（2013）佛城法民一初字第919号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2016-05-04

案件名称

佛山市华建物业管理有限公司与何义葵物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市华建物业管理有限公司,何义葵

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第一百零七条

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2013）佛城法民一初字第919号原告（反诉被告）佛山市华建物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440600000005371。法定代表人温影华。委托代理人符妙清，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人何淑敏，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。被告（反诉原告）何义葵，女，汉，住所：广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××152X。委托代理人张汉基，男，汉族，××年××月××日出生，住所：广东省佛山市禅城区。原告佛山市华建物业管理有限公司诉被告何义葵物业服务合同纠纷及反诉原告何义葵诉反诉被告佛山市华建物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因原、被告双方对案件事实争议较大，本案依法转为简易程序，由代理审判员杨玲玲独任审判，并于2013年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系建新路2号福宁大厦411房业主。原告从1997年开始负责建新路2号福宁大厦的物业服务工作，2008年10月1日，原告受大厦业主委员会委托，向福宁大厦提供物业服务，并签订《福宁大厦物业服务委托合同》，约定住宅按建筑面积每月0.9元／㎡向业主收取物业服务费，公用电费由业主按实际用量和产权建筑面积共同分摊，每季度收取一次，并约定业主拖欠款项的从逾期之日起，以日计千分之五计算违约金支付给原告。被告物业建筑面积为89.30平方米，被告从2010年9月起开始拖欠物业服务费、二次供水电费、公用电费、化粪池清理费、电梯大修分摊费、电梯年审费分摊本金共计1104.91元，经原告数次书面、上门催缴等方式追缴未果。综上，被告拖欠原告相关费用的行为，严重损害了原告的合法权益，使原告在经济上蒙受损失，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告立即向原告缴交拖欠的住宅物业服务费、二次供水电费、公用电费、化粪池清理费、电梯大修分摊费、电梯年审分摊费共计1104.97元及违约金；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、被告确认原告起诉的物业管理费欠费时间段，公摊费用以及其他费用不清楚；2、原告并没有提供相关物业服务，相关费用没有公示，收费标准偶尔进行公示，但不采纳被告的意见；3、因为原告服务不到位导致被告损失，被告保留追究权利；4、不是被告拖欠相关费用，是原告拒收，所以被告不同意支付违约金；5、被告曾交纳消防维修更换费350元，至今原告未退还，原告亦未提供相应服务，要求原告退还。被告反诉称：原告收取被告2008年12月消防维修更换费350元，但并未提供实际服务，请求法院判令原告退回消防维修更换费350元并支付利息。原告针对反诉辩称：被告仅支付佛山市禅城区建新路2号414房的消防维修更换费用350元，本案中被告并交纳消防维修更换费用，因此被告主张的该费用与本案无关。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告企业执照、资质证。证明原告主体资格。房地产登记信息查询结果、人口信息查询资料。证明被告的主体资格，被告为涉案房产的产权人。《物业服务委托合同》。证明原告与小区业主委员会签订了物业管理委托合同，原告与小区业主具有物业服务合同关系，根据该合同，原告向被告收取物业管理费、公摊水电费等有合法依据，被告有义务按时缴交管理费用。《关于办理福宁大厦公用电表更名及变更银行托收手续的函》。证明2011年11月15日大厦业主委员会接管福宁大厦，原告退出大厦物业管理服务工作；双方确认移交时公用表的读数，大厦业主分摊公共水电费应至2011年11月15日截止。《二次供水用电分摊情况表》、《公共用电分摊情况表》。证明被告2011年1月-2011年11月应缴交的公共用电分摊费用。《关于清理大厦化粪池费用分摊的公告》。证明2011年3月大厦清理化粪池费用经业委会同意并公告，向业主分摊。《关于维修大厦化粪池费用分摊》。证明2010年7月大厦消防设施维修费用经业委会同意并公告，向业主分摊。《关于退还电梯年审的函》。证明2011年7月原告已经提前支付电梯年审费至2012年7月16日，2011年11月16日至2012年7月16日电梯年审费用由大厦业主共同分摊返还原告。发票以及票据（共11张）。证明原告实际代垫相关费用。诉讼中，被告提交以下证据：收据一张。证明2008年12月原告收取被告消防维修费用，但是一直没有提供服务，原告应退还该费用。本院认证：对原告的证据1，属诉讼主体资料，被告虽持异议，但无相反证据予以反驳，本院予以采信。对证据2，被告无异议，本院予以采信。对证据3-9，有原件核对，被告虽表示不确认、没见过，但未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。对被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年10月1日，佛山市禅城区福宁大厦业主委员会（下简称福宁大厦业委会）作为甲方与原告作为乙方签订《福宁大厦物业服务委托合同》，由原告为佛山市禅城区建新路2号福宁大厦提供物业管理服务，双方约定：“……第十七条委托服务期限为三年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止……第二十一条物业服务费1、本物业的管理服务费，住宅房屋由被告按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取；3、房屋的共用部分，共用设施、设备、公共场地的公用水、电费用由业主按产权面积共同分摊，每季度收取一次；5、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之5交纳滞纳金。……第二十四条定期检查、维修楼宇的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：单项维修费用300元以下为小修，由原告承担；300元以上10000元以下为中修，费用预算由原告向业主委员会提出申请，经业主委员会书面同意后，可直接向业主分摊；10000元以上为大修、大改，费用预算由原告向业主委员会提出申请，经业主委员会同意后，并经专有部分占建筑面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意，由业主共同承担。1、房屋共有部位的小修费用，由原告承担；大、中修、更新费用，由业主共同承担；2、房屋共用设施、设备的小修费用，由原告承担；大、中修、更新费用，由业主共同承担；3、属于楼宇的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修费用，由原告承担；大、中修、更新费用，由业主共同承担；4、属于楼宇的附属配套建筑和设施的小修费用，由原告承担；大、中修、更新费用，由业主共同承担。……”。福宁大厦业委会与原告均在合同上盖章确认。原告于2008年10月16日向佛山市禅城区房管局申请备案，并已完成备案登记。2011年4月13日，原告与福宁大厦业委会共同向福宁大厦业主发出《关于清理大厦化粪池费用分摊的公告》，内容为：“2011年3月16日大厦聘请环卫处对大厦化粪池进行清理疏通，福宁大厦共有3个化粪池，共抽25车，每车300元，费用7500元，由大厦140户住宅、商铺业主按户分摊，每户分摊53.60元，请各业主在2011年4月30日前将分摊费用缴交到大厦管理处。”2011年5月10日，原告与福宁大厦业委会共同向福宁大厦业主发出《关于大厦电梯大修费用分摊的公告》，内容为：“2011年3月21日大厦A#、B#电梯因老化故障陆续停用，为不影响业主的日常使用，电梯保养公司于2011年4月2日修复一台电梯使用。此次电梯大修更换电子板以及费用共2100元，大修费用由大厦131户住宅按户分摊，每户分摊16.10元，请各业主在2011年4月30日前将分摊费用缴交到大厦管理处。”2011年11月15日，原告向福宁大厦业委会出具《关于退还电梯年审费的函》，主要内容为：“贵委员会于2011年11月15日下午14：30全面接管建新路2号福宁大厦，我公司正式退出大厦的物业服务工作。……大厦2台电梯2011年7月15日至2012年7月16日的电梯年审费3810元我公司已经支付，我公司2011年11月15日退出大厦，2011年11月15日至2012年7月16日共8个月的电梯年审费共2540元，全体业主应退还我公司。”福宁大厦业委会盖章确认。同日，原告与福宁大厦业委会共同出具《关于办理福宁大厦公用电表更名及变更银行托收手续的函》，双方确认福宁大厦业委会已于2011年11月15日下午14：30接管建新路2号福宁大厦，原告已于当日正式退出该大厦物业管理服务工作，并对各电表、水表度数进行确认和移交。诉讼中，原告陈述：1997年原告即开始为福宁大厦提供物业管理服务，因涉案大厦业主尚未成立业主委员会，遂待福宁大厦业委会成立后，于2008年10月1日与该业委会签订《物业服务委托合同》，对物业管理费收费标准及交纳办法等进行了约定。物业管理费每月10日前收取一次，公共分摊电费每季度收取一次，由原告代为垫付后按实际用量和产权建筑面积向业主分摊。后涉案大厦由福宁大厦业委会接管，原告于2011年11月15日正式退场。原告提交的情况表及明细显示：被告从2010年9月开始相继拖欠公摊电费148.15元、二次供水用电费23.83元、电梯大修分摊费16.10元、化粪池分摊费53.60元、物业服务费843.89元。另，原告于2011年11月15日退场，所以其预交的2011年11月15日至2012年7月16日共8个月的电梯年审费应由业主退还，被告分摊19.40元，以上被告欠费共计1104.97元。庭审中，原告主张从2011年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分段累计上述欠费的违约金至被告缴清之日止。庭审中，被告确认原告主张的物业服务费欠费时间段，但对公摊电费、二次供水用电费、电梯大修分摊费、化粪池分摊费、电梯年审分摊费表示不清楚。另，被告认为其拖欠物业管理费的原因在于原告工作人员拒收，并非故意拖欠，因此其不应承担违约责任。2010年12月31日，原告开具编号0605252收据一张，上载：福宁4**房。今收到2008年12月消防维修更换350元，代收福宁20**年8月消防水管维修11.5元，代收福宁20**年8月电梯维修费23元，原告盖章予以确认。另查明，涉案佛山市禅城区建新路2号411房由被告单独所有，建筑面积为89.30平方米。再查明，原告是三级资质的物业管理公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。2008年10月1日，福宁大厦业委会与原告签订的《福宁大厦物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及涉案大厦全体业主均具有约束力，原告以及作为涉案大厦业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。原告陈述被告从2010年9月开始相继拖欠相关费用共计1104.97元，并提供了证据予以证明，被告确认原告主张的物业服务费欠费时间段，但对公摊电费、二次供水用电费、电梯大修分摊费、化粪池分摊费、电梯年审分摊费表示不清楚。本院认为，被告已确认其存在拖欠物业服务费的事实，虽对各项欠费的数额不予以认可，但并未提交相反证据予以反驳，且根据《福宁大厦物业服务委托合同》，福宁大厦业委会与原告已对物业管理费、公用电费及其他公用费用的标准及分摊、收费方式进行了明确约定，福宁大厦业委会亦盖章予以确认。根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力”的规定，合同中有关物业管理费、公用电费及其他公用费用的标准及分摊、收费方式对被告具有约束力，因此本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告须向原告交纳的费用包括：2011年1月至2011年11月15日的物业管理费843.89元（89.30㎡×0.9元／㎡／月×10.5个月）、公用电费148.15元、二次供水用电费23.83元、电梯大修分摊费16.10元、化粪池分摊费53.60元。另，原告于2011年11月15日退场，所以其预交的2011年11月15日至2012年7月16日共8个月的电梯年审费应由业主退还，被告需分摊19.40元，以上费用共计1104.97元。关于滞纳金。《福宁大厦物业服务委托合同》第二十一条约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之5交纳滞纳金。”依据该约定，被告需向原告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，被告虽抗辩认为系原告拒收，并非被告故意违约，但其并未提供有效证据予以证明，本院依法不予采纳。关于滞纳金的起算日期，委托合同并未约定每月具体收取物业管理费的日期，原告虽主张从2011年1月1日起计算欠费滞纳金，但未提供证据予以证明，而原告陈述通过律师函、上门催收的方式进行催收欠费，但并无其他证据予以佐证，故被告应从原告起诉之日即2013年8月6日起向原告计付逾期交纳物业管理费的滞纳金。另因委托合同约定的滞纳金标准过高，被告亦提出异议，原告主张以中国人民银行同期贷款利率4倍为标准计算滞纳金，系原告对其自身权利的处分，本院予以准许。综上，被告应以拖欠的物业管理费为本金按照中国人民银行同期贷款利率4倍从2013年8月6日起向原告计付滞纳金。关于其他费用的滞纳金，《福宁大厦物业服务委托合同》中并未对二次供水用电费、公用电费、化粪池分摊费、电梯大修分摊费、电梯年审费约定计收滞纳金，因此原告主张从逾期之日起分段计收逾期支付上述费用的滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。另，关于被告反诉要求原告退回消防维修更换费350元及支付相应利息的诉讼请求。被告陈述原告收取费用后并无提供实际服务，但并未提供证据予以证明，原告亦予以否认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被告的反诉请求无相关事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何义葵于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华建物业管理有限公司交纳2011年1月至2011年11月15日的物业管理费843.89元及滞纳金（滞纳金以每月80.37元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍从2013年8月6日起计至本判决确认的付款之日止）；二、被告何义葵于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华建物业管理有限公司交纳公用电费148.15元、二次供水用电费23.83元、电梯大修分摊费16.10元、化粪池分摊费53.60元、电梯年审费19.40元，合计261.08元；三、驳回原告佛山市华建物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告何义葵的反诉请求。被告何义葵如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，反诉受理费25元，合计50元，由被告何义葵负担（本诉受理费原告起诉时已预交，因原告同意由被告直接向其支付，被告应在支付上述费用时一并迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　杨玲玲二〇一三年十一月一日书　记　员　　江幼钿附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”