（2013）玉区法民初字第2644号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-11-03
案件名称
（2013）玉区法民初字第原告庞某与被告陈某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第九十三条第一款，第九十七条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2013）玉区法民初字第2644号原告庞某。委托代理人卢铭辰，广西桂金剑律师事务所律师。被告陈某某。被告朱某某（系陈某某妻子）。以上两被告委托代理人何军雄，广西玉洲律师事务所律师。原告庞某与被告陈某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法由审判员杨胜琪适用简易程序审理。因案件争议较大，本院裁定转为普通程序审理，组成由杨胜琪担任审判长，审判员梁代坚、人民陪审员张雄兰组成的合议庭，于2013年9月27日开庭进行审理，书记员陈成雨担任法庭记录。原告庞某的委托代理人卢铭辰与被告陈某某、朱某某及两人的委托代理人何军雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞某诉称，原、被告经过协商，两被告同意把其所有的位于玉林市东盛华府商住小区7#楼2单元2102号房以513000元转让给原告，并于2013年6月3日签订了房屋转让合同。原告于2013年5月31日支付现金3000元作为定金给被告，合同签订的当天原告按照合同约定通过转账把150000元的定金支付给被告，被告却没有按照合同约定办理买卖变更手续、过户给原告。被告又以其已付清2013年2－6月按揭款为由要求原告支付余款175000元给被告，才办理变更、过户手续。原告于2013年6月17日通过转账把余款175000元支付给被告，后经原告多次催促，被告既拒绝变更买卖合同过户到原告名下，也不返还房款给原告。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告返还购房款225400元及双倍返还定金205200元（合计430600元）给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。原告为证明自己的主张的事实，提交以下证据：1、原告的身份证，用于证明原告的主体资格；2、银行转账单两张；3、收条三张，证据2、3用于证明两被告收到原告定金、房款及相关费用；4、房屋转让合同书，用于证明双方签订房屋转让合同的事实；5、商品房买卖合同，用于证明玉林市东盛华府商住小区7#楼2单元2102号房所有权人为被告。被告陈某某、朱某某辩称，2013年5月31日被告等钱急用将房屋在网上发布转让信息，原告来电表示购买，经双方当面协商，确定房款为513000元，预交定金是3000元，银行按揭款由原告清偿，被告协助办理更名手续，当天原告交给3000元定金给被告。2013年6月3日，双方约定到房产公司办理相关手续后，原告到银行转购房款给被告前，拿出一份原告起草好的合同，要求被告签名，说签字才能转款给被告，又对被告说不用看了，就只是一份合同，没有什么的。所以被告没有看合同就签了字，该合同大部分内容，特别是定金150000元的内容根本不是双方协商的结果，双方协商时定金确定是3000元而不是150000元。也正因如此，当天原告转150000元给被告后，被告写的收条注明是房款，而不是定金，原告收到被告的收条也未提出异议。所以定金150000元的条款不是被告的真实意思表示，依法应认定无效。该房屋被告向银行借有贷款，合同中对贷款没有约定，被告正是因为无钱还贷才出售，所以双方在口头协商确定由原告代被告还清银行贷款，这样才能办理解除抵押到房地产公司办理更名给原告的手续，而原告拒交款，造成无法办理更名手续，因此责任在于原告。此外，根据《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第119条“实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同”的规定，在本案中，原告实际交付的定金是3000元，被告写有收条注明，所以根据法律规定，定金应认定为3000元，被告提出双倍返还定金205200元无事实依据。如调解，被告仍可办理转让房屋手续给原告，前提是原告去交清欠银行的贷款，如原告不要房了，被告也可以将所交房款退回给原告（定金不退）。如调解不成，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的主张的事实，提交以下证据：1、申请书，用于证明被告向玉林市住建委申请注销标的商品房的购房合同备案登记，以便办理更名手续给原告；2、玉林市德隆房地产有限公司证明，用于证明被告已向该公司申请解除房屋买卖合同，以便办理更名手续给原告，但原告不去银行交按揭款，造成不能解除抵押，也就不能将该房屋更名给原告，责任在于原告。经过开庭质证，被告对于原告提供的证据1无异议；对证据2、3真实性无异议，但认为其中15万元的收条写明是房款而不是定金，只有3000元是定金；对证据4真实性无异议，但认为是合同是原告起草好叫被告签字的，定金条款无效，而且对房屋的银行按揭款合同没有约定，口头约定由原告去交清，解除抵押才能更名给原告，但原告不去交款，造成不能将该房屋更名给原告，责任在于原告；对证据5无异议。经过开庭质证，原告对被告提供的证据1真实性有异议，认为是被告的单方证据，并不能证明该申请书被告是否交到住建委；对证据2真实性无异议，但认为不能证明是原告的原因不能更名。对上述当事人提供的证据，本院对双方真实性无异议的证据予以确认，证明作用由本院认定。原告对被告提供的证据1《申请书》真实性有异议，认为是被告单方证据，经审查，被告确无法证明该申请书是否提交住建委，因此该证据本院不予采用。综合全案证据和庭审记录，本院确认以下法律事实：2013年5月31日，被告陈某某写收条给原告庞某，内容为“收到庞某定金3000元”。2013年6月3日，双方以被告为甲方、原告为乙方签订一份《房屋转让合同书》，约定两被告将其已经购买的玉林市德隆房地产有限公司东盛华府商住小区7#楼2单元2102号房屋转让给原告，其中合同第二条约定“甲方保证……没有与上述房屋相关的任何欠款……若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理”，第二款还约定由甲方负责联系落实与开发商的购房合同更名为乙方及税局及银行办理更名、房产部门档案退回的相关事项，乙方负责上述费用约5000元。若由此发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理。合同第三条约定房款为513000元，签订合同之日支付定金150000元。在东盛华府开发商与乙方签订买卖合同完成全部过户手续后，乙方将余额173000元支付给甲方，此条双方备注：因2－6月贷款（按揭款）甲方已交，乙方在付余额173000元时应一并支付给甲方。合同签订后，原告即通过银行转账150000元给被告陈某某，陈某某写收条给原告收执，收条内容为“今收到庞某交来预付房款150000元正”。2013年6月17日，原告又转账175000元给被告陈某某，陈某某写收条给原告，内容为“今收到庞某交来预付房款175000元正”，被告另将房屋买卖合同书（未更名的）、购房发票原件及房屋钥匙交给原告。因之后未实现将购房合同变更成原告名下，原告于2013年7月23日诉至本院。在审理中，双方将不能变更房屋买卖合同手续的责任归咎于对方。根据双方的合同内容第三条，约定房款是513000元，签订合同之前付了3000元，签订合同时付150000元，之后付173000元，共计已付是326000元，与总房款的差额187000元，这笔差额款庭审中双方均认可是该房向银行的按揭贷款，但合同中没有约定如何支付，原告庭审中称此款双方口头约定在合同第三条履行完毕后，由原告按原合同逐月清偿给银行，而被告称欠银行的贷款双方约定是由原告一次性清偿给银行，这样银行才能解除抵押，才可以办理合同更名手续。对此，各执一词，均没有提供相关证据。根据双方当事人的诉辩和庭审调查，本院认为，本案的争议焦点问题为：合同中有关定金等条款是否无效，合同是否应当解除，定金如何认定处理？关于争议焦点，本院认为，本案的房屋买卖合同没有违反法律规定，被告称部分条款其非真实意思表示，但没有相关的证据证明，本院不予采信。因此，双方签订的合同系有效合同，但合同对房屋尚欠银行的贷款如何处理，约定不明确。而按常理没有还清房屋的银行贷款交解除抵押之前，有关部门和公司是不可能办理相关的更名手续的，由此又造成原、被告相互推诿不能更名的责任。双方均存在缔约不明确的过失，但被告缔约过失大于原告，因为双方房屋转让合同第三款约定“在开发商与乙方签订买卖合同后，双方办理完成全部过户手续后，乙方将余额173000元支付给甲方”，而没办理过户手续，被告已经要求原告将款支付完毕，而原告也实际支付了这笔款，但仍无法办理更名手续，而被告称合同是原告起草的，但原告否认，被告没有提供相关证据证实。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，双方应继续协商补充协议的事宜，但经本院调解，双方均表示不继续履行合同，双方均有解除合同的共意，只是无法对定金问题达成协议。据此，本院依法予以解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告应将所收之款退回原告，还因缔约过失大于原告，应按银行同期同类贷款利率补偿原告的利息损失，计付日期本院确定为最后一次支付房款之日起计算。对于原告诉求双倍返还定金，因双方对合同的履行约定不完善，不能判定被告违约，该请求本院不予支持。合同解除后，原告应将收取原告的房屋买卖合同原件、购房发票原件、房屋钥匙归还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告庞某与被告陈某某、朱某某于2013年6月3日签订的关于玉林市德隆房地产有限公司东盛华府商住小区7#楼2单元2102号房屋的《房屋转让合同书》；二、被告陈某某、朱某某返还购房款326000元给原告庞某，并以326000元为基数从2013年6月17日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率支付利息给原告庞某；三、原告庞某返还玉林市德隆房地产有限公司东盛华府商住小区7#楼2单元2102号房屋的购房合同原件、发票原件及房屋钥匙给被告陈某某、朱某某。四、驳回原告庞某其余的诉讼请求。本案受理费7759元，财产保全申请费1870元，共计9629元，由原告庞某负担2339元，由被告陈某某、朱某某负担7290元。上述判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费7759元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20—405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨胜琪审 判 员 梁代坚人民陪审员 张雄兰二〇一三年十一月一日书 记 员 陈成雨