（2013）一中民终字第0634号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-11-14
案件名称
缪茜娜诉天津茗之道茶叶市场有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
缪茜娜,天津茗之道茶叶市场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第0634号上诉人（原审原告）缪茜娜，女，1985年出生，汉族，住天津市东丽区。委托代理人刘钧祥，天津术奇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津茗之道茶叶市场有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人李春华，总经理。委托代理人张玲，天津儒法律师事务所律师。上诉人缪茜娜因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第4701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年6月28日，缪茜娜与天津茗之道茶叶市场有限公司签订《天津茗之道茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》，约定天津茗之道茶叶市场有限公司将位于天津市南开区城厢中路与鼓楼西街交口西南侧负一层鼓楼天街茶艺广场A区029号商铺出租给缪茜娜使用，商铺建筑面积为74平方米，租期为三年；租金为每日每平方米4.6元，第一年优惠期为10个月，天津茗之道茶叶市场有限公司只收取2个月租金即20708元，第二年优惠期为2个月，天津茗之道茶叶市场有限公司收取10个月租金，减去20000元保证金充抵款，剩余缪茜娜应交纳租金为83538元；缪茜娜应于签订合同时交纳物业费和供暖（冷）费，余下年度租金和物业费、取暖费统一于费用到期前1个月的3日内收取。合同第五条对保证金及用途进行约定：1.本合同签订之日，缪茜娜须向天津茗之道茶叶市场有限公司交付保证金50000元（不计息），保证金从第二年起逐年充抵每年20000元，最后剩余10000元保证金作为经营保证金；未经营满三年的，保证金不退还；2.保证金作为缪茜娜对天津茗之道茶叶市场有限公司设施设备损坏的赔偿金及不到期提前解除合同，不按期交纳租金及各项费用，违反广场各项规定的违约金；3.缪茜娜在合同有效期内有违约行为的，则保证金不予退还，其保证金不足以支付违约损失的，缪茜娜应补交不足以支付违约行为的差额部分。2013年2月27日天津茗之道茶叶市场有限公司提起租赁合同纠纷之诉，起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，缪茜娜给付天津茗之道茶叶市场有限公司房屋租金、物业费、空调使用费、违约金等共计48464元。缪茜娜于答辩中提出双方签订的经营合同为格式合同，天津茗之道茶叶市场有限公司利用格式条款减轻自己的责任，加重缪茜娜的义务，故要求确认合同格式条款无效。原审法院做出（2013）南民初字第1477号民事判决书，判决：一、解除缪茜娜与天津茗之道茶叶市场有限公司于2012年6月28日签订的《天津茗之道茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》，二、缪茜娜给付天津茗之道茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间的租金40848元，三、缪茜娜给付天津茗之道茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间的物业费1480元，四、缪茜娜给付天津茗之道茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间的中央空调使用费2664元，五、驳回天津茗之道茶叶市场有限公司的其他诉讼请求。缪茜娜不服该判决，上诉于天津市第一中级人民法院。2013年7月12日，该院做出（2013）一中民终字第0204号民事判决书，认为缪茜娜提出应认定经营合同为格式合同，第2、3、5、11条等条款无效，但未提出相关证据予以证实，该合同为双方自愿达成，缪茜娜签名予以确认，且缪茜娜已将2012年度费用按照合同约定履行完毕，故该合同为合法有效；在原审法院审理期间，缪茜娜并未就天津茗之道茶叶市场有限公司是否应退还保证金50000元提起诉讼，故其二审期间提出的该项上诉请求经法院调解不成，应另行解决；据此，判决：维持天津市南开区人民法院（2013）南民初字第1477号民事判决第一项、第五项，撤销天津市南开区人民法院（2013）南民初字第1477号民事判决第二项、第三项、第四项并进行改判。该判决现已经执行完毕。庭审中，缪茜娜提出，2012年2月13日案外人吴林镜交纳保证金5万元，后缪茜娜与天津茗之道茶叶市场有限公司签订合同，缪茜娜将钱款给付吴林镜。对此天津茗之道茶叶市场有限公司认可是缪茜娜交纳的保证金。原审法院认为，缪茜娜与天津茗之道茶叶市场有限公司签订的《天津茗之道茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同履行各自的义务。在双方当事人另一租赁合同纠纷案件中，天津市第一中级人民法院做出的（2013）一中民终字第0204号民事生效判决中认为缪茜娜未提交证据证实其应认定经营合同第五条保证金条款无效的抗辩理由，经营合同为双方自愿达成，缪茜娜签名予以确认，且其已将2012年度费用按照合同约定履行完毕，故认定该合同为合法有效。现缪茜娜提出要求确认该经营合同中有关保证金不退的条款无效的诉讼请求，但未提交证据予以证明，故该项诉请，不予支持。根据经营合同约定，缪茜娜未经营满三年的，保证金不予退还。同时，考虑经营合同中对租金优惠、保证金用途的约定，缪茜娜要求退还保证金50000元的诉讼请求，依据不足，不予支持。原审法院判决：驳回原告缪茜娜的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取，由原告缪茜娜负担。判决后上诉人缪茜娜不服，向本院提起上诉。上诉人认为合同保证金的作用只是保证被上诉人实现合同债权，上诉人在没有动用保证金的情况下，按照法院生效判决全部履行了合同债务，保证金属于上诉人的正当财产，应予返还。被上诉人出于继续占有保证金的目的，并没有按照合同约定将上诉人5万元保证金冲抵租金，且（2013）一中民终字第0204号判决认定返还保证金另行解决。合同的解除不是上诉人擅自解除，而是按照被上诉人的要求合意解除，既然双方依法合意解除合同，应当按照《中华人民共和国合同法》第97条之规定恢复原状。被上诉人没有任何继续占有保证金的正当理由，双方依法解除合同，被上诉人不再对上诉人享有合同债权，继续占有保证金有失公平，应予返还。上诉人请求撤销原判，依法改判被上诉人返还上诉人保证金5万元，两审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人天津茗之道茶叶市场有限公司同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《天津茗之道茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。在双方租赁合同纠纷案件中，天津市第一中级人民法院（2013）一中民终字第0204号民事判决已经对合同效力予以确认。合同保证金条款明确约定，未经营满三年的，保证金不退还；上诉人在合同有效期内有违约行为的，保证金不予退还。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。结合涉诉合同的实际履行情况以及合同解除情况，符合合同中不予退还保证金的条件，被上诉人依约占有上诉人交纳的保证金，具有事实和法律依据。原审判决驳回上诉人要求返还保证金的诉讼请求，具有事实和法律依据，裁判结果并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人缪茜娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 张炳正代理审判员 刘剑腾二〇一三年十一月一日书 记 员 薛东超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：