（2012）新联民初字第254号
裁判日期: 2013-11-10
公开日期: 2014-12-25
案件名称
原告丁某某与被告张某某租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
石家庄市新华区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2012）新联民初字第254号原告丁某某。委托代理人孟某某、邢某某，系河北来仪律师事务所律。师。被告张某某。原告丁某某与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁某某及其委托代理人孟某某、邢某某到庭参加了诉讼，被告张某某经本院在《人民法院报》公告合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告丁某某诉称，原、被告双方于2012年2月27日签订了房屋租赁合同，双方约定乙方租赁甲方位于新华区联盟西路的某某大厦二层用于经营饭店、餐饮等项目（建筑面积为2100平方米），租赁期限为2012年4月30日至2027年4月30日，年租金为人民币90万元，并明确约定租赁费交付期限为2012年3月30日起缴纳，并对租金交付方式及逾期交付承担的滞纳金予以明确。租赁合同签订后，被告开始进场装修，但租金并未按约定缴纳，现双方约定的租金缴纳日期早已超过，原告一直向被告催要，被告拒不交付。原告为维护自己的合法权益，减少损失，现特向人民法院起诉。请求：一、要求被告交付租金45万元。二、要求被告按租赁协议约定支付逾期滞纳金为人民币63450元。三、要求被告承担诉讼费、律师费及其他因诉讼原告支出的费用。被告张某某未到庭应诉，在庭前提交书面答辩状辩称，某某大厦二层房屋归某某庄村委会所有，由河北某某房地产开发有限公司对外管理和出租，2011年8月1日某某房地产开发有限公司与被告签订某某大厦二层租赁合同，因拆迁不顺利耽误了工期，故签订补充协议，延长三个月装修期。到现在还没有完全迁完。被告在签订合同后陆续给某某公司定金和汇款垫付拆迁费合计248000元作为房租。在2011年10月27日晚9点许，某某公司法人常某某约我到办公室，谈话内容是：“常某某已把二楼2100平方米的使用权转让给高某某和苏某某，让我与二人签订了房屋租赁合同”。在2012年2月27日晚9点许，某某公司法人常某某约被告到某某大厦五层办公室面谈，内容是：丁某某要以300万人民币的价格购买某某大厦一、二层使用权，让我与丁某某签订一份二层房屋租赁合同。答辩人提出异议，提出已和高、苏签订租赁协议，又让我和丁某某签订协议是欺骗行为，故我不同意，我提出如果丁某某出钱买断使用权，必须由常某某和我把钱一起给付高、苏，并解除我与高、苏所签的房屋租赁协议，常某某同意我的条件后，我才同意和丁某某签订了房屋租赁协议。但时隔5日被告在丁某某办公室问到付款的情况，而丁却说：并不打算真心买，要观望一段时间再说。随后时间不长，某某公司财务刘某某和某某老总常某某催促被告交房租，并说：丁某某没有给钱，丁某某与被告所签合同无效。直到现在丁某某也没有按约定给某某公司付款买断一、二层大厅房屋使用权。而高某某和苏某某拥有房屋使用权，有权给被告张某某要房租，丁某某没有取得二楼2100平方米的房屋使用权，与被告所签合同无效，也没有权利跟被告要房租。原告不具备合法出租人身份，原告与被告所签房屋租赁协议是无效协议，没有出租某某大厦二层2100平方米的权利，也就没有权利收取被告租金的权利。请求人民法院驳回不予受理。诉讼费及一切费用均由原告负担。经审理查明，石家庄某某集团有限公司与河北某某房地产开发有限公司签订某某大厦开发项目的协议，自2006年12月8日至2027年12月8日，河北某某房地产开发有限公司对某某大厦拥有独立租赁权、使用权。2009年10月15日原告丁某某（乙方）与河北某某房地产开发有限公司（甲方）签订了《房屋使用权出让合同》。该合同约定：乙方（丁某某）购买甲方使用权的房屋位于石家庄市联盟西路的某某大厦一层二层，建筑面积为983平方米（见平面位置图），购买的总价款为（人民币）：1000000元（壹百万元整）；乙方于合同签订之日一次性付清房屋总价款（人民币1000000元）；房屋使用期限自2011年5月1日起至2027年12月8日止，在使用期内，乙方有权对其进行商业活动，且盈利归乙方所有。使用期满后在同等条件下乙方有优先租赁权。合同期限内如乙方将房屋的使用权另行转让，需以书面形式提出申请递交甲方后，有甲方办理变更手续；甲乙双方签订合同后，乙方付清全部房款后，甲方在2011年5月1日将房屋交付乙方使用，若遇人力不可抗拒的特殊原因，甲方可据实予以延期交付；除不可抗拒的原因外，甲方未按合同约定的期限交付房屋的，甲方应向乙方支付违约金，违约金资本合同规定交付房屋之日第二日起至实际交付房屋之日止，每逾期一日按乙方已支付房屋总额的千分之三支付。逾期超过三十日，甲方人未交付房屋的，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已付房款，并按总房款的20%支付违约金；在协议生效到交房期间，甲方有权随时将其房屋赎回，但，甲方在赎回房屋时，必须先将100万元的购房款退还乙方，另按每月3万元的补偿金支付给乙方（刺不穿金资本合同签订之日起，每月预先支付一次）；若甲方连续两个月未向乙方支付补偿金，视为甲方此时将房屋的使用权交付给乙方。乙方有权将该房屋的使用权进行处置，处置前期甲方向乙方支付的补偿金不予退还；按照本协议到达交房日，甲方每月达到赎回条件，乙方即时售房，原甲方向乙方支付的补偿金不予退还。合同签订后，原告丁某某于2009年10月15日支付了河北某某房地产开发有限公司100万元，河北某某房地产开发有限公司将石家庄市联盟西路的某某大厦一层二层，建筑面积为983平方米的房屋使用权出让给原告。河北某某房地产开发有限公司（甲方）与丁某某（乙方）于2012年2月28日签订了一份《协议书》，约定：一、某某大厦二楼现有建筑面积2100平方米，其中900平方米于2009年10月15日由乙方购买，使用权归乙方（详见房屋使用权出让合同），剩余面积继续由甲方使用。二、即日起，甲乙双方于2012年1月5日签订的房屋使用权出让合同作废。三、现二楼2100平方米已出租给张某某使用。（详见某某大厦租赁合同）四、甲乙双方同意，乙方按照自己900平方米面积比例，每年先获得租金人民币叁拾捌万伍仟元，剩余全部归甲方；如收不到房租，甲乙双方各自承担损失。五、双方商定，某某大厦合同由乙方与张某某签订，并负责实施。六、二楼出租的2100平方米中，若发生原购买或租赁纠纷，由甲方负责解决并承担其费用，否则，乙方有权先扣除甲方租金已解决纠纷。原告丁某某（甲方）、被告张某某（乙方）与河北某某房地产开发有限公司（丙方）于2012年2月27日签订《租赁合同》一份，该合同约定：乙方所租赁甲方的位于石家庄市新华区联盟西路的某某大厦二层建筑面积2100平方米，乙方在二楼楼顶自建三百平方米为辅助设施；乙方租赁的房屋右图为餐饮、娱乐、住宿、服务业；租赁期限为2012年4月30日至2027年4月30日共计十五年，收费日期自2012年3月30日起；租金：1、乙方所承担的租金为每年玖拾万元人民币，租金在十五年租期内不递增。乙方在二楼自建300平方米房屋五年内不服租金，五年后按每平方米每月10元人民币计算向甲方交付租金；自合同签订之日起，乙方须向甲方支付经营保证金五万元；每年租金分两次缴纳即：每年3月30日前一次性缴纳，9月30日第二次缴纳。乙方如不按时缴纳租金，每逾期缴纳一日按乙方本期缴纳租金的千分之三缴纳滞纳金；电的使用按照甲方独立安装的的电表按月缴纳电费（一年内电费降至1.1元以下）。乙方所使用的商铺所发生的税费、电费、税费由乙方自行承担，物业费乙方每年缴纳16000元；甲方所出租的房屋应符合国家规定的安全质量要求，甲方应向乙方出具产权证明、消防等及乙方办理营业手续的一切有关文字证明。尤其消防、水、点，由甲方负责因上述条件不具备使乙方不能正常营业，由甲方向乙方作出相应赔偿。按乙方所需在不破坏房屋主体结构的前提下进行各种安装装修工程（方案报甲方）；遇有不可抗力的灾害时双方互不承担经济损失。国家征地与拆除，不论使用其长短，同意乙方解除合同，甲方不承担乙方任何经济损失，但乙方有权利按实际费用向国家要求赔偿，剩余租金甲方退还乙方；甲方保证乙方所租赁房屋的正常使用与安全，及时对房屋和公共设施修缮，在维修房屋和公共设施时，乙方应积极协助；在租赁期间，乙方有权将所租房屋的部分或全部转租给第三方，但应向甲方提供乙方与第三方的租赁合同一份，作为甲方备案；合同期满需要订立合同时，乙方应提前一个月办理合同手续，否则视为不再承租；本房屋的水、电、物业管理等费用，收缴标准由乙方与某某公司商定，（某某公司为丙方）。合同签订后，原告丁某某将石家庄市新华区联盟西路的某某大厦二层，建筑面积2100平方米，出租给被告张某某。被告对承租的房屋进行了装修，但并未按约定缴纳租金。为此，原告诉至本院，请求一、判决被告交付租金45万元。二、判决被告按租赁协议约定支付逾期滞纳金为人民币63450元。三、要求被告承担诉讼费、律师费及其他因诉讼原告支出的费用。河北某某房地产开发有限公司（甲方）与丁某某（乙方）于2012年2月28日签订了一份《协议书》，约定：一、某某大厦二楼现有建筑面积2100平方米，其中900平方米于2009年10月15日由乙方购买，使用权归乙方（详见房屋使用权出让合同），剩余面积继续由甲方使用。二、即日起，甲乙双方于2012年1月5日签订的房屋使用权出让合同作废。三、现二楼2100平方米已出租给张某某使用。（详见某某大厦租赁合同）四、甲乙双方同意，乙方按照自己900平方米面积比例，每年先获得租金人民币叁拾捌万伍仟元，剩余全部归甲方；如收不到房租，甲乙双方各自承担损失。五、双方商定，某某大厦合同由乙方与张某某签订，并负责实施。六、二楼出租的2100平方米中，若发生原购买或租赁纠纷，由甲方负责解决并承担其费用，否则，乙方有权先扣除甲方租金已解决纠纷。以上事实，有河北某某房地产开发有限公司与丁某某于2012年2月28日签订的《协议书》一份，丁某某与河北某某房地产开发有限公司于2009年10月15日签订的《房屋使用权出让合同》一份，出租房屋的平面图，丁某某与张某某签订的《租赁合同》、石家庄某某集团有限公司、石家庄市新华区人民政府石岗街道某某庄村民委员会出具的《土地使用证明》、河北某某房地产开发有限公司出具的收款收据二份、银行帐户单一份及争议楼层图纸为证，足以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，河北某某房地产开发有限公司自2006年12月8日至2027年12月8日对石家庄市联盟西路某某大厦享有独立的租赁权、使用权。原告丁某某依据与河北某某房地产开发有限公司签订的《房屋使用权出让合同》、《协议书》，取得了石家庄市联盟西路某某大厦二楼现有建筑面积2100平方米房屋的使用权、支配权。2012年2月27日原告丁某某、被告张某某与河北某某房地产开发有限公司签订了《租赁合同》，原告丁某某将石家庄市联盟西路某某大厦二楼，建筑面积2100平方米房屋的使用权出租给被告张某某经营饭店使用，原告已按《租赁合同》履行了自己的义务，被告张某某应当按照合同约定于2012年3月30日前向原告丁某某交纳2012年4月30日至2012年10月30日的房租45万元，而未按合同约定及时支付原告房租，已构成违约，现原告丁某某请求被告张某某给付租金45万元，有理有据，本院予以支持。被告张某某在履行合同中未及时支付原告租金45万元存在违约，现原告丁某某请求被告张某某按照合同约定从2012年3月31日起至原告起诉之日止即2012年5月17日的滞纳金63450元（45万元x3‰x47天），有理有据，符合双方约定，本院予以支持。原告请求被告承担诉讼费、符合诉讼费承担的法律规定，本院予以支持，但原告请求被告承担聘请律师的律师费及其他费用，没有依据和证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告张某某支付原告丁某某租金45万元整。二、自本判决生效之日起十日内，被告张某某支付原告丁某某滞纳金63450元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8935元、公告费700元，由被告张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 杨国忠人民陪审员 翟洪双人民陪审员 张建峰二〇一三年十一月十日书 记 员 樊 晓 来自