（2013）盱民初字第1588号
裁判日期: 2013-11-10
公开日期: 2014-07-08
案件名称
陈中国与盱眙海通置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈中国,盱眙海通置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2013）盱民初字第1588号原告陈中国，男，1959年5月9日生，汉族，农民。被告盱眙海通置业有限公司。法定代表人王有文，该公司执行董事。委托代理人刘珂、许珂，浙江六和律师事务所律师。原告陈中国与被告盱眙海通置业有限公司（以下简称海通公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2013年10月31日公开开庭进行了审理，原告陈中国到庭参加了诉讼，被告海通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈中国诉称，2010年7月8日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告海通公司开发的位于盱城海通时代广场A区4号楼123B营业用房，价格为每平方米11587元，总房款469310元，交房时间为2010年12月31日前。合同签订后原告依约缴纳了全部房款，但被告未按约定时间交付房屋，也未为原告办理相关房屋权属登记手续，同时被告方所交付的营业用房比合同约定面积少4.57平方米，对逾期办证违约金及房屋面积误差款未予处理。请求判令被告海通公司退还购房面积误差款15874元（3%内）、双倍赔偿购房面积误差款74133元（3%外）、逾期办证违约金5000元，并要求被告负担本案诉讼费用。被告海通公司辩称，同意根据合同约定向原告支付因面积误差所退赔款项共计90007元。根据合同约定被告应当在房屋交付后90日内将办理房屋产权的相关文件提交至主管部门备案，涉案房屋于2013年1月3日交付，并于同年1月8日符合办理产权证书的条件，因而无需承担逾期办证的违约责任。经审理查明，2010年7月8日原、被告签订一份商品房买卖合同，该合同约定买受人购买海通时代广场A区4号楼123B号营业用房，建筑面积41.08平方米，其中套内面积40.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.58平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11587元，总金额469310元；根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记的面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人应当在2010年12月31日依照有关规定将合格商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告陈中国支付房款全额469310元。2013年1月3日被告海通公司通知原告陈中国交接房屋，原告陈中国以房屋面积存在误差而发生争议，拒绝受领。被告海通公司未能依约交付商品房，原告陈中国于2013年4月18日向本院起诉要求被告海通公司给付逾期交房违约金，经调解被告海通公司赔偿原告陈中国逾期交房违约金103201元，该案（2013）盱民初字第0585号民事调解书已发生法律效力。被告海通公司向产权登记机关书面申请房屋登记，该申请书确认A4123B号营业用房套内面积为36平方米，建筑面积36.51平方米，因房地产测绘部门实测面积与原规划报建的面积有差异等原因，致使原告陈中国至今未能办理产权登记手续。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产发票、房屋登记申请书、交房通知书、（2013）盱民初字第0585号民事调解书等证据证实，予以确认。本院认为，原告陈中国与被告海通公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当根据法律规定或依照合同的约定全面履行义务。被告海通公司不能按照合同约定的套内面积交付商品房，并且因套内面积短少等不能归责于原告陈中国的事由导致产权登记延误，是违约行为，应承担违约责任。当事人约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，原告陈中国所购商品房约定套内建筑面积40.5平方米，单价11587元每平方米，被告海通公司申请房屋登记时确认该商品房套内建筑面积为36平方米，建筑面积为36.51平方米，其面积误差比为11.111%，绝对值在3%以内（含3%）部分的面积应为±1.215平方米，相应房款为14078.21元，超出3%的误差面积为3.285平方米，其相应双倍房款为76126.59元，原告陈中国主张双倍购房面积误差为74133元，属处分自己的民事权益，并无不当，依法照准。因出卖人被告海通公司的责任致原告陈中国不能在规定期限内取得房地产权属证书，按已付房款469310元的1%支付违约金，应为4693.10元。因而，被告海通公司应当返还面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款14078.21元，双倍返还超出3%部分的房价款74133元，支付逾期办证违约金4693.10元，合计92904.31元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盱眙海通置业有限公司于判决生效后10日内返还原告陈中国购房款88211.21元，支付违约金4693.10元，合计92904.31元。二、驳回原告陈中国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，减半收取1088元，由被告盱眙海通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：341201040002554）。审判员 陈正龙二〇一三年十一月十日书记员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”