（2013）新民初字第2080号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-12-31
案件名称
新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会与连云港市金誉物业管理有限公司、连云港市荣阳房地产开发有限公司等业主共有权纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会,连云港市金誉物业管理有限公司,连云港市荣阳房地产开发有限公司,李守兵,李守忠
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条，第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《物业管理条例（2007年）》：第二十七条，第二十八条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
连云港市新浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2080号原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会，住所地连云港市新浦区朝阳东路盛世嘉缘小区。负责人沈光启，业主委员会主任。委托代理人王幼光、闫凡华，江苏连城律师事务所律师。被告连云港市金誉物业管理有限公司，住所地连云港市新浦区海连西28号。法定代表人杨军，经理。被告连云港市荣阳房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区新海南路163号。法定代表人陈昌元，董事长。委托代理人嵇丽、杨周。被告李守兵。被告李守忠。原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会（以下简称盛世嘉缘业委会）与被告连云港市金誉物业管理有限公司（以下简称金誉公司）、连云港市荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳公司）、李守兵、李守忠业主共有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告负责人沈光启及委托代理人王幼光、闫凡华、被告荣阳公司委托代理人嵇丽、被告李守兵、李守忠到庭参加诉讼。被告金誉公司经本院公告送达应诉通知书和开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告盛世嘉缘业委会诉称，盛世嘉缘小区系被告荣阳公司开发建设，于2007年交付使用。荣阳公司聘请金誉公司为小区前期物业服务管理。2009年12月，盛世嘉缘小区业主委员会成立后并聘请了新的物业服务公司。依据物业管理的规定，被告荣阳公司应当移交三套物业管理用房，经催要仅移交一套物业管理服务用房，另外二套即盛世嘉缘1号楼14-13室、15-13室，拒不移交。经了解，该二套房屋由金誉公司分别出租给被告李守兵、李守忠使用。被告的行为，损害了全体业主的合法权益，现要求确认被告金誉公司与被告李守兵、李守忠签订的房地产租赁契约无效、判令各被告向原告交付盛世嘉缘小区1号楼14-13、15-13房屋二套、判令被告金誉公司、荣阳公司赔偿未交付物业管理用房损失4万元（按租金计算）。被告金誉公司未答辩。被告荣阳公司辩称，被告已经于2007年将小区公共设施交付金誉公司使用，金誉公司已经全部撤出该小区，诉争房屋已经属于全体业主，原告的诉求无事实依据。被告李守兵辩称，我与金誉公司签有租赁合同，与原告没有关系，如果返还房屋，也应返回给金誉公司。被告李守忠辩称，我与金誉公司签有租赁合同时，原告尚未成立，现租赁期限尚未到期，即使到期后，也不应当返还给原告。经审理查明，连云港市新浦区盛世嘉缘小区系被告荣阳公司开发建设，该小区的前期物业管理由荣阳公司聘请金誉公司负责。依据连云港市规划局审批的盛世嘉缘小区1号楼的13-13、14-13、15-13房屋三套为物业服务用房，该房屋由荣阳公司于2007年2月交付金誉公司使用。2009年12月，该小区成立第一届业主委员会，连云港市金誉物业管理有限公司即自行退出小区的物业服务管理，但未向原告移交涉案物业服务用房。经原告索要，被告荣阳公司向原告移交了13-13房屋一套，但未交付14-13、15-13二套房屋。另查，2008年5月20日，被告金誉公司将其使用的物业服务用房盛世嘉缘小区1号楼的14-13室，出租给被告李守兵，双方签订租赁合同，约定租赁期限为五年，自2008年5月20日至2013年5月19日，月租金300元，五年一次性付清等条款。现该租赁合同履行期限届满，双方未续签租赁合同，租赁房屋由被告李守兵继续使用。2008年10月1日，被告金誉公司将其使用的物业服务用房盛世嘉缘小区1号楼的15-13室，出租给被告李守忠，双方签订租赁合同，约定租赁期限为六年，自2008年10月1日至2014年9月30日，月租金150元，六年一次性付清等条款。现该租赁合同履行期限未届满，租赁房屋由被告李守忠继续租赁使用。上述事实，有当事人的当庭陈述及原告举证的业主委员会的成立备案表、租赁合同、说明，被告李守兵举证的租赁合同，被告李守忠举证的租赁合同等在案予以证实。本院认为，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。依据经过连云港市规划局审批建设的盛世嘉缘小区1号楼的13-13、14-13、15-13室，为对外公共厕所，属于小区内的公共设施，应当归全体业主共有。被告荣阳公司已经将争议之14-13、15-13室房屋交付给前期物业服务管理公司，即金誉公司已经接收并实际使用，故被告荣阳公司已经完成了交付物业服务用房的义务，原告要求荣阳公司向其交付争议房屋并赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。被告金誉公司在使用物业服务用房过程中，未经该小区过半数业主的同意，擅自改变业主共用物业服务用房的用途，与被告李守兵、李守忠分别签订的房屋租赁合同，违反《物业管理条例》的规定，建设单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分、改变使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效、或者赔偿损失的，应当予以支持。因此，原告要求确认被告金誉公司与被告李守兵、李守忠之间签订的租赁合同无效并赔偿损失的请求，本院予以支持。争议房屋现由被告李守兵、李守忠实际使用，原告要求被告金誉公司、李守兵、李守忠交付，本院也予以支持。原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准赔偿损失，不违反法律强制性规定，本院予以确认。关于赔偿损失问题，被告李守兵已经将2013年5月19日之前的租金全部支付给被告金誉公司，金誉公司在行使盛世嘉缘小区的前期物业服务管理中，收取的相关费用，应当用于物业服务，不应由原告享有。金誉公司退出物业服务管理后，应当向原告移交物业服务用房，故自2010年1月1日至2013年5月19日的租金损失，应当由被告金誉公司赔偿。2013年5月20日之后，至本院确定交付房屋之日止的租金损失，应当由被告李守兵予以赔偿。被告李守忠已经将2014年9月30日之前的租金全部支付给被告金誉公司，金誉公司在行使盛世嘉缘小区的前期物业服务管理中，收取的相关费用，应当用于物业服务，不应由原告享有。金誉公司退出物业服务管理后，应当向原告移交物业服务用房，故自2010年1月1日至本院确定交付房屋之日止的租金损失，应当由被告金誉公司赔偿。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港市金誉物业管理有限公司、李守兵于本判决生效后十日内，向原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会交付盛世嘉缘小区1号楼的14-13室物业服务用房一套。二、被告连云港市金誉物业管理有限公司、李守忠于本判决生效后十日内，向原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会交付盛世嘉缘小区1号楼的15-13室物业服务用房一套。三、被告连云港市金誉物业管理有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会租金损失19315元。四、被告李守兵于本判决生效后十日内赔偿原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会租金损失1600元（2013年5月至10月30日）。五、驳回原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用800元（原告已预交），由原告新浦区新城社区盛世嘉缘业主委员会负担400元，被告连云港市金誉物业管理有限公司负担300元，被告李守兵、李守忠各负担50元，被告负担部分，于给付上述财物时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费800元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审 判 长 王崔起人民陪审员 宋 燕人民陪审员 王永红二〇一三年十一月一日书 记 员 段潇潇 来源：