（2013）鄂宜城民二初字第00068号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-06-20
案件名称
黄保国与王天仁、杨翠莲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宜城市人民法院
所属地区
宜城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄保国,王天仁,杨翠莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂宜城民二初字第00068号原告黄保国，农民。委托代理人李三芝、尚选新。被告王天仁，农民。被告杨翠莲，农民。委托代理人李方武，宜城市法律援助中心律师。原告黄保国与被告王天仁、杨翠莲房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月22日起诉。本院受理后，依据原告黄保国的保全申请，裁定将被告王天仁的银行存款予以冻结。本案经依法组成合议庭，于2013年6月6日公开开庭审理，原告黄保国诉讼请求变更后，于2013年8月8日再次公开开庭审理。原告黄保国及委托代理人李三芝、尚选新，被告王天仁、杨翠莲及委托代理人李方武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄保国诉称，2012年4月17日，王天仁、杨翠莲自愿将位于宜城市鄢城办事处七里岗村一组的房屋出售给黄保国，并签订了书面合同。合同约定，房屋总价款27.60万元，签合同时支付20万元，剩余7.6万元在王天仁、杨翠莲将四周围墙建好后再支付，同时约定房屋交付期限为2012年6月30日前，因王天仁、杨翠莲的原因致房屋产权不能过户按房屋总价承担25%的违约责任。黄保国于签合同时支付20万元购房款。7月初，黄保国催促王天仁、杨翠莲交付房屋，并支付余款7.6万元。王天仁、杨翠莲推说新房建好后再接收。后来，王天仁、杨翠莲申请建房未得有关部门批准，新建房屋无法开工，反悔要求解除与黄保国的合同，经鄢城办事处七里岗村委会调解，由黄保国支付余款，王天仁、杨翠莲交付房屋，但王天仁、杨翠莲拒绝接收致调解未果。双方是自愿签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，应按合同自觉履行，王天仁、杨翠莲反悔具有严重欺诈行为，起诉提出王天仁、杨翠莲继续履行合同交付房屋，承担违约赔偿金6.9万元，并负担本案诉讼费的请求，现变更要求王天仁、杨翠莲返还黄保国20万元，支付购房借款利息7.2万元。被告王天仁、杨翠莲辩称，黄保国变更诉讼请求不符合程序规定，要求返还20万元，王天仁、杨翠莲同意，但不应承担损失，王天仁、杨翠莲一直要把20万元退给黄保国，黄不同意才造成这么个结果。经审理查明，王天仁、杨翠莲夫妻是宜城市鄢城办事处七里岗村村民。2012年4月17日，王天仁夫妻与村外的黄保国签订房屋买卖合同。合同约定，王天仁夫妻将位于宜城市鄢城办事处七里岗村1组的一栋二层半楼房、三间瓦房等全部建筑物及设施出售给黄保国，总价款27.60万元；黄保国于2012年4月17日先支付20万元，待房屋四周围墙建起后再支付7.6万元，建围墙的费用由黄保国承担，王天仁夫妻负责组织施工；王天仁夫妻应当在2012年6月30日前将房屋腾空交付给黄保国，并交付房屋的宜城集建（92）字第160801011号建设用地使用证等证明文件；王天仁夫妻保证销售的房屋及土地使用证的真实性，并且保证没产权和债务纠纷，因自己的原因造成房屋不能办理产权登记过户以及给黄保国造成损失的，黄保国有权要求王天仁夫妻按房价的25%承担违约责任。合同签订时，黄保国支付给王天仁购房款20万元。事后，房屋的集体土地建设用地使用证被交给黄保国。使用证上登记用地面积200M2，建筑面积138M2，实际总面积389.10M2，超出用地面积189.10M2。王天仁夫妻要求所在村委会给自己重新划宅基地建房未获批准，出售的房屋在期限内没有交付黄保国引发纠纷。上述事实，有房屋买卖合同、收条、集体土地建设用地使用证、村委会证明以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，房屋出售，其范围内的土地必然“地随房走”一并转让。本案，王天仁夫妻房屋范围内土地是宅基地。从物权法及土地管理法等规定来看，宅基地是集体土地，是要经相关政府审批由本集体成员取得，且“一户一宅”，转让受到限制，集体土地禁止买卖。因此，黄保国与王天仁夫妻签订的房屋买卖合同，违反我国土地法第二条第三款关于“任何单位和个人及得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地”的法律规定，应当认定无效。正是合同无效和黄保国的原诉讼主张大相径庭，经释明后，黄保国才变更的诉讼请求，变更是符合规范的。合同法规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方因此应当赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，黄保国变更后要求王天仁夫妻退还已取得的购房款，依法应得到支持。诉讼中，黄保国提出利息损失请求，主张返还购房款之利息，其理由是其所支付购房款系从他人手中所借，并支付了相关利息。本院认为，购买房屋和借款没有必然的联系，证人杨某、黄某虽为之证明，因为是黄保国的亲戚，有一定的利害关系，故本院不予采信。本案，因合同无效导致所约定的损失条款无效，由此给造成的损失只能以支付利息的方式来赔偿。但是，黄保国迎合房屋交易也有一定的过错，应当减轻王天仁夫妻的赔偿责任。可酌量支持从我国人民银行公布的同其同类贷款利息一倍计算，并从黄保国主张权利之日起开始。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：原告黄保国的购房款20万元及损失（损失为利息，利息以中国人民银行所公布的同期同类贷款利息一倍标准以2013年4月22日计算至本判决生效后所指定的履行期限届满之日止），由被告王天仁、杨翠莲偿还，于本判决生效后三日内一次付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，申请（保全）费1520元，合计6900元，由黄保国负担1900元，王天仁、杨翠莲负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院，或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何永华审 判 员 罗学玲人民陪审员 王秀蓉二〇一三年十一月一日书 记 员 罗瑞玲 微信公众号“”