（2013）市民初字第1422号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-01-06
案件名称
张开玉与徐汝亭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
山东省济南市市中区人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
张开玉；徐汝亭；李加国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百三十六条第三项；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百三十七条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第1422号原告张开玉，男，1956年8月30日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人李希莲，女，无业，住济南市。委托代理人周诚建，济南市中春庭法律服务所法律工作者。被告徐汝亭，男，1976年5月18日生，汉族，个体工商户，住济南市。被告李加国，男，1982年4月14日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人马素国，北京市京大（济南）律师事务所律师。原告张开玉与被告徐汝亭、李加国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张开玉及其委托代理人李希莲、周诚建，被告徐汝亭，被告李加国及其委托代理人马素国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张开玉诉称，我在南外环西河段有房屋一处，被告从事汽车维修行业，2009年1月1日原、被告签订租房协议书，协议约定租期三年，房租每年28000元。合同签订后，我将房屋交付被告使用，被告开始按约定支付租金，但是租赁期限届满后，被告尚拖欠我租金15140元。我多次找被告催要，被告以种种理由推诿拖延，为此诉至法院，请求判令：被告支付原告房屋租赁费15140元及违约损失（以15140元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2012年1月1日起至本判决生效）。案件审理过程中原告张开玉变更诉讼请求为：判令被告支付原告房屋租赁费14000元。被告徐汝亭辩称，租赁协议虽然是我签订，但从开始房子就不是我使用的，一直是被告李加国支付租赁费给原告张开玉，我从未经手。因为租赁费，被告李加国和原告张开玉有过纠纷，派出所也处理过。被告李加国辩称，1、原告张开玉和被告徐汝亭2009年的租赁合同实际变更为我和原告履行合同。2011年6月，因厕所使用双方发生纠纷，原告将自来水断掉，使我无法正常经营。2011年8、9月，原告用土渣将我租赁的房屋门口堵死，双方矛盾升级；10月，派出所出面调解，我出了8000元医疗费，直至最后我搬出。自2011年6月原告断水堵路，使我无法经营，原告方有错，我不应该支付2011年6月到12月份的租金；2、原告主张的是2009年6月到12月的租金，诉讼时效为1年，原告主张的权利已超过诉讼时效，应当驳回原告的请求。经审理本院认定，2009年1月1日，原告张开玉与被告徐汝亭签订《租房协议》一份，该协议约定原告张开玉将外环路西河段房屋一处（房屋四间带院）租赁给被告徐汝亭使用，每半年交一次租金，年租金为28000元，半年付14000元。合同签订后，被告徐汝亭支付给原告张开玉租赁费14000元，但一直未使用该房屋，2009年2月底被告李加国搬入该房屋开始使用。此后被告李加国分次支付原告张开玉租赁费56000元（2009年7月1日至2011年6月30日的租金）。2011年10月原告张开玉与被告李加国因租赁费的支付产生纠纷进而打架，公安部门进行处理，被告李加国支付原告张开玉8000元。被告李加国认可其支付租赁费至2011年6月30日，但又辩称公安部门调解给原告医疗费及租赁费一共8000元，对此原告张开玉称该8000元只是医疗费不包括房租，被告李加国未提供证据证实其辩称意见。原告称其要求的是2011年7月1日至2011年12月30日的租赁费。庭审中原告张开玉及被告李加国对被告李加国于2011年11月10日搬走并经公安部门将房屋钥匙交给原告张开玉无异议。原告张开玉于2013年5月14日到本院提起诉讼。关于诉讼时效：原告张开玉陈述其在2011年7月份即开始向被告李加国要租赁费，但他一直未支付，并陈述租赁到期后，其经常找被告李加国要钱，但他一直未支付。原告张开玉又称其找过被告徐汝亭，但一直找不到被告李加国。被告徐汝亭辩称原告找过他，但在2011年年底找过他，只是问被告李加国的电话。以上事实，有租赁协议及各方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案中虽然是被告徐汝亭与原告张开玉签订租赁合同，但被告徐汝亭实际并未使用该房屋，被告李加国实际使用房屋并支付租赁费，直至与原告张开玉因租赁费发生纠纷，原告张开玉认可上述事实，因此应视为原告张开玉与被告徐汝亭的租赁合同未履行，实际为原告张开玉与被告李加国形成房屋租赁合同关系。因此原告张开玉要求被告徐汝亭承担责任的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定下列的诉讼时效期间为一年：......（三）延付或者拒付租金的；......第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算......。本案中原告张开玉陈述其自2011年7月即开始向告李加国索要租赁费，直至双方于2011年10月产生纠纷，被告李加国一直不支付租赁费。被告李加国于2011年11月10日搬走，原告张开玉收到钥匙，但被告李加国一直拒绝支付租赁费，因此原告张开玉应当知道其权利被侵害，因此其追索租赁费的诉讼时效期间应自2011年11月11日开始计算，但原告张开玉直至2013年5月14日方提起诉讼，已超出一年的诉讼时效期间，因此原告张开玉的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告张开玉的诉讼请求。案件受理费180元，由原告张开玉负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 亓 蕾代理审判员 万 斌人民陪审员 李迎春二〇一三年十一月十二日代理书记员 张钦磊 搜索“”