（2013）衡桃彭民二初字第104号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2015-01-15
案件名称
李兰贞与张红军确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
衡水市桃城区人民法院
所属地区
衡水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李兰贞,张红军,郑广林
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条
全文
河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2013）衡桃彭民二初字第104号原告：李兰贞。委托代理人：李兴华，河北画苑律师事务所律师。被告：张红军。委托代理人：贾淑君，河北衡水公正苑法律服务所法律工作者。第三人：郑广林。原告李兰贞诉被告张红军、第三人郑广林确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员游祥祯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兰贞的委托代理人李兴华、被告张红军及其委托代理人贾淑君、第三人郑广林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李兰贞诉称：原告与被告三人系母子关系，2013年4月原告从第三人处得知，位于衡水市桃城区彭杜乡赵杜村院落一套及一块宅基地被第三人卖掉，后经原告再三追问才知道，第三人将上述宅院及宅基地转让给了被告，时间为2005年5月4日。原告认为第三人与被告在其不知情的情况下，将其名下的院落及宅基地卖掉，是侵权行为；而被告是城镇居民，按照我国相关法律法规规定，其购买原告宅院及宅基地的行为是违法行为。该行为侵犯了原告的合法权益，因此原告故起诉被告于法院，请贵院在查清事实后，判决确认被告与第三人签订的房产转让协议无效，并由被告承担本案诉讼费用。被告张红军当庭辩称：原告要求撤销当时的转让协议的请求的理由已经不存在，因被告已经对转让房产办理了宅基证，并且已将原告当时的房屋进行了翻盖，故请求法院驳回原告诉讼请求。第三人郑广林当庭辩称：2005年当时我有急事等着用钱就私自把本案诉争的宅基卖给了被告，当时我母亲就是本案的原告并不知情，这几年我始终瞒着原告，今年我母亲因为上下楼不方便想回村居住，让我收拾房子，我没办法才告诉了原告，我母亲就不愿意了。经征得到庭当事人及诉讼参加人的同意，确定本案争议的焦点问题是：原告要求确认被告与第三人签订的房产转让协议无效的事实和理由？针对焦点问题，原告方称：2013年4月时，原告因年迈在上下楼不方便，愿意回老家居住，于是就与本案的第三人提及此事，才知道原告老家所有的宅院及宅基地被第三人卖掉，经再三追问原告才得知第三人是与本案的被告签订了转让协议，时间是2005年5月4日，原告认为第三人与被告在其不知情的情况下，将自己所有的宅基地卖掉是对其财产权的一种侵犯，是一种无效行为，既然被告与第三人的转让协议是一种无效协议，就应当将涉案的宅院和宅基地返还本案的原告。被告与第三人所签订的房产转让协议，违反了我国国办发（1999）39号国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，被告与第三人签订房屋转让协议系无效协议，协议若无效则自始无效，并不因为被告办理了宅基证，或在原宅基地上进行房屋翻盖而影响效力，其行为是无效的，我方要求的是确认的是第三人与被告签订的协议无效，而非撤销该协议。为了证实我方主张提交如下证据：一、2005年5月4日被告与第三人签订的转让协议一份；二、（2007）衡桃东民一初字第63号判决一复印件一份。针对原告方以上陈述及所举证据，被告方发表如下质证意见：一、原告提交的第一份证据无异议，是当时签订的转让协议，原告的签字不是原告本人签订的，但是是第三人受，原告口头委托后签订的，当时我方看房时是由原告领着我看的房屋，转让价格是原、被告双方协商好的，交接房款时原告要求将房款交于第三人，并且协议也有第三人代签的原告名字，本协议是原告真实的意思表示，原告虽未到场，但在签订协议以前也是原、被告及第三人共同商量的结果，所以此协议有效。二、原告提交的第二份证据与本案无关，不予质证。由于转让协议，并且被告于2006年8月29日已经原告及村委会的同意办理了自己的宅基证，并且将房屋进行了翻盖，原告也不可能在长达八年之久不知道自己的房子的被卖，是因为现该房产拆迁涉及到了拆迁费用，原告才会起诉被告。为证实我方主张提交如下证：衡集用（2006）第07-15-340号宅基证一份。针对原告方以上陈述及所举证据、被告方以上陈述及所举证据，第三人发表如下质证意见：一、对于原告方提交的证据无异议。二、对于被告提交证据无异议。对于原告陈述的事情经过是事实，无异议。被告所说事情经过不是事实，诉争房产的转让是我一手经办的，我母亲本案原告并不知情。转让协议是我与现在在场的旁听的张红军的丈夫所签的，我一直以为他才是张红军。针对被告方以上陈述及所举证据、第三人方以上陈述，原告方发表如下质证意见：被告提交的宅基证真实性无异议，但对其合法性有异议，原告方所知张红军并不是彭杜乡赵杜村村民，并且其户口是非农业户口，依据相关法律规定本案的被告人无权在赵杜村购买房屋和宅基地，即便购买也是一种非法行为，所以对该证取得的合法性有异议。当时被告与第三人签订房产转让协议时原告交未授权给第三人转让权利，被告所说的没有事实及法律依据，被告也未向法庭提交证据证实，根据证据规则理应承担举证不能的责任，涉案的房产转让协议是否合法、有效并不能因为被告办理了宅基证、将房屋进行了翻盖就具有合法性，因为涉案转让协议，原告不知情侵犯了原告的财产权利，而且因其内容违反了相关法律规定，退一步讲即便是原告知情，因为该协议内容违反，也系无效协议，被告方只是靠推测、猜测、推定原告在八年之内知道这个房产转让协议的事实，是没有证据支持的，并说原告是因为该诉争宅基拆迁涨价才起诉，其理由根本不成立。本案诉讼是因为原告年迈现居住处是在五层居住，上下楼不方便，在2013年4月才起了回老家居住的想法，经追问第三人才得自己名下的房屋被告转让的事实。针对原告方以上陈述、第三人以上陈述，被告方认为：房屋的产权以登记为准，原告及第三人所述转让协议中的房屋现已不复存在，故请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告系农村居民，被告系城镇居民，原告与第三人系母子关系。2005年5月4日第三人代表其母亲（原告）与被告签订房产转让协议，双方协商自愿将位于赵杜村东北方宅院一所的房产及宅基地所有权转让给被告。被告于2006年8月29日将该房产在衡水市国土资源局桃城分局办理了衡集用（2006）第07-15-340号土地使用证书。被告辩称的，在被告看房、协商价格都是由原告陪着且将价协商好后，由原告委托第三人与被告签订的转让协议，查无实据。以上事实有双方陈述及双方提交的证据在卷佐证。本院认为：该房屋属于城镇居民购买农村房屋，房屋所占土地系农民集体所有，法律禁止买卖。在买卖过程中被告明知原告未在场的情况下与第三人签订房屋买卖协议，剥夺了原告方的合法权益。且第三人无权处分他人财产。综上，2005年5月4日双方签订的房屋转让协议属于无效协议。因此，原告要求确认被告与第三人签订的房产转让协议无效，合理合法，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条；国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款之规定，判决如下：被告张红军与第三人郑广林于2005年5月4日签订的房产转让协议无效。案件受理费40元、保全费2270元，由被告张红军负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员 游祥祯二〇一三年十一月一日书记员 张 莉 百度搜索“”