（2013）徐民终字第1528号

裁判日期: 2013-11-12

公开日期: 2015-12-19

案件名称

马玲与邵明华、李瑞兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马玲,邵明华,李瑞兰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2013）徐民终字第1528号上诉人（原审原告）马玲，无业。委托代理人厉广运，山东微山瑞琦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）邵明华，无业。被上诉人（原审被告）李瑞兰，无业。二被上诉人的共同委托代理人贾伟，江苏它石律师事务所律师。上诉人马玲因与被上诉人邵明华、李瑞兰房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人马玲及其委托代理人厉广运，被上诉人邵明华以及邵明华、李瑞兰的共同委托代理人贾伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，马玲（乙方）与邵明华、李瑞兰（甲方）于2006年12月18日签订《购房协议》一份，约定：1、甲方将其所有的位于本市滨湖花园二期六号楼三单元302室，房子面积约115.18平方米卖给乙方，总房款42万元。2、乙方首付甲方房款167286.42元，余款因甲方贷款购房，乙方将甲方银行实际贷款差额242713.58元按甲方每月还贷金额，直接付给银行，不得拖欠，如拖欠由乙方承担责任。3、从购房之日起五年以后须办理产权过户（乙方必须把贷款余额还清），甲方提供相关手续及证明，甲方不承担过户费用，应积极配合乙方办理产权过户事宜。4、乙方从购房之日起房屋使用权属乙方所有，与甲方无关。5、本房屋在没有过户之前如上房等其它事宜需乙方出面办理相关事宜等其它方面应积极协助甲方办理等内容。马玲在上述协议签订后，分别于2006年12月18日、12月19日、2007年1月3日向邵明华、李瑞兰交付房款共计16.75万元。剩余房款由马玲通过邵明华的银行贷款帐户按月向银行还贷。马玲在偿还了2007年6月的贷款后，7、8月份均未向银行偿还贷款。在银行多次向邵明华催收贷款，且邵明华、李瑞兰多次联系马玲还款无果后，邵明华、李瑞兰于2007年9月20日将交给马玲的还贷账户挂失，另行办理了还贷账户，由其向银行交纳贷款。邵明华、李瑞兰在自行向银行续还贷款后，分别于2010年2月26日、4月6日、10月14日以书面形式向马玲发出解除合同通知书三份，马玲收到上述解除通知书收到后，于2010年4月12日向邵明华发出不同意解除合同的书面说明，并未向法院或仲裁机构确认解除合同的效力。另查，诉争房屋至今尚未交付给马玲使用。原审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。解除合同应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方如有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据双方约定的付款方式，马玲应按邵明华、李瑞兰每月还贷金额，直接向银行偿还贷款。但马玲在还贷过程中，未能按照双方约定及时向银行偿还贷款，从而导致银行多次向邵明华催款，在马玲拖欠银行贷款两个多月后，邵明华将还贷账户挂失，并由其继续向银行还贷，并提出与马玲解除房屋买卖合同并无不妥。马玲在收到邵明华、李瑞兰向其发出的解除合同通知后，并未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故上述解除合同已生效，马玲要求继续履行合同，进行房屋交付的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。遂判决驳回马玲对被告邵明华、李瑞兰的诉讼请求。上诉人马玲不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人未经催告直接书面通知解除合同是违法的。上诉人2007年7月、8月未及时还贷，是迟延履行，但不至于使合同目的落空，故不属于根本违约，不应立即解除合同，而应由债权人向债务人发出催告，并给债务人一个合理的宽限期，债务人在该宽限期届满时仍未履行的，债权人才有权解除合同。被上诉人至今未向上诉人发出履行催告，在一审期间也未举证证明其享有解除权并符合解除权行使的条件。故被上诉人不享有解除权，也不具备解除合同的条件。2、被上诉人看到房价上升，后悔卖房，恶意提前挂失银行还贷帐户，切断了上诉人继续还贷的途径，后上诉人亲自到被上诉人住处补缴7月、8月、9月的房贷，亦遭到被上诉人拒收，阻碍上诉人继续还贷，被上诉人存在过错。3、一审法院的部分认定与事实不符。4、被上诉人没有在除斥期间一年内行使解除权，不产生解除的结果。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人邵明华、李瑞兰答辩称：被上诉人挂失银行账户并解除与上诉人之间的房屋买卖合同，是因为在上诉人签订合同后十个月的时间内，没有一次按照约定的还款日期向银行偿还贷款，被上诉人在银行多次催促并通知上诉人还款而上诉人仍未能还款的情况下，按照银行的要求挂失了银行账户，并非恶意挂失，当时的房价也没有出现大幅的上涨，所以上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同是否符合解除条件，上诉人要求继续履行房屋买卖合同的诉请应否予以支持。二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人马玲的合同主要义务是给付被上诉人购房首付款，并按被上诉人指示向银行按时足额偿还贷款，不得拖欠。上诉人马玲在偿还了2007年6月的房屋贷款后，7、8月份均未向银行偿还贷款，存在违约行为。该违约行为直接导致被上诉人邵明华与贷款银行之间的借款合同延迟履行，从而造成被上诉人邵明华多次违约。其后果是贷款银行除依照相关法律规定追究被上诉人邵明华的违约责任外，还会造成邵明华的个人信用受到一定程度的影响，如果放任逾期还款状态的持续，涉案房屋可能会被拍卖，从而导致合同目的无法实现。上诉人马玲对于多次逾期偿还贷款的后果应该有一定的预见性，完全可以通过补充约定的方式避免违约行为的发生，或者在其首次逾期还款后及时采取补救措施或与被上诉人协商解决办法避免多次逾期，但是其并未采取上述措施保障合同继续履行。虽然上诉人马玲主张被上诉人未向其进行催告即恶意提前挂失了银行还贷账户，但是从二审庭审笔录内容可以看出，对于2007年7、8月份上诉人未偿还银行贷款的事实，当事人双方均陈述向对方进行了电话告知，由此可以证明双方就此事进行过沟通。而且，被上诉人并未在上诉人正常还款期间或者首次逾期还款后立即挂失银行还贷帐户，而是在贷款银行多次向被上诉人邵明华催收贷款后挂失银行账户，故不宜认定被上诉人存在恶意行为。被上诉人于2007年9月20日将交给上诉人马玲的还贷账户挂失后，另行办理了还贷账户继续向银行还款，从而导致上诉人马玲无法履行合同义务。上诉人马玲于2007年9月份找到被上诉人还款，被上诉人也拒绝受领。一审庭审笔录内容也可以证实，在原还贷帐户被被上诉人挂失后，上诉人马玲曾找被上诉人协商过，但是协商无果，被上诉人让马玲到法院起诉。至此，被上诉人的行为已经表现出明确的解除合同的意思表示，双方签订的房屋买卖合同已经无法继续履行。上诉人马玲应该知悉被上诉人的该意思表示以及相应的法律后果，其在得知合同目的无法实现时，如果认为被上诉人违法解除合同，存在违约行为，完全可以及时请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但是其在2007年9月份偿还银行贷款未果五年多后，直至2012年12月27日才向一审法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”故，一审法院认定上诉人与被上诉人之间所签订的房屋买卖合同已经解除并无不当之处，上诉人要求继续履行房屋买卖合同的诉请不应得到支持。对于上诉人马玲已交付的购房款及偿还的部分银行贷款，因本案中上诉人没有主张，本案不予处理，双方当事人可另行处理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元由上诉人马玲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张　建代理审判员　　史善军代理审判员　　李　琳二〇一三年十一月十二日书　记　员　　张　蔚百度搜索“”