（2013）敦民初字第582号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-12-11
案件名称
徐茂兰与敦化市江南镇北山村村民委员会、张秀山及第三人王光锦、吉林省敦化林机厂建筑安装公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
敦化市人民法院
所属地区
敦化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐茂兰,敦化市江南镇北山村村民委员会,张秀山,王光锦,吉林省敦化林机厂建筑安装公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第九十二条第一款，第一百四十四条
全文
吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2013）敦民初字第582号原告徐茂兰，女，住敦化市。委托代理人刘润华，吉林冠宁律师事务所律师。被告敦化市江南镇北山村村民委员会。负责人王敬波，村主任。委托代理人李庆海，敦化市渤海法律服务所法律工作者。被告张秀山，男，住敦化市。委托代理人王延君，吉林敦诚律师事务所律师。第三人王光锦，男。第三人吉林省敦化林机厂建筑安装公司。法定代表人张国友，经理。原告徐茂兰诉被告敦化市江南镇北山村村民委员会（以下简称北山村）、张秀山及第三人王光锦、吉林省敦化林机厂建筑安装公司（以下简称林机建安公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐茂兰及其委托代理人刘润华，被告北山村委托代理人李庆海、被告张秀山委托代理人王延君到庭参加诉讼，第三人王光锦，林机建安公司经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告徐茂兰诉称，2001年被告北山村开发的住宅楼，由敦化林机建安公司承建，双方签订“协议书”一份，因北山村及林机建安公司缺乏前期投入资金，工程停工。故经北山村同意，由林机建安公司与承建人王光锦又签署“工程承包协议书”一份，两份协议中均有先售房以筹建筑资金之约定，2002年度王光锦为筹备资金将北山村2号楼1单元2楼东侧房屋出售给原告，收取原告房款人民币4万元，从2002年秋由原告入住此房至今长达10年之久。在此期间其他10余户购房人多次逐年请求北山村及王光锦办理产权证至今未果。2011年北山村将原告居住的房屋卖给了被告张秀山，并办理了房权登记。为维护原告的合法权益故诉至法院，请求法院依法确认被告北山村与被告张秀山之间的房屋买卖合同无效，本案的诉讼费用由二被告承担。被告北山村辩称，原告的诉求不能成立，北山村住宅楼所有权人是北山村村民委员会，王光锦无权将本案争议的房屋进行变卖，王光锦与原告之间是借贷关系，王光锦不具有房屋所有权，原告入住诉争房屋10年也是非法侵占，王光锦与原告是债权债务关系，不属于房屋买卖关系，请求法院驳回原告的诉求。被告张秀山辩称，被告于2010年12月30日与北山村达成房屋买卖协议，被告张秀山购买北山村2号楼1单元2楼东侧68.9平方米的房屋，并于2011年1月12日取得房屋产权证。被告张秀山取得该房屋合法，原告要求确认我与被告北山村之间签订的房屋买卖协议无效，原告的主张依法不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，保护被告张秀山的合法权益。第三人王光锦、林机建安公司未到庭陈述。本案争议的焦点为：1、原告是否合法取得诉争房屋；2、被告北山村与被告张秀山之间的房屋买卖合同是否合法有效。原告徐茂兰针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，徐茂兰的身份证复印件。证明原告的自然情况，原告具有诉讼主体资格。被告北山村、张秀山质证无异议。证据2，2005年4月8日北山村与林机建安公司签订的协议书一份。证明原告所购买的北山村2号楼1单元2楼东侧房屋包含在该协议书第一条约定范围之内；该房屋已经由被告北山村抵债给林机建安公司，林机建安公司从协议签订之日起具有该房屋的所有权及处分权；被告北山村于2011年又将此房卖给被告张秀山，一房二卖属于合同欺诈行为，应当确认无效；该协议书为双方真实意思表示，合法有效，并已实际履行。被告北山村质证认为，真实性无异议，对证明的问题有异议。该协议书没有实际履行，协议约定是林机建安公司给北山村住宅楼进行维修，在维修完毕后可以用楼房抵债，这是附条件的合同，但是林机建安公司没有履行维修义务，该协议书没有履行，抵债不成立。故林机建安公司及王光锦开具的楼票都是虚假的，因为林机建安公司及王光锦都不是房屋所有权人，该协议书不能证明原告所要证明的问题。被告张秀山质证认为，对该协议书，我方并不清楚，但是我方认为该协议书即使是真实的，也不能证明原告的主张。依据法律规定，被告取得该房屋的所有权，物权效力大于债权。证据3，2001年8月16日林机建安公司与王光锦签订的工程承包协议书。证明该协议签订时间是2001年8月16日，甲方是林机建安公司、乙方是王光锦，该协议第12条第2项约定，如到期甲方林机建安公司还欠乙方王光锦工程款，乙方王光锦有权利处理甲方的楼房2、3、4层，该协议与上一份协议并不是维修协议，而是以房屋抵工程款的协议。原告所购买的楼房，在此协议范围之内，即2号楼1单元2楼东侧；从工程承包协议可知，北山村将诉争的房屋顶工程款抵债给了林机建安公司，林机建安公司又将该房屋因工程款欠缺抵给了王光锦，由王光锦出售，说明产权已经变更；北山村、林机建安公司、王光锦之间的协议内容都是真实意思表示，不能随意违约，北山村将此房屋卖给被告张秀山属于一房二卖。被告北山村质证认为，该工程承包协议书没有法律效力，并且侵犯了北山村的合法权益，该楼房的所有权是北山村村委会，林机建安公司无权处分北山村的财产，故该协议是违法的。被告张秀山质证认为，同意被告北山村的质证意见，并且我方对该事情不清楚。证据4，购房协议书。证明2002年5月16日王光锦为筹集资金施工北山村住宅楼工程，从原告处借款4万元，双方达成协议约定此款3个月内还清，到2002年8月16日未还，则以北山村2号楼1单元2楼东侧房屋归原告所有；因王光锦未还借款，2002年8月16日后，该房屋原告入住占有至今。被告北山村质证认为，该协议书是伪造的，不是王光锦的签字，故不能证明原告合法占有房屋的依据。被告张秀山质证认为，同被告北山村质证意见一致。证据5，北山村2号楼开锁记录。证明原告取得诉争房屋后，林机建安公司的张某某给我们开锁入住，开锁记录中划红线的2号楼1单元2楼东侧是原告购买的楼房。被告北山村质证认为，张某某不是北山村村民委员会成员，开锁不能证明房屋是原告的。被告张秀山质证认为，开锁记录与房屋所有权人无关，开锁记录不真实，当时门并没有锁，是原告自己入住。证据6，通知一份。证明2008年11月5日，北山村给原告发出通知，该通知中北山村已经承认原告用4万元取得诉争房屋，并非是我方与王光锦非法买卖。被告北山村质证认为，该通知无法证明原告所要证明的问题，通知中写清楚王光锦于2002年5月16日在徐茂兰处借款4万元，更加说明原告是非法占有使用至今。并且王光锦不是房屋所有权人，原告与王光锦属于借贷关系，不是房屋买卖关系。被告张秀山质证认为，同意被告北山村的质证意见，该通知证明不了原告对涉案房屋具有所有权的事实。证据7，张秀山的购房收据一张。证明收据日期是2003年3月18日，公章是北山村财务专用章，此公章北山村在2010年之后开始使用的，被告张秀山实际购买房屋的时间是2011年，并当年办理房屋产权证，但是收据日期为2003年。被告用虚假手续申请登记，因此尽管被告张秀山取得了产权证也应该确认无效。被告北山村质证认为，该证据是办房照时我们给房产局提供的票据，日期写的是2003年3月18日，当时村里为了少交税，房款金额少写了2万多元，被告张秀山手中还有实际交款的发票，出具时间是2008年12月6日。被告张秀山质证认为，原告向法庭提供的交款收据怎么来的我不清楚，我交房款是80605元。证据8，（2010）延中民四终字179号民事判决书一份。证明同类案件中认定王光锦出具的房票有效。被告北山村质证认为，该判决书中只是论述，并且每个案件都不同，不能用该判决佐证本案事实。被告张秀山质证认为，对判决书的真实性没有异议。但案件不同，判决结果及适用法律不尽相同，原告用此判决书证明王光锦出售房屋的事实，我方不认可，该判决与原告无关，并且也无法证明原告的主张。证据9，（2012）敦民初字第212号民事判决书一份。证明被告北山村给张某某出具的收据不真实，所以买房者不构成善意第三人。被告北山村质证认为，该证据与本案无关，买房人也不是本案的被告，并且该判决书是否生效不清楚。被告张秀山证认为，同第八份证据的质证意见一致。被告北山村针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，2001年8月16日北山村与林机建安公司签订的工程承包协议书。证明甲方是北山村，乙方是林机建安公司，工程名称是北山村住宅楼，所有权人为北山村村民委员会，承包方式是林机建安公司包工、包料。协议没有约定乙方委托他人承建或者卖房顶账的事项。合同约定，工期是2001年6月16日-2001年11月6日，但是该工程实际完工时间是2003年，并未验收。原告质证认为，真实性无异议，该协议是2001年8月16日之前签订的，我方购房时间是2003年，该协议与我方无关。后期出现的情况与工程承包协议书无关，当时并没有发生转账、抵账。被告张秀山质证无异议。证据2，2001年8月16日林机建安公司与王光锦签订的工程承包协议书。证明甲方是林机建安公司，乙方是王光锦，王光锦先行垫付工程款，王光锦的承包方式是清包，林机建安公司私自转包并没有经过北山村许可。原告质证认为，该证据与我方提供的证据3系同一份证据，我方要证明的问题是协议第十二条第二项，我方对被告证明的问题有意见，我们坚持我们所要证明的问题。被告张秀山质证认为，该协议书无效，因为林机建安公司将工程转包给王光锦，王光锦没有建筑施工资质，所以该协议无效。证据3，2005年8月19日北山村、林机建安公司、王光锦、康某某签订的协议书。证明2005年8月19日，四方签订协议，甲方是北山村村民委员会，乙方是林机建安公司，丙方是王光锦，丁方是康某某，协议约定，人工费及材料费全部由丁方承担垫付，可以用楼号顶人工费及材料费，但是该协议并没有履行，因为丁方没有承担建筑材料及人工费，也没有施工，但是楼号顶给别人，该协议是将楼号骗取。原告质证认为，该证据系复印件，协议是否真实无法认定。该协议中提到楼款问题，王光锦有权处理房屋，原告在王光锦手中买房。被告张秀山质证认为，同北山村的意见，但该协议与我方无关。证据4，单位工程质量问题整改意见书。证明北山村住宅楼土建工程、水暖工程、电器工程质量不合格，限期整改。在此情况下，林机建安公司应该对质量问题维修好了才能顶账，但是林机建安公司并没有对质量问题进行维修。原告质证认为，林机建安公司与北山村之间有一个诉讼，该案与原告无关。被告张秀山质证无异议。证据5，声明一份。证明北山村于2010年7月30日在延边日报登报声明，林机建安公司要求北山村开具的楼票一律作废。原告质证认为，我方是2002年-2003年之间购买房屋，在我们取得房屋后，北山村声明作废，北山村登报声明作废不合法，该声明说明以房抵工程款的事实存在。被告张秀山质证无异议。证据6，商品房预售许可证一份。证明诉争房屋所有权是北山村，北山村住宅楼总建筑面积为6000平方米，两栋楼共102套，其余他人出售房屋都是无效。原告质证认为，该证据材料真实，预售房许可证只是证明房屋预售单位是北山村，但房屋产权尚不是北山村，因为该住宅楼已经以债权形式转让协议变更给林机建安公司，林机建安公司又变更给王光锦。被告张秀山质证无异议。证据7，敦化市人民政府敦政纪要（2008）5号。证明北山村住宅楼在产权明晰的情况下办理房产证，我方给被告张秀山办理产权证是按照会议纪要，产权明晰清楚的情况下办理的，故房产局协助办理房屋产权证无错误。原告质证认为，真实性无异议，会议纪要说明产权明晰的情况下办理房屋产权证，但是诉争房屋产权并不明晰。2002年我们已经入住，但是在2010年才给被告办理产权证，所以错误，吕方君的另一案件，已经通过行政诉讼，将该房产证撤销。被告张秀山质证无异议。证据8，（2010）敦民初字第226号民事判决书。证明该判决书第四页徐茂兰对购房协议书陈述，该协议书不是王光锦本人出具的，王光锦借款之后再也找不到，王光锦先向徐茂兰借款，因没有钱还借款，用北山村房屋抵借款。原告质证认为，（2010）敦民初字第226号案件原告上诉后，州法院撤销原一审判决发回重审，在重审过程中北山村撤诉，因此该判决书未生效。被告张秀山质证认为，对该判决书的真实性及证明的问题无异议，该判决书尽管不具有法律效力，但对原告自认的事实我们认可，购房协议书不是王光锦的真实意思表示，确定不了顶账的事实。被告张秀山针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，房屋产权证及交款收据二份。证明2008年12月6日张秀山购买北山村2号楼1单元2楼东侧，面积为68.9平方米房屋，价款为75790元，并于2011年1月12日办理房屋产权证，房屋产权证号FQ001199**，被告张秀山对涉案房屋享有物权。原告质证认为，两份收据是编造的，因为该收据与办理房屋产权登记备案的收据完全不同，备案的收据时间是2003年3月18日购买房屋，房款是68500元，所盖的公章与房产局备案的收据公章不符，日期也不符。被告北山村质证无异议。证据2，（2009）敦民初字226、228、229号案件庭审笔录。证明该案中原告向法院提供伪造的虚假证据，同时本人也承认购房协议书并不是王光锦本人出具的。原告质证认为，真实性无异议，该案发回重审后，北山村撤诉没有相关的结论，当时原告陈述购房协议书签字是王光锦本人签字，但是出具收据不是王光锦。被告北山村质证无异议。本院依职权调取的证据有：被告北山村向林机建安公司以楼抵北山村综合楼工程款的明细表一份。原告质证无异议。被告北山村质证认为，当时是王光锦和林机建安公司协商，但是林机建安公司没有对北山村房屋进行维修，我方认为没有实际履行，这份明细表中并没有体现原告主张的涉案房屋。被告张秀山质证认为，不清楚。第三人王光锦、林机建安公司未到庭举证和质证。经庭审质证及证据的分析，本院综合认证如下：原告提供的证据1，两被告无异议，予以采信。证据2、3，被告北山村对证据的真实性无异议，予以采信。证据4，原告欲证明第三人王光锦在原告处借款4万元，但因王光锦未能偿还借款将诉争房屋出售给原告，但该证据与被告张秀山提供的证据2，（2009）敦民初字第226、228、229号案件庭审笔录相互矛盾，该笔录中原告徐茂兰自认购房协议是自己写的，故该证据欠缺客观真实性，不予采信。证据5，被告北山村对该证据提出异议，但不否认张某某给原告开锁入住的事实，该证据的真实性予以采信。证据6，被告北山村认可2008年11月5日其向徐茂兰发出通知书的事实，该证据的真实性予以采信。证据7，该证据出具时间与被告张秀山实际购房时间不相符，被告北山村也自认该证据不真实，故不予采信。证据8、9系已生效的法律文书，其合法性予以采信。被告北山村提供的证据1、2与原告提供的证据2、3系同一份证据，已采信。证据3，该证据中的四方当事人均未到庭质证，无法确认该证据的真实性，故不予采信。证据4、5，与本案无关，不予采信。证据6，原告及被告张秀山对该证据的真实性无异议，予以采信。证据7，属于敦化市政府的纪要文件，其真实性予以采信。证据8，对原告徐茂兰自认的事实其真实性，予以采信。被告张秀山提供的证据1，证明被告北山村于2008年12月6日将本案争议的房屋以75790元的价格出售给被告张秀山，并办理产权证，其真实性予以采信。证据2，系另一案件的法庭审理笔录，真实性予以采信。本院依职权调取的证据北山村向林机建安公司以楼房抵北山村综合楼工程款明细表，原、被告对该证据真实性无异议，予以采信。根据当事人的陈述以及采信的证据，本院综合认定如下事实：2001年8月16日，被告北山村与第三人林机建安公司签订建设工程施工合同，被告北山村将其开发的北山村综合楼工程承包给第三人林机建安公司施工，协议约定：“承包方式为包工包料，工期2001年6月16日至2001年11月6日，拨款方式林机建安公司垫付部分工程款，北山村将卖楼收款全部拨付给林机建安公司，且在主体工程封闭时，拨40%工程款。如工程款项不到位停工造成损失由北山村负责，工程结束后三个月内结算全部工程款。工程竣工后，林机建安公司按承诺进行保修，北山村将按要求扣5%工程造价保修费。违约责任：林机建安公司如期交工，北山村不能在三个月内结清工程款，林机建安公司有权拒交钥匙。竣工后，林机建安公司给北山村三个月时间进行售楼，售楼款先给林机建安公司，如到期北山村还欠林机建安公司工程款，林机建安公司有权处理北山村楼房，楼房价格按每平方米850元成本价出售。”同一天，第三人林机建安公司与第三人王光锦签订工程承包协议书，林机建安公司将其承包的北山村住宅楼工程转包给第三人王光锦施工，协议约定：“承包方式为清包工，工期为2001年6月16日至2001年11月6日。拨款方式，王光锦先行垫付部分工程款，林机建安公司将卖楼收款全部拨付给王光锦，且在9月10日主体工程封闭前，拨工程量的40%工程款，如款项10日内不到位，停工造成损失由林机建安公司负责，工程结束后，三个月内结算全部工程款。王光锦向林机建安公司交纳工程造价6%的管理费，其余费用均由王光锦交纳。王光锦负责现场技术员、安全员、材料员三人的工资。工程竣工后，王光锦必须按承诺进行保修，林机建安公司将按要求扣5%工程造价保修费。违约责任：王光锦如期交工，林机建安公司不能在三个月内结清工程款，王光锦有权拒绝交钥匙。竣工后，王光锦给林机建安公司三个月时间进行售楼，售楼款先给王光锦，如到期还欠王光锦工程款，王光锦有权处理林机建安公司楼房二、三、四层，价格按每平方米850元成本价出售。”北山村综合楼工程于2003年竣工。从2002年至今由原告徐茂兰占有使用诉争房屋。2008年11月5日，被告北山村给原告徐茂兰发出通知书，内容为：“你于2002年8月16日占有使用至今的，属于我村所有的坐落于敦化市沿河路秀山巷157-1-201号住宅一套，经我村两委研究决定，限你于2008年11月20日腾迁或与我村签订房屋租赁合同，否则我村向你提起诉讼，理由如下：根据你向我村提供的产权证明，沿河路秀山巷157-1-201号住宅是王光锦2002年5月16日向你借款4万元用此房抵押，到期未还借款，即被你占有并使用至今。王光锦不是该住宅整体项目的开发商，也未经我村同意，用我村所有的商品房向你抵押借款，你与王光锦之间的商品房抵押借款合同是无效的。你用4万元取得价值68900元的商品房，明显低于该商品房的成本价，你与王光锦的行为都不是善意的。林机建安公司是北山村开发项目的施工主体，王光锦是其代理人，但不是与我村结算工程款的权利人，权利人是林机建安公司，王光锦本人并没有实际在我村购买商品房的具体行为，我村不可能无偿的送给王光锦价值68900元的商品房。你借给王光锦的4万元是用在林机建安公司中标的工程上，你完全有理由通过民事诉讼向王光锦、林机建安公司主张债权。”2008年12月6日，被告北山村将诉争房屋北山村住宅2号楼1单元2楼东侧，面积为68.9平方米，以75790元的价格出售给被告张秀山。2011年1月12日，被告北山村为被告张秀山办理房屋产权登记时，向房管部门提供2003年3月18日张秀山交付房款的收据（每平方米1000元，房屋价款68900元）等虚假材料，房屋产权登记在被告张秀山名下。本院认为，2002年至今由原告徐茂兰实际占有使用诉争房屋，视为房屋的交付使用，被告北山村作为开发单位应该明知，近10年期间原告一直居住使用诉争房屋，到了2008年11月被告北山村向原告发出通知书，应视为被告北山村认可原告徐茂兰是通过王光锦及第三人林机建安公司居住使用诉争房屋。被告北山村明知原告实际居住使用诉争房屋，故意隐瞒真相，将诉争房屋出售给被告张秀山，庭审中，被告张秀山亦自认购房时知道诉争房屋有他人居住，由此认定被告张秀山明知其所购买的房屋有争议仍然与被告北山村进行房屋买卖交易，被告北山村与张秀山主观上具有侵害原告合法权益的故意，并且在办理房屋产权登记的过程中，向房管部门提供虚假证据，将诉争房屋产权登记在被告张秀山名下。综上，被告张秀山购买本案诉争的房屋，不构成善意取得，被告北山村与张秀山之间的房屋买卖合同无效。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条（二）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告敦化市江南镇北山村村民委员会与被告张秀山之间的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，其他诉讼费用50元，合计为150元，由被告敦化市江南镇北山村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 朴文姬代理审判员 宋 楠人民陪审员 刘洪武二〇一三年十一月十二日书 记 员 杨思佳 更多数据：