（2012）金民二初字第3948号
裁判日期: 2013-11-10
公开日期: 2015-06-24
案件名称
河南捷宏置业有限公司与周利娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南捷宏置业有限公司,周利娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2012）金民二初字第3948号原告河南捷宏置业有限公司，住所郑州市金水区。法定代表人许清水，董事长。委托代理人张华强、张华伟（实习），河南中涵律师事务所律师。被告周利娜。委托代理人董辉、朱红群，河南千业律师事务所律师。原告河南捷宏置业有限公司诉被告周利娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告河南捷宏置业有限公司委托代理人张华强，被告委托代理人朱红群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告在充分协商的基础上，于2011年3月20日签订了合同编号为11801308的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：周利娜购买河南捷宏置业有限公司开发的位于郑州市金水区郑汴路南、商贸路西升龙凤凰城的××××××房屋一套，房屋总价款为1855153元，付款方式为按揭付款，首付款于2011年3月20日付清，余款以商业贷款方式与2011年4月20日付清。同时，该合同补充协议第二条第4款规定，出卖人承担担保责任期间，因买受人没有按照借款合同约定还款导致出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，买受人应在接到出卖人通知后3日内将该代偿款项支付给出卖人。如因买受人累计超过三次逾期还款导致银行扣划出卖人保证金，出卖人有权单方通知买受人解除合同。买受人应配合出卖人办理退房手续，按房款总额的5%向出卖人赔偿损失，并承担因合同解除所实际发生的所有相关费用。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2012年2月开始连续多次逾期还款，致使中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行从原告账户扣划保证金共计59505.66元。事后经原告多次催要，被告至今没有归还。现要求：1、请求判令解除双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号为11801308）；2、支付违约损失赔偿92757.65元；3、请求支付银行扣划保证金59505.66元及其损失赔偿21379.36元（损失赔偿从2012年4月20日暂计算至2012年6月19日，共60天；保证金和损失赔偿数额以被告实际支付日发生总额为准。4、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供证据如下：证据一、商品房买卖合同一份；证据二、借款合同一份；证据三、关于交纳代偿款项告知函及快递详情单；证据4、光大银行扣划原告担保账户资金证据（情况说明）；5、原告关于解除商品房买卖合同的通知。被告辩称：1、不同意解除合同。2、双方签订的补充协议系格式条款，没有对被告进行释明，对被告不产生法律效力。3、依据相关规定，原告作为借款合同的担保人在被告未依约履行还款义务，导致原告承担了担保责任，在此情况下，原告应依法向被告追偿，但没有权利解除双方的买卖合同，且该房子已被告金水区法院执行局查封等待拍卖。另外原告未按合同约定的时间交付房屋，依法应当承担相应的违约责任，应依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供证据如下：证据一、周利娜银行扣款明细。经审理查明：原、被告于2011年3月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号11801308）一份，合同约定：被告周利娜购买原告开发的位于金水区郑汴路南、商贸路西升龙凤凰城的××××××号房屋一套，房屋建筑面积176.4平方米，总价款1855153元。首付款935153元被告周利娜以现金方式于2011年3月20日前付清，余款920000元采用银行按揭方式支付，银行按揭应当于2011年4月20日之前完成。如逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。原告与被告还签订补充协议一份，该补充协议主要约定：1、原告承担担保责任期间，因被告没有按照借款合同约定还款导致原告代被告向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，被告应在接到原告通知后3日内将该代偿款项支付给原告。如因被告累计超过三次逾期还款导致银行扣划原告保证金，原告有权单方通知被告解除合同。被告应配合原告办理退房手续，按房款总额的5%向原告赔偿损失，并承担因合同解除所实际发生的所有相关费用。2、被告确认其有效通讯地址为河南省郑州市金水区经三路65号江山商界9层。如因被告拒绝签收、所填姓名、地址不准确等非原告原因而导致原告无法实际送达，被告应承担过错责任，并以邮件发出之日起第七日视为原告已履行通知或告知义务的送达日。商品房合同签订后，被告周利娜支付了935153元首付款。2011年7月5日被告周利娜（借款人）与中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行（贷款人）、原告（保证人）签订《个人贷款合同》。约定贷款金额为920000元，贷款期限为120个月，即自2011年7月5日起至2021年7月5日止。贷款年利率8.84%，还款方式为等额还本付息，按月共分120期还完。贷款发放至周利娜指定账户内，原告提供连带责任保证担保。原告在贷款人处开立保证金专户并存入相应金额的保证金作为保证人履行担保责任的保证金并予以冻结，贷款人实现担保权益时，有权直接从保证金专户中扣收被告在本合同项下未付的本金、利息和其它应付款项。合同签订后，被告通过银行贷款方式向原告支付剩余房屋余款920000元。2012年2月20日因被告逾期向光大银行还款，2012年4月20日，光大银行扣划原告保证金178260元，用于代偿被告周利娜2012年2月、3月、4月累计所欠本息；2012年7月19日再次扣划原告保证金120730.56元，用于代偿5月、6月所欠本息。扣款共计59505.66元。2012年5月11日原告向被告邮寄请被告交纳代偿款项的告知函，通知被告在接到本通知后3日内向原告交纳代偿款项35632.27元，及违约金、邮费，逾期按合同约定每日加收1%的赔偿金。2012年6月1日原告向周利娜邮寄了解除《商品房买卖合同》的通知，原告按被告确认的有效地址向被告邮寄的交纳代偿款项的告知函、解除合同通知。另查明：2012年11月5日本院执行局已将该套房屋予以查封，查封期限二年（自2012年11月5日---2014年11月4日），该房截止目前未办理产权证，原告也未交付该房屋。本院认为：原、被告及中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行所签《个人贷款合同》、及原、被告所签《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在自愿、公平的基础上所签订，其条款并无违反法律禁止性规定，合同及补充协议均为合法、有效。上述合同及补充协议签订后，被告未按合同履行按期向光大银行郑州未来路支行归还本金及利息的义务，其行为不仅构成违约，并且符合合同及补充协议约定的原告单方解除合同的条件。按照补充协议第六条约定，自原告向被告邮寄发出告知函及解除合同通知第七日起，视为送达，双方所签合同解除。本案中，被告辩称没有收到告知函及解除合同通知，但原告是按被告确认的有效通讯地址邮寄，故双方所签的《房屋买卖合同》应以其邮件寄出第七日视为合同解除之日。房屋买卖合同及补充协议解除后，被告仍应向原告赔偿损失，根据合同补充协议附件四的约定，周利娜超过三次逾期还款，被告应按补充协议约定的房款总额的5%赔偿被告损失（1855153×5%=92757.65元）。光大银行因被告逾期还款扣划原告保证金59505.66元，该部分属原告为被告代偿款项，应由被告支付，其损失部分因已包含在双方约定的房款总额5%的损失范围内，系重复计算，故对该部分本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告河南捷宏置业有限公司与被告周利娜签订的《商品房买卖合同》（合同编号11801308）于2012年6月8日予以解除。被告周利娜于本判决生效后10日内支付原告河南捷宏置业有限公司违约损失92757.65元。三、被告周利娜于本判决生效后10日内支付原告河南捷宏置业有限公司银行扣划保证金59505.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元3773元，由原告河南捷宏置业有限公司负担465元，由被告周利娜负担3308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 王佳青人民陪审员 刘 玲人民陪审员 徐宝云二〇一三年十一月十日书 记 员 金鹏飞 来源：