（2013）南法民初字第02795号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-12-31
案件名称
肖琳与樊选荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖琳,樊选荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十一条，第九十七条，第九十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第02795号原告肖琳，女，1952年9月出生，汉族住重庆市南岸区。委托代理人罗某某（特别授权），重庆捷迅律师事务所律师。被告樊选荣，女，1952年5月出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人冯某某（一般授权），重庆鑫远律师事务所律师。委托代理人周某某（一般授权），重庆鑫远律师事务所律师。原告肖琳诉被告樊选荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖琳及委托代理人罗某某、被告的委托代理人冯某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖琳诉称：原、被告于2005年9月26日签订承租协议，约定原告肖琳将位于重庆市南岸区南坪海峡路XX号附XX号的商铺租赁给被告樊选荣；租期从2005年9月30日起至2010年9月29日止共5年，租金为1000元／月，按季度提前十天缴纳，如延期，肖琳有权收回商铺。2010年1月起，樊选荣即拒付租金，2010年9月租赁期限到期后，原告肖琳多次催要租金，并要求樊选荣搬出商铺，但樊选荣只在2012年10月3日支付了1000元租金，随后未继续支付租金，仍然无理、非法占据该商铺，对肖琳的利益造成严重侵害。故肖琳起诉来院，要求判令1、樊选荣立即交还房屋，2、承担其非法占用期间的租金33000元（2010年1月至2012年9月），3、按银行贷款利率四倍赔偿被拖延的租金的利息，4、诉讼费用由樊选荣承担。原告肖琳为支持其诉讼请求提交了下列证据：承租协议、《重庆市房地产权证》、银行卡流水明细、短信内容记录、《（2013）渝五中法民申字第68号民事申请再审案件受理通知书》。被告对原告提交的所有证据真实性、合法性均无异议，但对《再审案件受理通知书》的关联性有异议，认为再审不影响生效判决的执行。被告樊选荣辩称：原告所述部分是事实。被告于2005年租用肖琳的商铺，约定月租金为1000元，后因商铺旁边的市场整体搬迁，故肖琳将月租调整为800元。后肖琳欠了樊选荣390000元欠款一直未归还，2009年樊选荣以欠款纠纷起诉肖琳，并申请对本案涉诉房屋进行财产保全。2011年11月14日，重庆市人民法院第五中级法院作出终审判决（（2011）渝五中法民终字第2721号），判决王国庆偿还樊选荣390000元及利息（利率从2009年7月1日起按国家同期银行贷款利率的四倍计算利息，利随本清），肖琳承担连带支付责任。该案已于2012年3月21日进入强制执行程序，而本案涉诉房屋正是强制执行的标的物，且已经过估价，樊选荣有意通过拍卖程序购买该商铺。被告樊选荣也已经提交了继续保全申请书。被告樊选荣为保护自己的利益不受损失，故以肖琳需向其连带清偿的390000元及利息抵销租用肖琳商铺的租金，并且在本息完全得到清偿前不会搬离涉诉房屋。被告樊选荣为支持其抗辩主张提交了下列证据：中国建设银行存款凭条及个人汇款凭证、租金收条、《（2011）渝五中法民终字第2721号民事判决书》、《房地产估价报告书》、（2012）第288号评估报告处理意见、《（2009）南民保字第17号民事裁定书》及继续保全申请。原告方对收条无异议，但对月租金800元有异议，表示当时系被告樊选荣经营困难，但后来已经补交了租金；对中国建设银行汇款凭证有异议，表示该凭证无银行盖章，对其真实性不认可；对《房地产估价报告书》真实性无异议，但对其结果有异议，认为估价过低；对《（2011）渝五中法民终字第2721号民事判决书》真实性无异议，但对判决结果有异议，已提出再审程序，并得到受理；对《（2009）南民保字第17号民事裁定书》无异议，但该份裁定书已经过了保全期限；对继续保全申请有异议，认为系被告自己所写，对其真实性、关联性、合法性均不认可。在本案审理过程中，原告将原诉讼请求中要求被告支付2010年1月至2012年9月的租金33000元，变更为支付2010年1月至2013年1月的租金37000元，并承担付清租金时为止的同期四倍银行贷款利息。经审理查明，原告肖琳、被告樊选荣于2005年9月26日签订承租协议，约定原告肖琳将位于重庆市南岸区南坪海峡路XX号附X号的商铺租赁给被告樊选荣；租期从2005年9月30日起至2010年9月29日止共5年，租金为每月1000元，按季度提前十天缴纳，如延期，肖琳有权收回商铺。其中，在2006年7月至9月、10月至12月、2007年7月至9月、2008年1月至3月、2009年12月9日，樊选荣按每月800元支付了房租。2008年12月31日，王国庆向樊选荣借款390000元，双方约定借款期限半年归还，到期未还，除按国家贷款利率的4倍计息外，还要处罚违约金，肖琳自愿为王国庆的上述借款行为承担担保责任。因王国庆未按约定偿还借款，2009年樊选荣以欠款纠纷起诉担保人肖琳，并申请对本案涉诉房屋进行财产保全。2010年1月起，樊选荣不再给付商铺租金，2010年9月租赁期限到期后，肖琳要求樊选荣搬出商铺，并向樊选荣讨要租金。樊选荣在2012年10月3日支付了1000元租金，随后未继续支付租金。2011年11月14日，重庆市第五中级人民法院作出终审判决（（2011）渝五中法民终字第2721号），判决王国庆偿还樊选荣390000元及利息（利率从2009年7月1日期按国家同期银行贷款利率的四倍计算利息，利随本清），肖琳承担连带支付责任。该借款纠纷案件已于2012年3月21日进入强制执行程序，标的物已经过估价。目前该商铺由被告樊选荣占用。本院认为，原、被告于2005年9月26日签订的《承租协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应履行各自的合同义务。由于该合同约定被告在承租期限内应按约支付租金，现被告拒付租金系违约行为，应承担相应的民事法律责任，租赁期满后，被告继续占用原告的出租房屋，也应向原告给付租金损失，故对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩解租金调整为800元／月，因其与双方签订的《承租协议》不符，被告也未举示充分证据证明双方已达成调整租金的合意，且被告也于2010年3月按照《承租协议》支付了1000元租金，故租金应确定为1000元／月，本院对被告的此辩解理由不予采信。被告应支付的租金应按1000元／月计算，从2010年1月计算至2013年1月共计37000元，除去被告在2010年3月支付的1000元，还应支付36000元。该《承租协议》未约定违约事项，原告要求被告按同期银行贷款利率的四倍给付利息于法无据，但被告拖欠租金给原告造成了资金占用的损失，故可按同期银行贷款利率计算被告拖欠租金给原告造成的损失。被告辩称原告对其有连带清偿390000元债务的责任，应将租金从该笔债务中抵销，因该390000元债权债务系另一法律关系，与本案中双方当事人的租赁纠纷无关，不涉及本诉，故本院对被告方的该答辩理由不予支持。《承租协议》中约定，租赁时间为2005年9月30日至2010年9月29日止，现租赁合同已经到期不再履行，故对原告要求被告返还诉争商铺的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告辩解该商铺系其和原告之间债务纠纷生效判决执行的标的物，即将进入拍卖程序，且被告有意购买。但本院认为原告虽为被告和王国庆的借款提供了保证担保，但并未用该商铺进行抵押，因此被告不享有该商铺的担保物权，无权占有该商铺。同时，虽然该商铺是强制执行的标的物，已经进行了财产保全，即将拍卖，但在拍卖并转移所有权以前，其本身的物权不受影响，仍系原告所有，故对被告的该项辩称理由，本院不予采纳。对于被告辩称，为保护自己的合法权益，在390000元债务连本带息得到清偿前，不会搬离该商铺，本院认为该项辩称于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条、第九十七条、第九十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告樊选荣于本判决生效后10日内将重庆市南岸区南坪海峡路XX号附XX号的商铺返还原告肖琳。二、被告樊选荣于本判决生效后10日内向原告肖琳支付截至2013年1月的房屋租金36000元及从欠租之日起以所欠租金为基数按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率支付拖欠租金给原告造成的资金占用损失。三、驳回原告肖琳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取340元（已缴纳），由被告樊选荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 张颖二〇一三年十一月一日书 记 员 凌莉 关注微信公众号“”