（2013）杭拱商初字第864号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2014-03-25

案件名称

刘少明与杭州华邦房地产代理有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘少明,杭州华邦房地产代理有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

全文

杭州市拱墅区人民法院民事判决书（2013）杭拱商初字第864号原告：刘少明。委托代理人（特别授权代理）：胡朝晖、朱魁。被告：杭州华邦房地产代理有限公司。法定代表人：胡雪芳。委托代理人（特别授权代理）：邹莹莹。委托代理人（特别授权代理）：蒋伟政。原告刘少明为与被告杭州华邦房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2013年5月6日立案受理，本院依法适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，本案依法组成合议庭进行审理。本案于2013年5月30日、10月25日公开开庭审理。原告委托代理人胡朝晖到庭，被告委托代理人邹莹莹、蒋伟政到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月17日，原、被告之间订立一份房地产买卖居间协议一份，原告委托被告提供居间服务促成原告与出卖人之间买卖房屋的相关事宜，为表示对被告居间提供的物业的购买诚意，被告要求原告向被告支付意向金50000元作为洽谈之用，订立居间协议之前及当日，原告先后两次支付该款项，被告出具收据。协议订立付款后，原告核对出卖人三证信息时，被告才告知实际出卖人还在深圳，参与协议商谈的持证女士并非出卖人，且没有任何委托手续。居间协议签署后的10日内，被告一直未安排双方签订买卖合同，出卖人也未按照约定时间与原告签署合同，直至2011年8月1日，被告才告知原告到其公司总部，到达现场后，出卖方没有现身，原告再次要求下，被告才出示一份公证的委托书，显示公证时间为2011年7月28日，受托人也与签订居间协议时的女士非同一人，受托人也未提供出卖人以及其本人的任何身份证明材料。鉴于，被告作为居间人未能积极履行居间义务，就有关订立合同的事项向委托人如实报告拟购买房屋之出卖人的真实信息和出卖人拖延订立协议的缘由，致原告对居间人和出卖人的诚信实用产生质疑，最后致交易无法达成。根据我国合同法关于“居间人如实报告义务”及“居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬”的规定及担保法关于“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，导致交易无法促成的原因在于被告，被告有依约向原告履行退还意向金的义务。原告诉至法院，请求判令：1、被告退还购房意向金50000元。2、被告支付占用原告款项产生的利息损失5751.23元（自2011年8月4日暂算至2013年5月6日起诉之日计640元，按2011年7月中国人民银行公布金融机构六个月至一年（含一年）人民币贷款基准利率为6.56%计算），此后利息损失从2013年5月7日起计算至本案判决确认支付之日止。3、本案诉讼费用由被告负担。被告答辩称：在被告的居间下，房屋买卖双方在2011年7月17日达成房地产买卖居间协议，被告方工作人员于7月17日乘飞机到深圳让房东也在协议上签字，所以被告已经完成居间义务。居间协议约定在10天内签订正式转让合同，被告多次联系买卖双方过来签订转让合同，房东表示没有意见，但原告表示在北京出差无法签订合同。房东后委托其外甥女签订买卖合同。2011年7月27日原告也没有到被告公司总部来签订合同。2011年8月1日，被告再一次召集原告与卖方签订买卖合同，但被告对公证书不认可，认为没有产权人和委托人身份资料，之后房屋出让方补齐了产权人和委托人的资料，被告再次联系原告，但原告仅仅短信回复等其出差回来之后再签合同。等到2011年9月份原告也没有过来签订协议。房屋出让方发函给被告表示原告已经违约定金应当没收。另外有抵押的房屋是可以签订房屋买卖合同的。被告认为房屋买卖合同未签署，是因原告的违约行为造成，所谓的50000元意向金也已交至房东手上，请求法院驳回原告诉请。原告向本院提交以下证据：1、房地产买卖居间协议一份，被告出具的收据2张，证明原、被告订立了房地产买卖居间协议一份、原告委托被告提供居间服务促成原告购买房屋，并按约定支付“意向金”5万元的事实。2、委托书和公证书各一份，证明授权委托时间超过居间协议约定的签约时间，被告作为居间人未能在合理期间内积极履行居间义务，属于违约。3、杭州市房屋转让合同一份，证明被告未在约定的时间内安排买卖双方签署房屋转让合同，且未就有关订立合同的事项向委托人如实报告拟购买房屋之出卖人的真实信息和出卖人拖延订立协议的缘由，致原告对居间人和出卖人的诚实信用产生质疑，最后致交易无法达成。4、催告函，证明出卖方及被告的违约致使房屋买卖合同未最终签订，交易无法达成，被告应按照居间协议的约定退还5万元的意向金，原告多次以发函等多种方式要求被告履行退款义务，但其一直推诿未予处理。被告质证如下：对证据1没有异议，丙方即房东本人是在2011年7月17日在居间协议中签字，根据协议第5条的约定50000元款已经转为购房定金。对证据2的真实性没有异议，但对证明对象有异议，是本案原告称在北京出差没有时间过来签合同，房东考虑到在深圳来杭州不方便，所以在得到原告口头同意的情况下委托房东的外甥女签订合同。对证据3被告审查之后认为没有问题，买卖双方对全部条件谈好将买卖合同从电脑中拉出来，但原告因为对房东委托公证不认可故没有签订合同。对证据4中的第一份材料被告收到过，但这只是投诉信，对第二份材料被告不清楚。被告向本院提交以下证据：1、收件单，证明卖方于2011年7月17日向被告交付三证。2、收条，证明被告已将50000元意向金转付卖方的事实。3、邮件详情单、4、函，证明原告违约的事实。原告对被告提供的证据质证如下：对证据1的真实性没有异议，是第一次看到，不知道是否当天形成，收件单是叫“杨小青”的，当时被告跟原告说是和杨小青谈的，并不是其他人；因为被告工作不认真，并没有把真正的产权人搞清楚，最后影响了买卖合同的签订。对证据2的真实性有异议，原告是第一次看到，根据合同第5条约定如果原告所提的要求卖方全部接受的情况下，且在原告愿意的情况下意向金才能作为定金；关于收条形成的时间是否后面补的被告存有异议，不能作为有效证据；意向金要转为定金应当征得原告同意，出具收条的对象应该是原告并不是被告。对证据3是否由原告签收不清楚，所以没有证明力。对证据4该告知函的三性均有异议，内容不具有合法性，作为居间人没有权利不退还定金，法律也没有规定对定金进行没收，所以是不合法的，而且所列内容也与签订合同情况不符，所以告知函与本案没有关联性。本院认证如下：对原告提供的证据1的真实性及证明力均予确认，对证据2、3、4的真实性予以确认，但对原告所持的证明力不予认可。对被告提供的证据1、2、3、4的真实性及证明力均予确认。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2011年7月17日，原（买受人、甲方）、被告（居间人、乙方）及杨小春、陈少建（丙方、出卖人）签订一份房地产买卖居间协议，协议约定的主要内容为：1、买受人（甲方）愿意委托居间人（乙方）以下列条件为居间购买出卖方（丙方）的物业。2、为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2011年7月17日向乙方交付意向金50000元作洽谈之用，并于甲、丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为定金。3、物业名称为浦沿街道水晶城2幢1单元802室，所有权证号为杭房权证高新移字第××号，共有权证号杭房权证高新移字第××号。4、甲方承诺于2011年7月31日前支付房价的40%做为首付款，余款银行按揭，5、甲方在此确认其能接受的成交条件为：总房款为2168000元，交易税费由买方承担，税票由双方各自持有，甲方同意于杭州房屋转让合同签订后7个工作日内支付首付款870000元打入乙方银行保证金帐号，余款1298000元办理银行按揭，待银行放贷且交房完毕后转付给丙方。6、乙方应在接受该意向金后10天内告知甲方业务进展状况；在此期间，甲方不得收回意向金，否则甲方应向乙方支付违约金为乙方完成交易时甲方与丙方应支付给乙方的合计代理费，同时协议终止；在此期间，若甲方所提出要求，丙方无法接受，致使交易无法达成时，乙方将在叁日内将上述意向金如数退还给甲方。7、若甲方所提之要求丙方全部接受，则甲方同意将该意向金转为购买该物业之定金。8、当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后10天内签订正式的房屋转让合同。9、丙方愿意将本协议第二条所述之物业通过乙方，按本协议第三条规定的购买条件出卖给甲方。10、应甲方要求，丙方需将房屋三证交由乙方保管，直至本协议履行完毕。上述协议由原、被告签名，同时，房屋的出卖人杨小春、陈少建也在协议中签名。同日，被告从房屋出卖人处收取出售房屋的产权证、土地证、共有权证及契证；原告向被告交付50000元的购房意向金。按照上述房地产买卖居间协议的约定，被告于签订协议的当日，将50000元款交给出卖人杨小春、陈少建，由出卖人向被告出具一份收条，收条内容为“今收到杭州华邦房地产代理有限公司转付刘少明购买座落位于浦沿街道水晶城2幢1单元802室的购房定金人民币50000元，该款项于领首付款当日交回”。房地产买卖居间协议签订后，房屋买卖的双方当事人一直未予签订正式的房屋转让合同。本院认为，原告（甲方）、被告（乙方）及出卖人（丙方）之间签订的房地产买卖居间协议对各方的权利、义务作了明确约定。根据协议约定，原告向被告交付了50000元的购房意向金以示购房诚意；协议同时还约定“甲、丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金”、“若甲方所提之要求丙方全部接受，则甲方同意该意向金转为购买该物业之定金”。原告提供的证据表明，房地产买卖居间协议的丙方（出卖人）已在居间协议中签字，表明丙方已接受了甲方所提之要求，而一旦丙方在居间协议中签字，原告交付的意向金就直接转为购房定金；同时，被告提供的证据也表明被告已将50000元意向金交付给签订协议的丙方，即出卖方。原告称被告作为居间人未能积极履行居间义务，主要是认为被告未向原告如实报告出卖人的真实信息；但根据查明的事实，在签订居间协议的同日，出卖方即已提供出卖房产的有关权证，原告完全可以自行对出卖人的真实信息进行审核。因此，至房地产买卖居间协议签订之日，被告并不存在相关过错，50000元的购房意向金也已交给房屋出卖方转为购房定金，被告已不可能向原告退回50000元意向金。至于之后买卖双方的房屋转让合同未予签订的责任方的认定问题，并非本案的审理范围，不予赘述。综上，本院认为，原告的诉请缺乏相关的事实、法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘少明的诉讼请求。案件受理费1194元，由原告刘少明自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　周小林人民陪审员　　杨荣发人民陪审员　　田伟伟二〇一三年十一月一日代书　记员　　周　吟关注公众号“”