（2013）深福法民三初字第702号
裁判日期: 2013-11-11
公开日期: 2014-08-07
案件名称
陈忠与程启林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈忠,程启林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民三初字第702号原告陈忠，男，汉族，1980年8月29日出生。被告程启林，女，汉族，1980年5月13日出生。委托代理人余雪松，广东深弘法律师事务所律师。原告陈忠诉被告程启林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月12日立案受理后，依法由审判员李敏通适用简易程序独任审判，于2013年6月19日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由审判员李敏通、人民陪审员谭文英及吴锡钳组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理，原告陈忠、被告程启林及其委托代理人余雪松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月18日，经中原地产代理（深圳）有限公司介绍，原、被告签订了《二手房买卖合同》，约定原告将位于深圳市福田区滨河路御景华城花园1A座17C房屋售给被告。被告也按约定支付第一笔2万元的定金。但是合同履行过程中被告一再违约，最后竟明确告知不再继续履行双方签订的房屋买卖合同，原告多次主动同被告协商未果，此事持续了3个多月，被告的违约给原告带来较大的损失。因此，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金24万元。被告口头答辩称，双方签订的合同并不是被告的真实意愿，被告是在中介公司的鼓动下签订的合同，被告根本没来得及看合同内容。在签订合同前中介公司承诺给被告找银行最低优惠贷款，但之后中介公司并没有为被告找到银行贷款。被告之后曾多次主动与原告联系想要解除合同，但原告不同意签订解除合同，原告要求被告出具解除合同函，被告据此与原告多次协商赔偿问题，但原告已经提起了诉讼，被告曾同意原告没收定金2万元，再另行赔付2万元，但原告不同意，请求法院公正判决。经审理查明，2012年12月18日，原、被告双方签订了一份《二手房买卖合同》，约定卖方（原告）将其所有的位于深圳市福田区滨河路御景华城花园1A座17C房屋出售给买方（被告），转让价格120万元，该成交价不含税费。买方应在合同生效之日起当日内向卖方支付定金2万元，合同生效后7日内向卖方支付定金4万元。该定金应交由第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议后，视为卖方已收到定金。买方须将定金、押金之外的剩余首期款（以银行为准）于2013年1月31日之前支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方监管账号，并于2013年1月31日前向按揭银行提交按揭贷款申请相关资料。该物业处于抵押状态，卖方同意委托担保公司赎楼，于签订本合同之日起3个工作日（含当日）与担保公司签订担保赎楼的服务合同，并向担保公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方需协助卖方办理。如卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房地产证原件交予上述第三方指定的担保公司。买卖双方协商同意由买方自愿承担营业税、印花税及契税等全部费用。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。该《二手房买卖合同》备注约定，此房没有营业税，如有营业税，卖方支付（营业税指满五年是没有营业税）；业主承诺在供楼期限不存在断供和逾期，如有多出部分费用，由卖方支付；此成交价附送家私家电，有床一张（上下铺）、空调两部、抽烟机一台、消毒碗柜一台、燃气灶一台、梳妆台一张、热水器一台。上述合同签订当天，被告向原告交纳了定金2万元，原告向被告出具了收款收据。同日，原、被告与中原地产代理（深圳）有限公司签订了一份《资金托管协议》，双方同意将定金2万元托管在中原地产代理（深圳）有限公司。2012年12月24日，原告向深圳市融安融资担保有限公司出具了一份经广东省深圳市深圳公证处公证的《委托书》，委托深圳市融安融资担保有限公司就其出售的涉案房产到银行办理赎楼（还清银行借款）、注销抵押登记等权项。2013年1月份，被告向原告口头表达因银行贷款利率高，不想再购买涉案房产。2013年4月12日，原告诉至本院。庭审中，原、被告均同意庭外和解，庭外和解期限为30天。以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、收款收据、《委托书》及庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告于2012年12月18日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应全面诚实履行合同义务。根据《二手房买卖合同》约定的内容，原告应于签订合同之日起3个工作日（含当日）向担保公司出具办理赎楼的公证委托书，即原告应于2012年12月21日（含当日）办理公证委托，但原告迟至2012年12月24日才办妥公证委托，原告构成迟延履行。从本案查明的事实分析，原告履行合同当中虽存在迟延履行，但原告对于合同履行仅构成履约瑕疵，并不构成根本违约。相反，被告不按合同约定向原告支付剩余定金4万元，在履约期间还向原告口头表达因银行贷款利率高，不想再购买涉案房产，导致合同无法继续履行，原告对此已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告请求解除《二手房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告按交易价款的20%支付违约金24万元，考虑到违约金具补偿性，又兼具处罚性，综合本案案情，本院酌情认定被告应支付的违约金数额应按照交易价款的8%标准计算，即被告应当向原告支付违约金96000元，原告主张违约金超过本院认定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告陈忠与被告程启林于2012年12月18日签订的《二手房买卖合同》；被告程启林应于本判决生效之日起十日内向原告陈忠支付违约金96000元；三、驳回原告陈忠的其他诉讼请求。如果被告程启林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4900元（原告已预交），由原告负担2940元，被告负担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起7日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长 李 敏 通人民陪审员 谭 文 英人民陪审员 吴 锡 钳二〇一三年十一月十一日书 记 员 刘卓灵（代）第6页，共6页 更多数据：搜索“”来源：