（2013）东一法民一初字第7518号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-08-27
案件名称
胡美英与东莞市港东海外房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡美英,东莞市港东海外房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第7518号原告胡美英，女，汉族，1958年1月24日出生。委托代理人杨洁、谢少辉，分别系广东莞信律师事务所律师、实习律师。被告东莞市港东海外房地产开发有限公司，住所地：东莞市莞城区东城大道123号聚福豪苑广场五楼，营业执照注册号：441900000440139。法定代表人罗浩明，总经理。委托代理人文波、张米丽，分别系广东理而行律师事务所律师、实习律师。原告胡美英诉被告东莞市港东海外房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡美英的委托代理人杨洁、谢少辉，被告东莞市港东海外房地产开发有限公司的委托代理人文波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月31日，被告与原告签订了合同编号为GDHY-yxb-2010-0801的《商铺买卖合同》，约定原告作为买受人（乙方）购买被告（甲方）位于东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心A区二层2116号商铺。《商铺买卖合同》第4.1条约定：“本合同签订之日起九个月内，甲乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续。”4.2条约定：“自办理过户分证手续之日起180天内，甲方应将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。”11.2条约定：“甲方逾期办证时，每逾期一日，按乙方已付款的日万分之三计付滞纳金给乙方；逾期超过180日时，乙方有权解除合同，且解除合同时甲方除应支付前述滞纳金外，还应按原乙方已付款的30%支付赔偿金给乙方。”合同签订后，原告一次性交清了全部购铺款197891元。根据合同的约定，被告应当办理过户分证手续。直到2013年6月，原告通过东莞市房管局网签备案上发现没有原告所购买的案涉商铺，经向东莞市房管所莞城分局咨询得知，原告所购买的商铺已抵押给银行，被告一直未注销抵押登记，导致原告不能取得房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原被告于2011年8月31日签订的《商铺买卖合同》；二、被告退还原告购铺款197891元及利息（以197891元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2011年8月31日起计至购铺款返还之日止，暂计至2013年6月31日为27428元）；三、被告向原告支付购房款一倍的赔偿金197891元；四、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，一、被告同意与原告解除案涉买卖合同，但原告应退还已收取的经营收益，或抵扣相应利息；二、原告重复计算违约金，违约金和利息只能择一选择；三、原告要求被告承担的违约责任远远超过法律规定，请求法院予以调整，赔偿金应在原告实际损失的30%之内。经审理查明，2011年8月31日，原、被告签订编号为GDHY-yxb-2010-0801的《商铺买卖合同》，约定被告将其名下位于东莞市莞城区东城大道的123号聚福现代商业中心之A区二层2116号铺位出售给原告，出售价格为197891元。合同第4条约定，被告应于合同签订之日起九个月内携带相关资料到东莞市房管局办理过户分证手续，自办理过户分证手续之日起180天内将过户后的《房地产权证》交付给原告。同日，原、被告双方签订一份《委托经营管理协议》，约定原告将案涉商铺委托给被告统一管理，统一代租，整体经营。委托经营期间，2011年9月1日起至2014年8月31日止，被告每月向原告缴纳经营收益费用1385元。庭审中，原、被告双方确认被告从2011年9月1日起向原告支付了22个月的经营收益共30470元。2012年5月17日，被告东莞市港东海外房地产开发有限公司将案涉商铺所在的东莞市莞城区东城大道123号聚福豪苑2层3区6号（房产证号：C24029**）整体抵押案外人李立，抵押金额为55000000元，抵押期间为2012年5月14日至2012年12月14日。以上事实有原告提交的商铺买卖合同、收据、房地产登记信息查询结果以及本院庭审笔录等附卷为据。本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》是双方真实的意思表示，协议内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以认定，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。根据原、被告双方签订的《商铺买卖合同》第4条约定，被告应于合同签订之日起九个月内携带相关资料到东莞市房管局办理过户分证手续，自办理过户分证手续之日起180天内将过户后的《房地产权证》交付给原告。但被告未能按此约定履行其义务，依法构成违约，原告据此主张解除合同并要求被告返还购铺款197891元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告在与原告签订《商铺买卖合同》后，又擅自将已出售的商铺抵押给第三人，违约事实清楚。据此，原告要求被告支付购铺款的一倍的赔偿金197891元，其主张成立，本院予以支持。诉讼中，原告确认已收到被告支付的2011年9月1日至2013年6月30日期间的商铺租金收益共30470元，且该笔租金收益高于原告购铺款的利息损失，被告以其支付给原告的租金收益冲抵原告利息损失，理据较为充分，本院予以采纳。因此，原告所主张的利息，应以购铺款197891元为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的标准，从2013年7月1日起计至实际清偿日止。综上所述，被告逾期办证及擅自将已售商铺抵押第三人的行为构成违约，原告之诉请部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告胡美英与被告东莞市港东海外房地产开发有限公司签订的编号为GDHY-yxb-2010-0801的《商铺买卖合同》已解除；二、限被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告胡美英返还购铺款197891元及相应利息（以197891元为本金，按中国人民银行同期同类银行贷款利率的标准，自2013年7月1日起计至实际清偿日止）；三、限被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告胡美英支付赔偿金197891元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3824元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员 吴抒航二〇一三年十一月一日书 记 员 刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第1页共9页 微信公众号“”