（2013）深宝法民三初字第840号
裁判日期: 2013-11-10
公开日期: 2014-12-02
案件名称
刘冬招、刘德和与张玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省深圳市宝安区人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
刘冬招；刘德和；张玉；深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第840号原告刘冬招。原告刘德和。委托代理人冯新，广东天汇律师事务所律师。委托代理人黄娟。被告张玉。委托代理人刘自成，系被告丈夫。代理权限：一般授权。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地福田区。法定代表人吴军强，职务执行董事。委托代理人肖洪林、梁灼妹。上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易，由审判员陈平独任审判。在审理过程中，本院依职权追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告刘冬招、刘德和及委托代理人冯新、黄娟，被告的委托代理人刘自成，第三人的委托代理肖洪林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告于2013年7月通过第三人与被告签订了《房地产买卖合同》，约定将被告名下房产（深圳市世外桃源综合楼，建筑面积92.62平方米）卖给原告，价格为967，000元。合同签订后，原告刘冬招于2013年7月1日分别向被告支付了定金10，000元，向第三人支付了定金10，000元，原告刘德和于2013年7月29日向被告支付了定金50，000元。但两原告在支付定金后得知涉案房产被深圳市宝安区人民法院查封，且被告拒不履行义务。被告在签订合同时隐瞒了该房产被查封的事实，导致原告的合同目的不能实现。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告双倍返还定金140，000元；二、被告承担本案诉讼费。后原告变更第一项诉讼请求为请求判令被告返还定金70，000元，并增加一项诉讼请求，请求判令被告支付违约金193，400元。被告答辩称，原被告于2013年7月14日签订房屋转让买卖合同，于2013年7月29日办理了按揭贷款手续，被告出具了全权公证委托给担保公司。被告收取了原告定金10，000元，在进行资金监管时收取了原告支付的定金50，000元。后银行通知被告，原告无法获得银行贷款，原告打电话要求被告协助换另外一家银行办理贷款手续，被告也同意协助。合同约定，如原告无法获得银行贷款，则被告同意退还原告50，000定金，剩余2万元不能退还原告，因原告自己的原因无法获得银行贷款，导致合同不能继续履行。原告发出解除合同通知后，被告转账40，000给原告，剩下定金30，000元，其中10，000元在第三人处，20，000元在被告处。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人答辩称，起诉状称被告在签订房地产买卖合同时，隐瞒了该房产被查封的事实，不属实，涉案房产于2013年8月13日被查封。对起诉状的其他内容没有异议。第三人收取的定金根据法院判决处理。经审理查明：2013年7月14日，原告刘冬招作为买方与作为卖方被告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将深圳市世外桃源综合楼房地产出售给原告刘冬招。合同载明房地产建筑面积92.62平方米，房地产证号码为50××77，房产用于为公寓，合同价为967，000元。合同约定买方在签署合同时向买方支付定金20，000元，买方在签署合同之日起30日再向买方支付定金50，000元。前述定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。剩余房款987，000元，买方需办理银行按揭，首期款由买卖双方指定银行监管，买方应于前述合同之日起30日内付清首期房款约410，000元，首期款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，买方须按银行承诺贷款的数额，多退少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续。合同约定涉案物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起3日内出具公正委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。当日，原告刘冬招、刘德和与被告签署了《买方主体变更确认书》，约定原告刘冬招与被告签署的《房地产买卖合同》的买方变更为原告刘德和，原告刘德和继受履行《房地产买卖合同》中的全部权利义务。2013年7月14日，原告刘德和作为买方与作为卖方的被告签订了《房地产买卖合同》，合同内容与原告刘冬招和被告签订的《房地产买卖合同》内容完全一样。2013年7月14日，被告收到原告刘冬招支付的定金10，000元；第三人收到原告刘冬招支付的定金10，000元。2013年7月29日，被告收到原告刘德和支付的定金50，000元。2013年7月29日，原告刘德和、被告与案外人上海浦东发展银行深圳宝安支行签订了《二手房交易资金代保管协议》，约定将原告刘德和须支付的部分交易款项357，000元委托案外人上海浦东发展银行深圳宝安支行代为保管。保管协议签订当日，原告刘德和即将上述款项足额存入案外人指定的代保管账户。2013年8月2日，广东朗迪律师事务所根据案外人卢庆丰的授权向上海浦东发展银行深圳宝安支行发出《律师函》，称案外人卢庆丰于2013年3月份以被告的名义购买了涉案房产，被告出具了《声明》确认涉案房产的所有权归案外恩卢庆丰，并要求案外人上海浦东发展银行深圳宝安支行暂停办理涉案房产赎楼手续，案外人卢庆丰以对被告提起民事诉讼。2013年8月13日，涉案房产被深圳市宝安区人民法院查封。2013年8月29日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告双倍返还定金；2013年10月19日，本院将起诉状送达被告。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的《房地产买卖合同》、《收据》、《律师函》、《二手房交易资金代保管协议》、银行进账单等证据，第三人提供的产权查询结果单、买方主体变更确认书等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，本案原被告间签订的《房地产买卖合同》、《买方主体变更确认书》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。原告刘德和已经根据《买方主体变更确认书》的约定概括承受了原告刘冬招在《房地产买卖合同》中的全部权利和义务，本案各方当事人对此事实均认可，因此，刘冬招并非本案合同的相对方，其无权就本案合同向被告主张权利，不是本案的适格原告。关于合同不能履行的原因和违约责任。本院认为，涉案房产在合同签订后被告案外人主张权利，且被司法机关查封是合同不能履行的根本原因，被告已构成根本违约，原告刘德和可依据合同约定解除合同，并要求被告返还定金、支付违约金。含有原告解除合同意思表示的起诉状已于2013年10月19日送达被告，因此《房地产买卖合同》已于2013年10月19日解除。合同解除后，被告应当将其收取的定金人民币70，000元还给原告刘德和，其中定金40，000元被告已经返还，剩余定金20，000元在被告处，10，000元在第三人，第三人应当将该笔定金10，000元返还给原告刘德和。关于违约金数额，本院认为原告刘德和主张的转让价款20%的违约金数额明显超过了其可以证明的损失，为公平体现违约金惩罚与补偿的双重功能，本院将违约金酌定为70，000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘德和与被告张玉签订的《二手房买卖合同》已于2013年10月19日解除；二、被告张玉于本判决生效之日起十日内返还原告刘德和定金20，000元；三、被第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘德和定金10，000元；四、被告张玉于本判决生效之日起十日内支付原告刘德和违约金70，000元；五、驳回原告刘德和的其他诉讼请求；六、驳回原告刘冬招的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费、保全费4，771元，由被告负担2，000元，原告负担2，771元，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一三年十一月十日书记员 张露璐书记员 王菲菲附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。