（2013）蛟民一初字第831号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2016-03-28
案件名称
北京鼎新基业房地产开发有限公司诉被告丛玉芬、丛尚志房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书
法院
蛟河市人民法院
所属地区
蛟河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鼎新基业房地产开发有限公司,丛玉芬,丛尚志
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
吉林省蛟河市人民法院民 事 判 决 书（2013）蛟民一初字第831号原告北京鼎新基业房地产开发有限公司，住所北京朝阳区幸福一村西里联宝公寓5号楼9C。法定代表人刘芳，该公司董事长。委托代理人马仁，吉林佳誉律师事务所律师。被告丛玉芬，住蛟河市。居民身份证号码：×××。委托代理人张逢新，蛟河市法律援助中心律师。被告丛尚志，住蛟河市。居民身份证号码：×××。委托代理人孔桂英，住吉林市。居民身份证号码：×××。原告北京鼎新基业房地产开发有限公司与被告丛玉芬、丛尚志房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京鼎新基业房地产开发有限公司委托代理人马仁，被告丛玉芬及其委托代理人张逢新，被告丛尚志委托代理人孔桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京鼎新基业房地产开发有限公司诉称：2009年5月31日，原告与两名被告签订了三份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定原告拆迁被告丛玉芬房屋154平方米，拆迁被告丛尚志房屋112平方米，两被告选择产权调换，原告共补偿给两被告6套房屋，即鼎新秀林苑3号楼6单元101、102、201、202室，四套面积总计352.56平方米；3号楼5单元202室，面积68.70平方米；3号楼5单元203室，面积71.28平方米。原告应按合同安置两名被告房屋总面积共计492.54平方米。房屋建成后，原告实际安置两被告总面积为595平方米，超出应安置面积102.46平方米，按照现行房屋售价2，700.00元／平方米计算，两被告应当补交房款276，642.00元。原告多次通知两被告交纳超面积房款，但被告始终拒绝给付，故起诉来院，请求判令两被告补交房屋价款276，642.00元，诉讼费用由两被告承担。为证明自己的主张成立，原告北京鼎新基业房地产开发有限公司当庭提供了以下证据：1、房屋拆迁补偿安置协议书复印件三份，证明原告拆迁丛尚志112平方米房屋一套，拆迁丛玉芬154平方米房屋一套，协议约定补偿两被告总面积共计492.54平方米。2、商品房预售许可证复印件一份，证明原告北京鼎新基业房地产开发有限公司建设的鼎新花园二期秀林苑三号楼符合建设手续，符合办理房屋产权证的条件。3、建设规划图一份，证明协议中约定的鼎新花园二期6号楼更改为鼎新花园二期3号楼。4、天岗镇鼎新花园二期秀林苑3号楼房屋分套建筑面积计算成果表一份，证明两被告实际得到房屋面积为595平方米，3号楼6单元原设计为一梯两户，现在是一梯三户。5、法人营业执照、组织代码证复印件各一份，证明原告主体资格。被告丛玉芬辩称：原告所述无事实及法律依据，原告与两被告签订的房屋拆迁补偿安置协议书是有效合同，协议约定给被告丛玉芬一套住房即6号楼5单元203室，面积71.28平方米，并给被告丛玉芬6号楼6单元101、102、201、202室四套房屋，单独开户作为整体幼儿园，面积为352.56平方米。给被告丛尚志一套住房即6号楼5单元202室，面积68.70平方米。后6号楼规划后改为3号楼。现房屋已交付，原告补偿给被告丛玉芬的住宅3号楼5单元203室面积仅为65.44平方米，少给了5.84平方米；给被告丛尚志的住房即3号楼5单元202室面积仅为64.05平方米，少给了4.65平方米；补偿给被告丛玉芬的整体幼儿园即3号楼6单元101室面积为418.61平方米，多给了被告丛玉芬66.05平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的房款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分，房屋价款由出卖人承担，所有权归买受人。因此被告丛玉芬同意补足超出面积比为3%以内的房款，其余部份被告不同意承担，且原告还需补偿被告丛玉芬住宅面积不足部分。为证明其主张成立，被告丛玉芬当庭提供了如下证据：1、鼎新花园二期秀林苑动迁入住户费用清单三份、收据一份，证明原告已将房屋交付被告，且被告丛玉芬已交纳作为整体幼儿园的3号楼6单元101室的入住费用，当时原告出具的费用清单上已经写明面积为418.61平方米，包含多出的66.05平方米。补偿给被告丛玉芬、丛尚志的住宅面积均与协议不符，所以被告未交纳入住费用，应由原告给被告补偿房款差价。被告丛尚志辩称：原告应按协议置换给被告丛尚志一套住房即3号楼5单元202室，面积68.70平方米。但3号楼5单元202室实际面积仅为64.05平方米，原告少给了4.65平方米。原告应当补偿我房款。被告丛尚志未向法庭提供证据。经当庭质证，被告丛玉芬、丛尚志对原告提供的证据1、2、3、5没有异议；对证据4的真实性没有异议，对其证明的问题有异议，认为该测量报告仅对作为整体幼儿园的3号楼6单元101室进行了整体测量，面积为418.61平方米，并不能按6套房屋的面积相加予以推算。原告对被告丛玉芬提供的证据1的真实性有异议，认为其中两份入住费用清单没有本公司的公章和签字，房屋所差面积应以协议为准。被告丛尚志对被告丛玉芬提供的证据没有异议。经审查，原告提供的证据1、2、3、4、5均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，证据4中已经写明3号楼6单元1层、二层为越层，建筑面积为418.16平方米，故对原告用6套相邻住宅推算3号楼6单元1层、2层面积的算法，本院不予确认。被告丛玉芬提供的证据系秀林苑花园动迁户入住费用清单及收据，上述证据系原告所有，并负责向动迁户提供的，故其能够证明交纳入住费时的房屋价格及面积。根据原、被告及第三人的陈述及确认的证据，本院确认如下案件事实：原告北京鼎新基业房地产开发有限公司为开发建设天岗镇鼎新花园二期秀林苑小区，需拆迁被告丛玉芬坐落于天岗大街的房屋154平方米，拆迁被告丛尚志的房屋112平方米。2009年5月31日，原告分别与被告丛玉芬、丛尚志签订房屋拆迁补偿安置协议书各一份，约定产权调换给被告丛玉芬一套住房即鼎新花园二期6号楼5单元203室，面积71.28平方米；产权调换给被告丛尚志一套住房即6号楼5单元202室，面积68.70平方米。同日，原告又与被告丛玉芬签订了一份房屋拆迁补偿安置协议，约定产权置换给被告丛玉芬鼎新花园二期6号楼6单元101、102、201、202室四套房屋，面积为352.56平方米。后鼎新花园二期秀林苑建设规划发生更改，原6号楼更改为3号楼，由一梯两户变更为一梯三户。现房屋已经交付，经蛟河市产权处测绘，协议中约定补偿给被告丛玉芬的住宅3号楼5单元203室实际面积为65.44平方米，比约定面积少了5.84平方米；协议中约定给被告丛尚志的住宅即3号楼5单元202室实际面积为64.05平方米，比约定面积少了4.65平方米；协议中约定补偿给被告丛玉芬的101、102、201、202室被建设为整体越层，楼号为3号楼6单元101室，建设面积为418.61平方米，比约定面积多了66.05平方米。根据原告给被告出具的入住费用清单显示，二层住宅的单价为1，600.00元／平方米，一层、二层越层价为1，880.00元／平方米。被告丛玉芬已按418.61平方米的面积、单价1880.00元／平方米的价格交纳了3号楼6单元101室越层的入住费用48，655.00元。原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议中已注明房屋面积以蛟河市产权处测绘面积为准，超出或减少面积部分按房屋交付时的市场价补差价。本案的诉讼争议焦点为，原告主张两被告补交房款的诉讼请求是否合理，房屋面积及价格如何确定。本院认为，原告北京鼎新基业房地产开发有限公司与被告丛玉芬、丛尚志签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方当事人的真实意思表示，三份协议均合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”的规定，协议中已注明房屋面积以蛟河市产权处测绘面积为准，超出或减少面积部分按房屋交付时的市场价补差价。故原告要求被告丛玉芬补交房屋差价款的诉讼请求应予以支持。原告提供给被告的动迁户入住费用清单注明的房屋单价应视为交付房屋时的房屋单价，被告丛玉芬3号楼6单元101室越层建设面积为418.61平方米，超出协议约定面积66.05平方米；按照原告提供入住费清单时的价格为1，880.00元／平方米。住宅3号楼5单元203室实际面积为65.44平方米，比约定面积少了5.84平方米，原告提供入住费清单时的价格为1，600.00元／平方米。故被告丛玉芬应补交原告房屋差价款为113，683.20元（65.44平方米×1，880.00元／平方米-5.84平方米×1，600.00元／平方米）。因被告丛尚志系单独与原告签订的协议，且补偿给其的房屋面积缺失，故原告要求其共同承担给付责任的诉讼请求本院不予支持。被告丛尚志要求原告补偿房屋差价款，因未在本案中提出反诉，故可另案予以告诉。被告丛玉芬主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，其仅需补足超出面积为3%以内房款的，因该条法律规定仅适用于当事人双方对房屋超出或减少面积没有约定的情形，本案原、被告双方签订的协议有相关的约定，故该辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告丛玉芬于本判决生效后十日内给付原告北京鼎新基业房地产开发有限公司房屋差价款113，683.20元。二、被告丛尚志不承担给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，449.00元，由原告负担3，210.00元，被告丛玉芬负担2，239.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 张 岩代理审判员 张海军代理审判员 马 影二〇一三年十一月一日书 记 员 马 慧 来源：百度“”