（2013）宁民一初字第999号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-07-01
案件名称
徐月明与胡湘岚、肖时国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新宁县人民法院
所属地区
新宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐月明,胡湘岚,肖时国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民一初字第999号原告徐月明，女，1979年11月12日出生，汉族，居民，住新宁县。委托代理人戴作超，新宁县崀山法律服务所法律工作者。被告胡湘岚，女，1984年11月23日出生，汉族，公务员，住新宁县。委托代理人陈泽林，湖南崀山律师事务所律师。追加被告肖时国，男，1957年9月26日出生，汉族，教师，住新宁县。委托代理人胡湘岚，女，1984年11月23日出生，汉族，公务员，住新宁县。系追加被告肖时国的儿媳。原告徐月明与被告胡湘岚、追加被告肖时国房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年9月26日向本院提起诉讼。2013年10月18日原告以房屋的实际所有人是肖时国为由申请追加肖时国为被告，本院审核后，依法追加肖时国为本案的共同被告。本案依法由审判员刘占宜独任审判，于2013年10月18日公开开庭进行了审理，书记员张爽担任法庭记录，原告徐月明未到庭，其特别授权代理人戴作超到庭，被告胡湘岚及委托代理人陈泽林到庭，追加被告肖时国未到庭，其委托代理人胡湘岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐月明诉称：原告于2007年6月在新宁县金石镇春风路农贸市场A栋12、13号门面经营太阳能热水器生意，2010年10月为扩大经营规模，受让了隔壁陆福荣承租的肖时国的13号门面，并交纳了5800元转让费给陆福荣，被告随即就从陆福荣处拿走了3200元转让费。原、被告签订了两次门面租赁合同，第一次是2010年10月15日到2012年10月14日，第二次是2012年10月15日到2013年10月15日。2010年底被告方的间墙出现裂缝，原告认为间墙不是受力墙无须重砌，被告坚持重砌，导致原告推迟14天经营，造成门面租金损失2800元。原告承租被告门面进行装修，还制作了招牌费用5000元余元。被告的门面自来水管破裂，被告收到原告水管维修费用50元／月，摊入门面租金内，但被告至今没有进行维修。2013年7月份以来，原告想转租门面，但被告不准，造成原告损失可得利益4000元。综上，被告出尔反尔，不讲诚信，牟取不当利息，造成原告损失，为维护自身权益，故诉请：一、请求判决被告赔偿原告经济损失10000元；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请金额为要求被告赔偿经济损失8600元并进一步明确经济损失是指：1、水管维修费50元／月，从2010年11月15日至2013年10月15日，三年共计1800元；2、维修间墙导致推迟营业三间门面的租金损失200元／天，14天共计2800元；3、制作门面招牌费1000元；4、转让费4000元。被告胡湘岚书面答辩称：一、答辩人胡湘岚不是门面的实际所有权人，不是本案适格被告；二、原告的诉请缺乏事实和法律依据，①答辩人夫妇从未向陆福荣收取3200元转让费，只是作为受托人收取过门面租金2500元，②墙壁整修是原告与肖时国在2010年经协商同意后进行的，目的是为了让门面更安全、适用，并不是肖时国强行进行整修，若造成房租损失现已事隔三年，超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，③原告装修门面及制作招牌完全是为了自己经营，与答辩人无关，④原告诉称答辩人每月50元的水管维修费摊入门面租金内，答辩人至今没有进行维修完全是虚假的，一是答辩人从未向原告收取水管维修费，二是租赁合同中也没有约定水管维修费，⑤原告诉称答辩人不同意其转让门面造成可得利息4000元的损失，没有任何依据，双方约定，原告如需转租必须征得肖时国同意，否则属于无权转让。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。原告为支持自己的诉请，提供了以下证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的基本身份情况；2、被告的户籍信息，拟证明被告的基本身份；3、2010年11月13日和2012年9月20日两份门面租赁合同，4、2012年9月16日和9月21日两份收条，上述3-4号证据拟证明原、被告之间存在承租关系及双方的权利义务；5、陆福荣出具的证明，拟证明①原告承租门面时交给陆福荣转让费5800元，被告胡湘岚收取了其中的3200元，②被告每月在门面租金里收取了50元水管维修费，但一直没有维修水管。两被告对原告徐月明提交的证据质证意见为：对1-4号证据无异议；对原告方的第5号证据不予认可，证人应出庭作证，肖时国之子肖敏没有要求陆福荣向徐月明收取转让费，原、被告签订租赁合同时没有讲50元／月的水管维修费加在房租内。两被告为反驳原告的诉请，提交以下证据：1、2010年11月13日门面出租合同书，2、2012年9月20日门面租赁合同上述1-2号证据拟证明原告徐月明租赁了被告肖时国的门面及双方的权利义务、租期、租金等事宜；3、土地使用权证及房产证，拟证明门面系肖时国所有；4、收据两份，拟证明原告交纳房租的事实。原告对两被告提交的1-4号证据表示无异议。通过庭审举证、质证，本院对原、被告双方提交的证据作如下认定：原告方的第1-4号证据与被告方的1-2、4号证据同一，双方均表示无异议，本院依法认定；原告方的5号证据系证人证言，被告提出异议，本院将结合其他证据综合认定。经审理查明：原告徐月明（乙方）于2007年起在新宁县金石镇春风路农贸市场经营太阳能热水器，2010年为扩大经营规模拟承租隔壁肖时国（甲方）所有11号门面，因当时该11号门面在陆福荣的承租期内，徐月明经与陆福荣协商交纳5800元转让费后，取得了11号门面的承租权，并于同年11月13日与肖时国签订了门面出租合同，约定：“一、承租期限贰年，时间从2010年10月15日至2012年10月15日，期满后在同等价格上，乙方可优先续租（第一年经协商由陆福荣转让）；二、租金第一年陆福荣已付，第二年由乙方在第一年合同到期之日一次性付清，金额壹万肆仟捌佰元整；…”2012年9月20日原、被告又续订了门面租赁合同，约定：“一、本合同承租期为壹年，自2012年10月15日至2013年10月15日止。…二、租金，门面年租金壹万玖仟贰佰元整，乙方自本合同签订之日起一次性向甲方付清当年的租金。…五、乙方在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构、不允许搞餐饮或转租给第三方使用。如确需转租，须经甲方同意，且转让金按四六分配（甲四乙六）。…”合同签订后，原告徐月明亦按约定交纳了租金。2013年7月徐月明拟转租该11号门面给第三人，以赚取转让费4000元，而被告方则因第三人的门面租金费用过低为由不同意转租，原、被告双方遂酿成本诉。另查明，被告胡湘岚是被告肖时国的儿媳，负责该农贸市场11号门面的日常经营事务。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，被告胡湘岚虽不是该农贸市场11号门面的所有权人，但实际负责该门面的日常经营事务，包括签订租赁合同和收取门面租金，故将其作为共同被告并不无当。原告诉称两被告将50元／月的水管维修费纳入门面租金内，又一直未进行维修，故要求退还三年的水管维修费1800元，虽提供了一份陆福荣的证言，但陆福荣并未出庭接受质询，且证言也只能反映陆福荣与被告的租金情况，而原、被告在签订门面租赁合同时并未提到水管维修费用，同时，法律亦规定租赁物的维修费用应由出租人承担，故不能将门面费用随行就市地上涨当然地理解成包括水管维修费用。原告诉请因被告方对间墙进行维修被迫停业14天所产生的三间门面的租金损失2800元，原告方并未提供任何证据，缺乏事实和法律依据，故对原告方该两项诉请本院不予支持。原告诉请招牌费用1000元系原告商业行为的经营开支，与被告不存在请求权的基础关系，故本院不予支持。另，原告还诉请因被告不同意转租导致原告损失4000元门面转让费，本院认为，转让费不是法律依法保护的合法权益，门面费用的协商是个人商业行为，是否同意转租或出租是出租方的权利，故对原告该部分诉请亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐月明的全部诉讼请求。本案受理费50元由原告徐月明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（本页无正文）审判员 刘占宜二〇一三年十一月一日书记员 张 爽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。