（2013）岳民初字第03402号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-07-07
案件名称
龙亮与湖南金邦物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙亮,湖南金邦物业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳民初字第03402号原告龙亮。委托代理人银朝军，湖南海川律师事务所律师。被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。法定代表人罗建安，该公司董事长。委托代理人向阳晖，湖南天地人律师事务所律师。原告龙亮诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序于2013年10月30日公开开庭进行了审理，书记员邱元担任记录。原告龙亮的委托代理人银朝军、被告金邦公司的委托代理人向阳晖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙亮诉称：2007年12月27日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目1-604号房屋，房屋总金额为203501元。根据合同约定，被告应在2008年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告到2011年9月23日才为原告办理好房屋所有权证，到2013年5月23日才为原告办好国有土地使用权证，已严重违约，依法应承担违约责任。据此，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判决：一、被告向原告支付逾期办妥国有土地使用权证违约金人民币32540元（从2011年12月17日计算至2013年5月23日）；二、本案诉讼费全部由被告承担。被告金邦公司辩称：1、原告国土证入窗时间为2013年4月11日，故国土证违约时间应截至2013年4月11日；2、被告违约金请求标准过高，且没有证据证明收到多少实际损失，其违约金给付比例已超过法律规定的合理标准，被告请求人民法院依法予以减少。经审理查明：2007年12月27日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第1幢6层的604号房。合同第四条约定房屋总金额为203501元；合同第十条约定房屋的交付时间为2008年12月31日前；合同第十七条约定：“出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得栋土地使用证后90日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款0.05%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告亦向原告交付了原告所购买的商品房。2011年9月23日，被告为原告所购买的房屋办理了房屋产权证；2013年4月11日，被告将原告所购买房屋办理国有土地使用证分户登记的资料提交长沙大河西先导区管委会政务窗口；2013年4月18日，长沙市人民政府在长国用（2012）第004663号国有土地使用权证上盖章，同年5月23日，长沙市国土资源局在该国有土地使用权证上盖章，该房屋土地使用权人为龙亮。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋产权证及国有土地使用权证、受理通知书等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题包括：一、关于被告未在指定期限内履行办证备案登记义务是否应当承担违约责任的问题；二、如被告须承担违约责任，则如何承担的问题。一、关于被告未在指定期限内履行办证备案登记义务是否应当承担违约责任的问题。原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据双方合同约定，取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得栋土地使用证后90日内申请办理买受人的土地使用权证。由于双方没有就栋土地使用证办理的时间进行约定，考虑到房屋办证过程实行房地分离的办证方式，且国有土地使用权证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故被告在房屋分户产权证办理完毕之后的次日才具备将相关产权手续送交国土部门备案的条件。对原、被告双方约定的“取得栋土地使用证后90日内申请办理买受人的土地使用权证”应理解为取得房屋所有权证后90日内将办理国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案。被告已于2011年9月23日为原告办理房屋所有权证，根据合同约定，被告应当在2011年12月23日前为原告申请办理国有土地使用权证；但被告至2013年4月11日才为原告办理国有土地使用权证的资料报产权登记机关，已构成违约，应当承担违约责任。二、关于被告如何承担违约责任的问题。原告主张被告支付逾期办妥国有土地使用权证违约金32540元，被告提出违约金过高，请求予以减少。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告提供的证据不足以证实因被告的逾期申请权属登记行为给原告所造成的实际损失情况，并综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度，本院认为原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，过分高于原告因此而造成的损失，现综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告的违约金为6700元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南金邦物业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告龙亮支付违约金6700元；二、驳回原告龙亮的其他诉讼请求。如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费614元，减半收取307元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告龙亮已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告龙亮。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖必芳二〇一三年十一月一日书记员 邱 元