（2013）扬邗民初字第2409号
裁判日期: 2013-11-11
公开日期: 2014-06-07
案件名称
强秀年与吴学祥、赵建梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
强某某,赵某某,吴某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第十四条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第四十四条第一款
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2013）扬邗民初字第2409号原告强某某，男，1970年12月29日生，汉族。委托代理人刘玉枝，江苏擎天柱律师事务所律师。被告赵某某，女，1975年12月11日生，汉族。第三人吴某某，男，1983年12月13日生，汉族。原告强某某与被告赵某某、第三人吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，依法由审判员方满华独任审判，并于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告强某某及其委托代理人刘玉枝到庭参加诉讼，被告赵某某及第三人吴某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告强某某诉称，原告与被告于2012年4月28日签订房地产租赁协议，约定被告承租原告百祥路上林苑53-3号房屋，租期3年，自2011年8月1日至2014年7月30日止，租金第××年为3.8万元，第二年为4.2万元，第三年为4.6万元，每年时起提前××个月付清，同时约定未经原告同意不得转租他人使用，如违约则有权即刻收回房屋使用权，造成损失由被告赔偿，任何××方不履行协议，另××方有权提前解除协议。协议签订后，被告第二年即存在违约支付租金的情况，且第××年、第二年物业费都未交纳。第三年开始前××个月，被告又出现违约，至今未付房租，更为可恨的是，原告到出租房屋内向被告索要房租发现，被告居然未经原告同意，将房屋擅自转租给第三人，并与其签订了为期××年的租赁协议。被告的行为已严重违反合同约定，原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：××、解除与赵某某的房地产租赁协议；二、被告支付至协议解除时的房屋租金（2013年8月1日至判决解除时）及违约金（按月租金的5%计算至判决解除时）；三、吴某某腾让房屋。庭审中，原告将诉讼请求明确为：××、解除与赵某某的房地产租赁协议，被告及第三人腾让房屋；二、被告支付至协议解除时的房屋租金2854.79元（2013年8月1日至判决解除时）及违约金（以被告拖欠的租金12854.79元，按月租金的5%计算至判决解除时）。原告强某某提供了以下证据：1、房地产租赁协议××份，证明原、被告的租赁合同关系；2、房产证××份，证明原告是房屋的所有权人；3、租赁协议与收条各××份，证明被告将所租赁的房屋转租给第三人；4、情况说明××份，证明房屋共有人同意以原告名义起诉；5、对吴某某的调查笔录××份，证明被告与第三人吴某某签订了租赁协议。被告赵某某及第三人吴某某未答辩，亦未提供证据。经审理查明：2012年4月28日，原告强某某（甲方）与被告赵某某（乙方）签订房地产租赁协议××份，约定甲方自愿将座落在百祥路上林苑53-3号店铺出租给乙方作为办公使用；年租金2011年8月1日至2012年7月30日为38000元，2012年8月1日至2013年7月30日为42000元，2013年8月1日至2014年7月30日为46000元；付款方式为每年时起提前××个月付清；乙方在未经甲方同意的情况下不得擅自另做其它用途或转租他人使用，如违约甲方则有权即刻收回房屋使用权，并对甲方造成的实际损失做出赔偿；任何××方未能履行本协议规定的条款，另××方有权提前解除协议，所造成的损失由责任××方承担，乙方逾期交付房租，每逾期××日，由甲方按月租金的5%加收违约金；付款时间为每年开始租住日前××个月付清，如逾期交付还可视为违约，甲方有权收回该房产，不需要通过任何××方，甲方可自主打开房门，室内财物与乙方无关；承租期内的水电费、物业费等均由乙方自理，乙方另交租房押金2000元整。协议签订后，被告给付了第××年、第二年的房租。2013年11月11日，被告赵某某向原告支付了10000元。2013年11月11日，本院对第三人吴某某进行了调查并制作了调查笔录，吴某某陈述：本案所涉房屋是其在使用、其与赵某某是合作关系，并与赵某某签订了房屋租赁协议并向赵某某支付了房租。另查明，扬州市百祥路上林苑53-3号店铺的所有权人为原告强某某与张庆梅。诉讼中，张庆梅向本院出具了情况说明××份，内容为：本人同意由强某某以个人名义与赵某某签订房屋租赁协议，与赵某某发生租赁合同纠纷也由强委年以其个人名义起诉。以上事实，有原告提供的房产证、房地产租赁协议、调查笔录、情况说明等证据及原告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的房地产租赁协议依法成立且合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。依据合同约定，被告应当在2013年8月1日前支付原告第三年租金46000元，但被告并未按约支付租金，依据合同约定原告有权解除合同，提前收回房屋，原告要求解除房地产租赁协议的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。租赁合同解除后，应当返还租赁物，被告及第三人应在本判决生效后十日内，将租用房屋返还给原告，故原告要求被告及第三人返还房屋的诉讼请求亦应支持。被告应支付2013年8月1日至判决之日即2013年11月11日的租金为12854.79元（46000元／365天＊102天），扣除被告已给付的10000元，尚欠租金2854.79元，故原告要求被告支付2013年8月1日至判决解除时所欠租金的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。被告未按合同约定及时支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于原告未能提供证据证明其实际损失，应比照同期银行贷款利息确定原告的实际损失，故合同中关于每逾期××日按月租金额5%加收违约金的约定过分高于原告的实际损失，本院依职权将被告应当承担的违约金调整为按同期银行贷款利率的130%计算，被告应承担自2013年8月1日起至2013年11月11日止、以所欠租金12854.79元、按同期银行贷款利率的130%计算的违约金。被告赵某某、第三人吴某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第××百××十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款、第××百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告强某某与被告赵某某之间于2012年4月28日签订的房地产租赁协议，被告赵某某及第三人吴某某在本判决生效后十日内，将位于扬州市百祥路上林苑53-3号的店铺返还给原告强某某；二、被告赵某某在本判决生效后十日，给付原告强某某租金2854.79元及违约金（自2013年8月1日起至2013年11月11日之日止，以所欠租金12854.79元、按同期银行贷款利率的130%计算）；三、驳回原告强某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，依法减半收取555元，由原告强某某负担5元，由被告赵某某负担550元。（被告承担的部分原告已垫付，原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。（此页无正文）审判员 方满华二〇一三年十一月十一日书记员 孟 婷 关注公众号“”