（2013）潍民终字第2700号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-03-26
案件名称
刘来其与崔某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔海英,刘来其,徐美玲,诸城市元盛建安有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）潍民终字第2700号上诉人（原审被告）崔海英，性别：××，××年××月××日出生，××族，个体业主。委托代理人刘玉珍，潍坊市××法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）刘来其，性别：××，××年××月××日出生，××族。被上诉人（原审第三人）徐美玲，性别：××，××年××月××日出生，××族，个体业主。被上诉人（原审第三人）诸城市元盛建安有限责任公司。上诉人崔海英因与被上诉人刘来其、徐美玲、诸城市元盛建安有限责任公司（以下称元盛建安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2013）诸城民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，刘来其与崔某口头约定，将位于诸城市龙都街道西郊街10号、现名为美玲茶轩的沿街房屋租给刘来其使用，租赁费为26000元，但未约定租赁期限。刘来其于2013年1月12日支付给崔某租赁费21000元，于2013年1月15日支付给崔某租赁费5000元，共计26000元。崔某于2013年1月15日将涉案房屋钥匙交给刘来其。刘来其一直未使用涉案房屋，徐美玲于2013年3月20日将涉案房屋收回并使用至今。涉案房屋的所有权人为元盛建安公司，徐美玲系从元盛建安公司租赁涉案房屋。元盛建安公司主张涉案房屋的转租等事宜由徐美玲处理。庭审中，徐美玲不认可崔某将涉案房屋转租给刘来其的转租行为。上述事实，有当事人陈述记录，刘来其提交的收到条、收款收据及开庭笔录等在案为证。原审法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案涉案房屋系元盛建安公司出租给徐美玲，元盛建安公司主张涉案房屋的转租等事宜由徐美玲处理，系当事人对民事权利的自主处分，符合法律规定，予以支持。徐美玲将房屋租赁给崔某，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。崔某未经元盛建安公司、徐美玲同意将租赁房屋转租给刘来其，且徐美玲已将涉案房屋收回使用，刘来其与崔某的租赁合同已无实际履行之可能，因此，刘来其与崔某之间的房屋租赁合同无效。刘来其主张崔某返还租赁费26000元事实清楚，证据充分，予以支持。崔某主张其转租行为获得徐美玲同意，并提供证人李某的证言，经审查，证人李某与崔某系朋友，且证人并不清楚刘来其、崔某及徐美玲关于转租行为的具体内容，因此，证人李某的证言无法证明崔某的转租行为得到第三人徐美玲的同意，对于崔某的该项辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：崔某返还刘来其房屋租赁费26000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由崔某负担。宣判后，崔某不服原审判决，上诉称：1、原审法院认定事实不清，徐美玲将涉案房屋租赁给上诉人，口头约定上诉人有转租权，上诉人将涉案房屋转租给被上诉人刘来其时曾与徐美玲商谈过转租事宜。2、徐美玲已经将涉案房屋收回使用，未口头或书面通知上诉人，徐美玲未将上诉人缴纳的租赁费退还。3、刘来其未通知上诉人私自将房屋交给徐美玲，侵害了上诉人的用益物权。因此，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人刘来其答辩称：涉案房屋所有人为元盛建安公司，徐美玲从该公司取得了房屋使用权，而上诉人没有取得房屋转租权。上诉人将涉案房屋转租给被上诉人时刻意隐瞒以上情况，被上诉人将26000元转租费交付给上诉人后，徐美玲告知被上诉人该房屋不能租赁，因此，上诉人应当将租赁费返还给被上诉人。被上诉人徐美玲、元盛建安公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。二审查明的事实与原审基本一致。本院认为，元盛建安公司为涉案房屋所有权人，其将涉案房屋租赁给徐美玲使用并授权徐美玲全权负责转租事宜，系其对自身权利的正当处分，并不违法，应予认定。徐美玲将涉案房屋租赁给崔某的行为合法有效，本院予以确认。但是，崔某将涉案房屋转租给刘来其，并未得到元盛建安公司或徐美玲的同意，而且，徐美玲在原审中亦明确表示该涉案房屋只允许崔某使用，不能再转租给其他人，对于崔某将涉案房屋转租给刘来其的行为其并不知情，也不同意。崔某虽主张将涉案房屋转租给刘来其经过徐美玲同意，但未提供相应证据予以证明，刘来其、徐美玲亦予以否认，故崔某的该项主张不能成立，本院不予支持。崔某上诉称徐美玲将涉案房屋收回使用，未口头或书面进行通知，未将缴纳的租赁费退还，侵害了其合法权益，因该主张系崔某与徐美玲之间的纠纷，系另一法律关系，本院不予处理，其可另行解决。崔某称刘来其私自将房屋交给徐美玲，侵害了其用益物权，并未提供证据证明，且该主张与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本院亦不予处理。被上诉人徐美玲、元盛建安公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃当庭质证和辩论的权利，并不影响本案实体审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人崔海英负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋允厚代理审判员 丁 颖代理审判员 贾元胜二〇一三年十一月一日书 记 员 张瑞丰 来自