（2013）穗海法行初字第61号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2014-11-10

案件名称

广州市住宅建设发展有限公司与胡桂明、胡月嫦其他一审行政判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

广州市住宅建设发展有限公司,广州市国土资源和房屋管理局,胡月嫦,胡桂明

案由

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第三十五条；《城市房屋拆迁管理条例（2001年）》：第十六条第一款，第二十三条第一款，第三十一条第一款；《广州市城市房屋拆��管理办法》：第二十四条第一款，第二十五条第一款，第三十二条第一款，第三十三条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第五十四条

全文

广州市海珠区人民法院行政判决书（2013）穗海法行初字第61号原告：广州市住宅建设发展有限公司，地址。法定代表人：崔浩江，董事长。委托代理人：沈洁、唐思莹，均系原告单位员工。被告：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：。法定代表人：李俊夫，职务：局长委托代理人：陈雄伟、孙伟超，均系该局工作人员。第三人：胡月嫦，女，汉族，1964年9月19日出生，住址广州市海珠区。第三人：胡桂明，男，汉族，1939年10月12日出生，住址广州市海珠区。原告广州市住宅建设发展有限公司不服被告广州市国土资源和房屋管理局作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房��拆迁裁决书》，于2013年8月6日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月12日、10月28日、10月29日公开开庭审理了本案。原告委托代理人沈洁、唐思莹、被告委托代理人陈雄伟、孙伟超、第三人胡月嫦、胡桂明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市住宅建设发展有限公司诉称，我司经批准征用海珠区瑶头慎德里东侧、仁义礼大街西侧地段的房屋，以兴建商住、周转房。广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋（以下简称涉案房屋）属于上述拆迁范围，我司与第三人进行了协商，但双方未能就拆迁补偿问题达成共识，于是我司向被告对第三人申请裁决。被告于2013年7月30日发出了穗房拆裁字（2012）42号《房屋拆迁裁决书》，其中裁决的第二项为：“被申请人胡桂明户、第三人胡月嫦户于本裁决书送达之日起十五日内，自行��出并腾空广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋，将被拆迁房屋交申请人拆除。申请人应于被申请人搬迁前一次性向申请人支付补偿价款人民币5196079元及39个月临时安置补助费人民币349877元，以上两项共计人民币5545956元。另由申请人提供房屋建筑面积为414.8302平方米的广州市海珠区江南大道中路得胜岗42号之l二楼房屋，作为周转房供被申请人胡桂明户、第三人胡月嫦户临时居住三个月。”我司认为己按征用房屋的有关规定履了自己的义务，将有关该房屋的拆迁补偿款存入该拆迁地块的房屋拆迁补偿安置资金专用账户，专款专用，并己提供广州市海珠区江南大道中路得胜岗42号之l二楼房屋作为周转房供第三人临时居住三个月，裁决第三人十五日内迁出原址房屋的时限过长，请求法院判令第三人于十日内自行腾空并迁出该房屋。故起诉：1、请求变更被告��出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》裁决的第二项，改判为第三人于裁决书送达之日起十日内，自行迁出并腾空广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋，将被拆迁房屋交原告拆除。原告于第三人搬迁前一次性向第三人支付补偿价款人民币5196079元及39个月临时安置补助费人民币349877元，以上两项共计人民币5545956元。另由原告提供房屋建筑面积为414.8302平方米的广州市海珠区江南大道中路得胜岗42号之1二楼房屋，作为周转房供第三人临时居住三个月；2、请求维持被告作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》中裁决的其它事项。被告广州市国土资源和房屋管理局辩称：依照《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十七条的规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于十五日。我局认为，裁决书中上述裁项的搬迁期限既符合法律法规的��定，也照顾了原告项目建设紧迫的客观情况。鉴于我局作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》依据事实清楚，适用法律正确，处理程序合法，而原告诉讼请求无法律依据且不合理，敬请贵院依法裁判，维持我局裁决，驳回原告的诉求。第三人胡月嫦、胡桂明述称，穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》违法。第一，依据相关的拆迁裁决规定，必须经过二次调解才能作出裁决。但该裁决书只经过一次简单的调解便径行作出。被告告知我方于2013年1月14日15时到裁决处参与调解。到达后，胡桂明一则可能因赶路太急，二则是年纪大身体较差，刚见到原告工作人员就起了争执受到刺激，突然气促、脸色发白，情形颇为严重。经该调解主持人同意。胡月嫦即扶胡桂明离开求诊。2013年5月23日的所谓第二次调解。被告没有告知胡桂明的另外两名子女。��案房屋是登记在胡桂明一人名下，但该房屋是胡桂明预已故妻子在婚后共同建造的。胡桂明与已故妻子育有三名子女，分别是胡冬伟、胡月嫦、胡月娥，且三子女均已成年，并共同居住在涉案房屋（唯一居所）。据此，拆迁裁决直接关系到胡桂明及其子女的切身利益。应分别告知胡桂明各子女相关权利。然而，被告只通知了胡桂明及胡月嫦，没有通知胡冬伟及胡月娥，被告没有履行告知义务。第二，裁决书的裁决严重侵害了我方的合法权益。涉案房屋产权证明确记载了该房屋的合法面积300多平方米，但裁决书安置的建筑面积只有231.2428平方米，涉案房屋不可分割的82.96平方米花园，有契有合法用地手续，原告没有作实物安置，仅补偿我方每平方米人民币几千元了事。直接剥夺了我方的法定选择权利，严重侵害了我方的合法居住权益。经审理查明：广州市海珠区沙园路崇礼大街1号房屋权属人是胡桂明，该房屋为混合（乙石）砖木结构2-1／2层，建筑面积224.28平方米，建基面积为91.28平方米，使用土地面积为174.24平方米，用途为住宅。该房屋在册第三人胡桂明户户籍人口5人、第三人胡月嫦户户籍人口2人居住使用。原告经被告于2010年9月1日核发的穗房拆字（2010）8号《城市房屋拆迁公告》及《房屋拆迁许可证》、2012年8月10日核发的穗房延拆字（2012）35号《城市房屋拆迁延期公告》及《房屋拆迁许可证》，批准征用海珠区瑶头慎德里东侧、仁义礼大街西侧地段的房屋，以兴建商住、周转房。原告与第三人对于涉案房屋的拆迁进行协商，但双方未能就拆迁补偿问题达成协议，原告向被告对第三人申请行政裁决。原告委托广州市建证房地产和土地评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估。2012年12月11日，广州市建证房地产和土地评估咨询有限公司出具了建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111903号《房地产估价报告》。估价结果是广州市海珠区沙园路崇礼大街1号房屋在估价时点2012年09月01日的房地产市场评估价值为：总价3511395元（人民币叁佰伍拾壹万壹仟叁佰玖拾伍圆整），其中：住宅总价2801257元（人民币贰佰捌拾万壹仟贰佰伍拾柒圆整），单l2490元／平方米；余地总价710138元（人民币柒拾壹万零壹佰叁拾捌圆整），单价8560元／平方米。原告拟两种补偿方案供第三人选择：一、货币补偿。按被拆迁房屋的合法建筑面积224.28平方米，以每平方米人民币18735元的标准（评估价增加50%）给予第三人货币补偿人民币4201886元；按余地面积82.96平方米，以每平方米人民币11984元的标准（评估价增加40%）给予第三人货币补偿款人民币994193元。合共为人民币5196079元。二、产权调换。（一）、原址产权调换，按被拆迁房屋的合法建筑面积224.28平方米进行等面积交换，并不作差价结算。如第三人需增加原址产权调换面积，增加5平方米以内（含5平方米）的购房单价为每平方米1700元，增加5平方米至10平方米（含10平方米）部分的购房单价为每平方米7000元，增加10平方米以上部分的购房单价为每平方米22000元。向第三人一次性支付3年（36个月）另加3个月共39个月的临时安置补助费，发放标准按建筑面积224.28平方米每月每平方米40元计算，共计人民币349877元。（二）、原告提供房屋作为被拆迁房屋的异地产权调换并按补偿金额5196079元结算差价。1、海珠区前进路得胜岗42号二层，该房屋建筑面积231.2428平方米，广州市建证房地产和土地评估咨询有限公司出具了建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111904号《房地产估价报告》，评估价人民币2830412元，原告向第三人支付产权调换差价款人民币1365667元。2、海珠区江南��道中路得胜岗42号之1二楼房屋，该房屋建筑面积414.8302平方米，广州市建证房地产和土地评估咨询有限公司出具了建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111905号《房地产估价报告》评估价人民币5077522元，原告向第三人支付产权调换差价款人民币118557元。被告受理该仲裁申请后，于2013年1月14日和2013年5月23日主持了申请仲裁人与被申请仲裁人就拆迁补偿事项的调解，但无果。被告于2013年7月18日依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第十六、二十三、三十一条，《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十六、二十二、二十三、二十四、二十五、三十一、三十二、三十三、三十四条及穗国房字（2007）951号《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》的规定，作出穗国房拆裁字（2012）第42号��房屋拆迁裁决书》，裁决如下：“一、申请人与被申请人于本裁决书送达之日起15日内，共同前来本局办理有关拆迁广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋的原址产权调换补偿手续。同时被申请人应向本局交回被拆迁房屋的房地产权属凭证。二、被申请人胡桂明户、第三人胡月嫦户于本裁决书送达之日起十五日内，自行迁出并腾空广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋，将被拆迁房屋交申请人拆除。申请人应于被申请人搬迁前一次性向被申请人支付补偿价款人民5196079元及39个月临时安置补助费人民币349877元，以上两项共计人民币5545956元。另由申请人提供房屋建筑面积为414.8302平方米的广州市海珠区江南大道中路得胜岗42号之1二楼房屋，作为周转房供被申请人胡桂明户、第三人胡月嫦户临时居住三个月。三、申请人应当自房地产行政主管��门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知被申请人，被申请人应当自收到申请人通知之日起十五日内与申请人就新建房屋签订产权调换协议。被申请人逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。四、被申请人户及第三人户自行搬迁的，申请人于胡桂明户、胡月嫦户迁出广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋之日，一次性给付胡桂明户、胡月嫦户搬迁补助费人民币各500元。五、被申请人及第三人自行办理广州市海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋内的电话、有线电视线路等的迁移手续，申请人凭发票给付其迁移费用。”以上事实有房地产登记薄查册表、裁决申请书、协商记录及公证书、广州市常住人口信息、调解笔录、穗房拆字（2010）8号《城市房屋拆迁公告》及《房屋拆迁许可证》、穗房延拆字（2012）35号《城市房屋拆迁延期公告》及《房屋拆迁许可证》、建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111903号《房地产估价报告》、建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111904号《房地产估价报告》、建证评字HZ-JZCQX-FD（2012）111905号《房地产估价报告》、穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》等证据证明，原告、被告、第三人当庭陈述在案。本院认为：依据2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”之规定，原告于2010年9月1日取得穗房拆字（2010）8号《城市房屋拆迁公告》及《房屋拆迁许可证》，该项目继续沿用原有的规定办理。依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定��“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”原告与第三人不能达成拆迁补偿安置协议，向被告申请裁决符合上述规定，被告予以受理合法。并依法定的程序，二次通知原告，第三人作调解处理。由于原告与第三人对拆迁补偿的方式未能达成意见一致，依《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”；第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排��处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”，被告对原告作采取原址产权调换的方式向第三人补偿及过渡期限内的周转房、安置补助费相关处理符合法律法规的规定。房产面积应以房地产权属下登记的事项为凭，房屋拆迁补偿是以登记权属人为对象，而非是以户籍人口为补偿安置的依据。第三人认为被告作出处理时，没有计算其他面积，没有将其他亲属作为权属人参与补偿缺乏依据。同时依《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定：“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被迁人协商确定。拆迁入和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管门定期公布。”；第二十五条规定：“被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。历史旧城区范围以附图的标示为准。被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付。最低补偿标准由市人民政府另行制定。”；第三十二条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清��价。实行货币补偿或者实行产权调换，拆迁人需补房屋差价的，应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款或者差价款。”第三十三条规定：“被拆迁房屋所在地块依照规划建设的住宅房屋，其面积大于或者等于原所在地块被拆迁住宅房屋总面积的，被拆迁人可以选择原址产权调换的补偿形式。被拆迁人选择原址产权调换的，应当在拆迁补偿安置协议中明确。拆迁人应当自房地产行政主管部门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知被拆迁人；被拆迁人应当自收到拆迁人通知之日起十五日内与拆迁人就新建房屋签订产权调换协议。被拆迁人逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。被拆迁人选择原址产权调换的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋的价款。被拆迁人应当按照产权调换协议商定的期限、方式向拆迁人支付所调换房屋��价款。”被告已向第三人送达估价报告并告知解决估价争议的方式及办法，第三人逾期没有向被告提出解决估价争议的方式，视为第三人放弃相应的权利。依《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十七条的规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于十五日。原告以被告裁决搬迁的期限太长而要求变更上述裁决依据不足，本院依法予以维持被告作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（一）项的规定，判决如下：维持被告广州市国土资源和房屋管理局作出的穗国房拆裁字（2012）第42号《房屋拆迁裁决书》。本案受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李　泳人民陪审员　　吴静萍人民陪审员　　何翠娴二〇一三年十一月××日书　记　员　　练海涛孙雪莹关注公众号“”