（2013）穗荔法民三初字第1361号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2014-03-11

案件名称

广东ＸＸ拍卖行有限公司与广州ＸＸ博览园有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市荔湾区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广东ＸＸ拍卖行有限公司,广州ＸＸ博览园有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第八条第一款，第一百九十六条

全文

广东省广州市荔湾区人民法院民事判决书（2013）穗荔法民三初字第1361号原告广东XX拍卖行有限公司。法定代表人高XX，职务：执行董事。委托代理人王X，广东达生律师事务所律师。被告广州XX博览园有限公司。XX环高速公路以西。法定代表人王XX，职务：总经理。委托代理人周XX，广东人民时代律师事务所律师。原告广东XX拍卖行有限公司诉被告广州XX博览园有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告广东XX拍卖行有限公司的委托代理人王X、被告广州XX博览园有限公司的委托代理人周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2002年11月，原告向被告交纳花卉拍卖投标保证金及花卉博览园项目押金合共200万元。2003年8月28日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《广州花卉交易（拍卖）中心租赁合同》，约定：甲方将其所有的广州市花卉交易（拍卖）中心房产（暂定名）设备、及相关花卉拍卖业务经营权租赁给乙方：一、租赁面积：拍卖大厅约1200平方米，理货区约3000平方米；二、租赁期限从2003年10月1日至2008年9月30日，期限为5年；三、签订此合同前乙方应向甲方缴纳保证金100万元，先前投标时所预缴纳保证金200万元，甲方在2003年11月1日后待乙方正式开通拍卖或退回100万元给乙方，余下的100万元作为乙方应向甲方缴纳保证金金额。租赁期满后，经甲方验收乙方所租赁使用所属甲方财产完整无缺后，方可无息退还保证金给乙方。2004年8月28日，被告和广州XX交易有限公司（以下简称XX交易公司）签订《广州花卉博览园土地有偿使用合同》，约定被告将拍卖中心理货区后北面，被告饭堂以西空置场地有偿给XX交易公司使用，面积为4.98亩，租期自2004年9月1日至2008年9月30日，该合同同时约定了XX交易公司需向被告交纳有偿使用费、水电费、物业管理费等。2008年8月10日，被告和XX交易公司签订《﹤广州花卉博览园土地有偿使用合同﹥延期补充协议》，约定原租赁期限从2008年9月30日延长至2011年9月30日等内容。上述租赁期限届满前，被告和XX交易公司再次签订《土地有偿使用合同》，约定使用期限从2011年10月1日至2016年6月30日等内容。2006年9月26日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《终止合同协议》，约定：一、甲乙双方同意于2006年9月26日终止2003年8月28日所签订的《广州花卉交易拍卖中心租赁合同》；二、甲方同意支付自2004年11月1日至2005年10月30日期间按原合同规定年度扶持资金80万元给乙方。甲方同意退回甲乙双方签订原合同时由乙方缴纳保证金200万元给乙方。其两项共计为280万元。具体付款计划由甲乙双方另行商议；三、乙方应在签订本协议之日起7日内，按甲方移交设备给乙方时所移交清单内容上的设备（包括建筑物及附属设施、冷藏车、拍卖设备、电脑、电话、管线、装修软硬件等设备）向甲方移交。同时乙方应将有关花卉拍卖运行图文资料、规章制度、会员名册、会员资料及所有会员合同、冷藏车证照凭证等移交给甲方；五、乙方在原合同期内与他人合资成立的“广州XX交易有限公司”在其经营期间所有债权债务概由乙方承担。本协议签订后，乙方应将该公司注册住所所在地地址变更为非广州花卉博览园园区之地点，其营业经营场所同时迁出广州花卉博览园。乙方在其经营期间的债权、债务、税费、聘请人员工资、社保、遣散费用等概由乙方承担，甲方对此不承担任何责任；乙方成立的广州XX交易有限公司在其经营期间有债务问题，其债务涉及到甲��，甲方有权不支付第二条约定支付乙方的保证金；七、乙方与广州XX交易有限公司在经营期间，按原合同规定应缴纳甲方水电费与管理费；据甲乙双方于2004年8月28日签订《4.98亩土地有偿使用合同》应缴纳甲方土地有偿使用费、管理费及水电费；乙方与广州市花博市场开发公司租赁市场档口应交纳租金、水电费、管理费；乙方与广州XX交易有限公司于2005年10月1日后至此协议签订日止在其停业期间应缴纳水电费；以上应缴纳全部费用甲方可以在第二条约定支付乙方保证金中抵扣；九、甲方同意在本协议生效之日起，对该返还乙方的保证金200万元中减去其以上乙方全部欠费后，甲方实际应返还的保证金金额，按银行贷款利率计息作为延迟还款的补偿。其中100万元从2003年12月1日起计，直至甲方还清款项为止。2009年3月11日，被告复函给原告，确认被告欠原告保证金及2005年度扶持资金共计280万元；截止2008年10月，原告欠被告相关费用556906元，应在上述总额中扣除；原告应付被告设备维修款10万元应从上述总额中扣除；被告同意按原告与被告签订的终止协议条款计算利息等；由于被告目前资金紧张，被告承诺将在超市启动后，待资金压力稍缓即尽快分期支付。2011年5月26日，被告复函给原告，回复：被告与原告于2009年进行了账目核对，双方确认截止2008年10月被告欠原告保证金及2005年度扶持资金扣除水电、管理费、租金和设备维修款后，共计欠2274934元；此后至2011年6月30日被告应收租金109560元、管理费11845元，至2011年4月22日被告应收水电费19304元；扣除后被告欠原告共计2134225元。2013年5月21日，原告以快递的方式向被告发出《催款函》，要求被告于2013年6月30日前支付3350707.7元。被告于2013年6月28日致函原告，表示已收到原告于2013年5月21��的《催款函》，并对所欠款项确认如下：至2011年6月30日被告尚欠2134225元；至2013年6月30日双方抵扣后被告尚欠1936655元，自2011年6月1日至2013年6月30日的利息为242082元，合计欠款2178737元；函中并说明，由于被告资金周转十分困难，暂无力偿还所欠原告的款项，目前正积极争取政府资金与追讨其他公司所欠的租金，以尽量履行对原告的还款义务。本院认为：原、被告于2003年8月28日签订的《广州花卉交易（拍卖）中心租赁合同》及2006年9月26日签订的《终止合同协议》均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《终止合同协议》的约定，被告应支付年度扶持资金80万元及退回抵扣相关费用后的保证金给原告。根据双方的结算，至起诉之日，被告共欠原告保证金1136655元和年度扶持资金80万元，虽然协议没有约定具体的支付时间��但被告亦应在合理的期限内积极履行义务。故对于原告要求被告支付保证金1136655元和年度扶持资金80万元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其没有违反合同约定，而是依法行使先履行抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，本案中，双方签订的协议并没有约定原、被告履行的先后顺序，且依据法律规定或交易习惯也无法确定原告应当先履行其债务，故对于被告的答辩意见本院不予采纳。另被告主张原告违反了《终止合同协议》第五条的约定，被告有权不支付保证金。由于《终止合同协议》第七条已约定XX交易公司应交纳的相关费用可在保证金中抵扣，也就是说XX交易公司无需直接向被告交纳相关费用，现被告以XX交易公司拖欠土地租金等费用为由拒付保证金与合同约定不符，本院也不予采纳。关于保证金的利息问题，双方签订的《终止合同协议》第九条对保证金的利息已作出约定，现原告依据《最高人民法院﹤关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题﹥的批复》以及双方的结算金额，要求按银行逾期贷款利率分段计算利息没有违反合同和法律规定，本院予以支持。被告在2011年5月26日的《复函》中，确认截止2008年10月欠原告保证金1474934元；在2013年6月28日的《关于确认欠你司款项与还款说明的函》中，确认截止2011年6月30日欠原告保证金1334225元，截止2013年12月31日（抵扣的水电费截至2013年4月22日）欠原告保证金1136655元。现原告主张保证金利息分三段计算，第一段以100万元为本金，从2006年10月1日起计至2008年9月30日；第二段以474934元为本金，从2008年10月1日起计至2011年6月30日；第三段以136655元为本金，��2011年7月1日起计至还清款项之日，原告的诉讼请求放弃了对部分保证金利息的追讨，且和被告确认的金额一致，本院对此予以支持。被告认为双方签订的《终止合同协议》本质是借款合同，故第九条的约定为无效条款。所谓的借款合同，是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，本案中，从双方签订的《终止合同协议》内容来看，该协议的目的是终止2003年8月28日签订的《广州花卉交易（拍卖）中心租赁合同》的权利义务，合同中提及的保证金200万元亦是原告于2002年11月支付给被告的，原、被告之间不存在借款合同关系，故被告的主张缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。被告认为原告以最后的日期来计算不合理，本金应是每月变动一次的，从本案的证据来看，被告每次结算均是在原告发出催款函后再作回复，且被告也没有提供每月与原告结算相��费用的证据，可见双方并没有形成每月结算的交易习惯，故被告的主张依据不足，本院不予采纳。被告认为《终止合同协议》第九条应为银行同期贷款利率计息，但未能提供证据证明，本院不予采纳。关于年度扶持资金的利息问题，虽然合同没有约定支付的期限，但被告在原告催告后至今尚未支付年度扶持资金，构成违约，理应支付逾期还款违约金即逾期利息，现原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算合法有理，本院予以支持。逾期利息以被告于2009年3月11日函复原告确认欠款的时间起算为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，第一百九十六条以及《最高人民法院﹤关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题﹥的批复》的规定，判决如下：被告广州XX博览园有限公司在本判决生效之日起十日内��一次性向原告广东XX拍卖行有限公司返还剩余的保证金1136655元。被告广州XX博览园有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性向原告广东XX拍卖行有限公司支付逾期返还保证金的利息（按中国人民银行逾期贷款利息的标准，分两部分计算，其中100万元从2003年12月1日起计至本判决限定的还款之日止；余下的100万元分三段计算，第一段以100万元为本金，从2006年10月1日起计至2008年9月30日；第二段以474934元为本金，从2008年10月1日起计至2011年6月30日；第三段以136655元为本金，从2011年7月1日起计至本判决限定的还款之日止）。被告广州XX博览园有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性向原告广东XX拍卖行有限公司支付年度扶持资金80万元。被告广州XX博览园有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性向原告广东XX拍卖行有限公司支付逾期支付年度扶持资金的利息（��中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2009年3月11日计至本判决限定的还款之日止）。驳回原告广东XX拍卖行有限公司其他诉讼请求。本案受理费16974元，由原告广东XX拍卖行有限公司负担1433元，被告广州XX博览园有限公司负担15541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　张　艳二〇一三年十一月××日书记员　钟细妹李惠琦关注公众号“”