（2013）穗南法民三初字第442号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-08-08
案件名称
广州城建开发南沙房地产有限公司与陈图赟商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市南沙区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州城建开发南沙房地产有限公司,陈图赟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗南法民三初字第442号原告广州城建开发南沙房地产有限公司。法定代表人陈志鸿，该公司董事长。委托代理人赵岚、关学东，广东踔厉律师事务所律师。被告陈图赟，女，1979年8月27日出生。委托代理人许玮，广东鸿蒙律师事务所律师。原告广州城建开发南沙房地产有限公司诉被告陈图赟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓小春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵岚、关学东，被告委托代理人许玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买南沙区滨海花园滨海隽城X期XX栋XX房，总金额为910789元；被告采取按揭贷款方式付款，自本合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的30.83%即280789元，剩余房款630000元须于2012年10月5日前申请办理银行按揭手续，并按按揭贷款方式付款等。合同签订后，被告未按合同约定付款，仅支付定金20000元。为此原告分别于2012年7月31日、8月21日向被告发出《催交款通知函》，要求被告在合理期限内与原告联系并履行付款义务，但被告置之不理，至今除定金外没有向原告支付首期购房款，也未办理银行按揭手续。为避免损失扩大，原告于2013年7月2日向被告发出《解除合同通知书》，明确告知被告与其解除上述《广州市商品房买卖合同》。故诉至本院，请求判令：1、确认原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》已于2013年7月19日解除；2、被告向原告支付违约金182157.8元；3、被告协助原告办理南沙滨海花园滨海隽城X期XX栋XX房注销合同的手续；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：第一，被告已经履行了支付首期款的义务；第二，在2013年9月11日，原、被告签订补充协议，载明按照原合同继续履行；第三，合同履行期限内，被告未能依约按期履行是因为被告生病造成，希望继续履行合同，也可以一次性付款。经审理查明，原告是广州市南沙区南沙街丰田生活区西侧的南沙滨海花园滨海隽城X期的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年4月5日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》（合同编号：XXX），约定：乙方向甲方购买南沙区滨海花园滨海隽城X期XX栋XX房（建筑面积117.1平方米，套内面积93.97平方米），总金额910789元。第八条付款方式。乙方采用按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的30.838%即280789元，剩余房款630000元须于2012年10月5日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任。……。3、按揭付款的。如果乙方未能按照前述期限将首期款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按为支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90天仍未支付的，甲方有权解除合同。上述合同补充协议（附件七）约定：“一、甲乙双方同意买卖合同第十条第3款修改并补充为：……。3、如自买卖合同签署之日起15个工作日内，乙方的按揭申请仍未获得银行批准，甲方有权向乙方发出变更付款方式通知函，乙方须在收到甲方通知之日起3日内以书面形式选择甲方提供的其他付款方式；乙方未能在上述期限内作出选择，或选择后未能按约定如期付款的，视为乙方拒绝继续履行合同，则：（1）甲方有权解除买卖合同且乙方应按本补充协议第十一条的约定承担违约责任；同时乙方应于收到甲方解除通知后，协助甲方办理房管部门涂消登记等相关退房手续，否则自甲方指定的协助退楼期限届满之日起至乙方实际协助办理退楼手续之日止每日应按按揭贷款总额0.05%的标准向甲方支付违约金，且应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。或（2）甲方选择继续履行合同且乙方愿意继续履行的，则合同继续履行，但自乙方收到甲方发出变更付款方式通知函3日后至乙方作出变更选择并如期付款之日止，乙方应每日按按揭贷款总额0.05%的标准向甲方支付的违约金。十一、因乙方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金。违约金按买卖合同第七条房款总金额的百分之二十计算。……。如乙方违约的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方在房管部门办妥合同解除手续之日起45个工作日内，将乙方已支付的房款和税、费扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给乙方，但已发生的税、费不予退还。”2013年4月1日，原告委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司向被告发出《退回面积差价款通知书》，内容为依照合同约定原告应向被告退还面积差价6428元。2013年7月2日，原告通过邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，内容为原告决定解除于2012年4月5日与被告签订的《广州市商品房买卖合同》。被告当庭确认其于2013年7月19日收到上述通知书。2013年9月1日，原、被告签订《补充协议》，约定：“甲、乙双方已签订《商品房买卖合同》（编号XXXX，下称‘原合同’）由乙方向甲方购买坐落于南沙滨海花园八期滨海隽城X期（广州市南沙区环市大道中海达十五街4号）XX栋XX房，套内面积为93.97㎡，房屋单价为9692元／㎡，房屋售价为910789元。现经测绘所测量，测出该房屋的实际产权套内面积为93.3068㎡，比原合同面积少-0.6632㎡，少于原合同面积的0.71%。……。现双方同意就原合同第七条的条款，签订补充协议如下：一、按产权面积计算，上述房屋的售价为904361元。二、调整房屋售价后，房屋税费相应调整。甲方应在签订补充协议三十个工作日内向乙方退回房款6428元。三、原合同除对第七条的条款作出更改外，其余条款仍保持不变，按原合同执行。四、本补充协议经双方签订后即时生效，本补充协议则成为原合同的一部分，与原合同具有同等法律效力。”另查明，2012年4月5日，被告向广州城建开发兴业房地产中介有限公司支付涉案房屋按揭手续费3100元。同年5月9日，被告向原告支付涉案房屋预售定金20000元；2013年8月1日，被告分别向原告支付涉案房屋购房款50000元、210789元。被告收取了上述购房款并向原告出具了发票。庭审中原告确认被告已经支付首付款280789元，但付款时间为2013年8月，是在原告发出《解除合同通知书》之后。2013年9月6日，原告向本院提起本案诉讼。为证实其曾多次通知、催告被告尽快依约支付房款，原告提交了落款日期分别为2012年7月31日、8月21日的《催交款通知》及速递单，被告质证称其当时在住院，并未收到上述材料。为证实被告因患病而在有关通知期间难以处理，被告提交了证据《病历本》，原告质证确认该证据真实性，但认为被告生病同迟延付款没有必然的因果关系。庭审中，原被告共同确认上述《广州市商品房买卖合同》网签时间为2012年4月5日。以上事实，有原被告举证材料及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告未依照合同约定付款，已构成违约，在原告向被告发出解除《解除合同通知书》后，原告仍收取被告支付的购房款，并与被告签订《补充协议》，双方实际已经达成了合同继续履行的协议。故原告请求确认双方签订的《广州市商品房买卖合同》已于2013年7月19日解除、被告支付合同解除后的违约金及协助办理注销合同的手续没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广州城建开发南沙房地产有限公司的诉讼请求。本案受理费2072元，由原告广州城建开发南沙房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员 邓小春二〇一三年十一月××日书 记 员 徐 磊 微信公众号“”