（2013）南民初字第5187号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2016-12-09
案件名称
高旭与天津富力城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高旭,天津富力城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2013)南民初字第5187号原告高旭,男,1971年5月3日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。委托代理人朱桂芳(原告之妻),1972年9月21日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。被告天津富力城房地产开发有限公司,住所地天津市南开区北马路与城厢西路天康园10号楼富力大厦22层。法定代表人谢强,董事长。委托代理人张雅凡,该单位职员。原告高旭与被告天津富力城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院受理后,依法由助理审判员刘娜独任审判,公开开庭进行了审理。原告高旭及其委托代理人朱桂芳,被告天津富力城房地产开发有限公司的委托代理人张雅凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高旭诉称,2007年9月17日,原、被告就位于天津市南开区西马路与鼓楼西街交口东南侧天霖园×××号房屋签订商品房买卖合同。2008年9月28日被告将房屋交付原告,2009年3月5日原告正式入住。原告自房屋交付时起,即发现多处漏雨,2009年夏季再次漏雨,开发商对原告房屋维修了35天,给原告造成了很大生活不便和误工损失,且该次维修后房屋漏雨问题仍未解决,以至于原告家中被褥窗帘发霉损坏,众多书籍被淋坏,至今原告家中客厅、主卧、小卧室、厨房和卫生间的屋顶、墙面及飘窗每年都漏雨。因漏雨造成主卧阳台地板变色、变形、发霉及踢脚线脱离变形,主卧及厨房铝扣天花板被积水压弯、照明灯具锈蚀,小卧室地板及踢脚线严重损坏,屋顶墙面脱落。自交房之日起彩色可视对讲、可燃气体探测器和红外线报警装置一直不能使用,开发商承诺维修,但一直未予维修,物业称因主机模块损坏,此装置一直没有交付使用。此房屋交付以来,客厅、餐厅、主卧为落地窗户,窗台净高低于0.2米,次卧为飘窗,窗台净高低于0.45米,均未采取任何防护措施,极易发生坠落事故,严重不符合《民用建筑设计通则》GB50352-2005和《住宅设计规范》GB50096-2003的强制标准,故要求被告尽快安装符合国家标准的防护栏杆。综上被告的房屋建筑质量达不到合同上的约定在先,拒不履行维修责任在后,故原告起诉要求:一、判令被告认真履行合同条款,依照国家标准《屋面工程技术规范》GB50345-2004第3.0.1、第4.2.11的标准或《屋面工程技术规范》GB50345-2012第3.0.5、第4.5、第4.7、第5.4条的标准,彻底按照原状修复原告家中的屋顶、墙面及飘窗漏水,因漏雨造成室内墙面损坏的恢复、卫生间与厨房铝扣板、灯具全部更换,延长保修期,保证维修后5年之内,不再出现漏雨问题;二、判令被告赔偿原告各种损失费20000元(包括本案诉讼费、因处理漏雨问题产生的误工费、通讯费,因漏雨造成的财产损失费及精神补偿费等);三、判令被告恢复彩色可视对讲、可燃气体探测器和红外线报警装置;四、判令被告依照国家标准《民用建筑设计通则》GB50352-2005第6.10.3条和《住宅设计规范》GB50096-2003第3.9.1条的标准,对屋内落地窗和飘窗加装防护栏杆。原告为支持其诉讼主张向本院提交证据如下:1、产权证,证明涉诉房屋系原告所有;2、买房合同,证明涉诉房屋是原告向被告购买的,以及涉诉房屋的交付日期;3、2012年10月的《屋面工程技术规范》、《民用建筑设计通则》、《住宅设计规范》中涉及到本案的条款,证明被告维修方案不符合该规定;4、照片4张,证明涉诉房屋的落地窗和飘窗未安装护栏;5、《关于违反规划许可、工程建设强制性标准建设、设计违法行为追诉时效有关问题》,证明原告第三、四项诉请并未过追诉时效;6、《工程技术规范》,证明被告提出的漏水维修方案不符合该技术规范;7、受损窗帘及床上用品的收据6张,证明因2009年屋内漏雨造成的物品损失;8、床垫的购货发票1张,证明因2009年漏雨造成的床垫损失;9、收入证明,证明诉请第二项中的误工费;10、照片2张,证明此次漏雨造成原告被褥受损。被告天津富力城房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。第一,关于第一项诉讼请求,被告不同意按照原告所述的2004及2012版的工程技术规范进行漏雨的维修,首先根据国家2012年5月28日发布的《关于发布国家标准的公告》,在该公告中明确写明,自2012版技术规范执行之日起,2004版技术规范被同时废止,因此,原告所提出的按照2004版技术规范的要求是不符合国家规定的,同时根据该公告的具体内容,其中只列明8条技术规范为强制性条文,也就是设计方与施工方所必须遵守的,而其余未列入该8条强制性条文的内容为非强制性内容,作为设计方及施工方,仅仅是需要参考的设计规范,而原告诉请中提到的2012版4.7条的标准并不是该8条强制性条文中的内容,且结合被告出示的维修施工方的情况说明,已经证实被告出具的维修方案所修复后的屋顶也是可以达到上人的程度,因此,被告不认可原告所述的诉讼请求中所载的按照4.7条进行维修。关于延长质保期5年的诉讼请求,被告也不予认可。因质保期的相关约定已经明示在质量保证书中,是不可变的期间,同时在双方买卖合同中,也并没有可以延长质保期的约定,因此被告不同意延长质保期。第二,针对原告第二项诉讼请求,被告不同意赔偿原告经济损失20000元。因双方只约定了房屋在质保期内出现问题,被告有维保的义务,并没有赔偿的义务,且原告并不能证明其受到的损失均是由漏水造成的。同时原告索要精神损失的补偿费用,也不符合最高院关于精神损害赔偿的规定。此外,原告第二项诉请针对的是2009年的损失,自2009年至今已经超过了诉讼时效,故该项诉请不应得到支持。第三,关于第三项诉讼请求,被告也不予认可。根据建筑工程质量管理条例第四十条的相关规定,在建设工程中该设备的质保期为2年,而原告已经于2008年9月28日办理完毕入住手续,距离起诉日期已经长达5年,早已超过2年的质保期,因此被告已经不存在维保义务,不同意进行维修。第四,关于原告第四项诉讼请求,被告也不予认可。因原告于2008年9月28日办理入住手续,在当天已经完成了房屋的验收手续,在验房过程中,原告并未提出加装护栏的要求,并且在随后入住的2年内也没有提出任何异议,因此被告认为原告在入住5年之久后,才提出此项要求,早已经超过2年的诉讼时效,应不予支持。且民用建筑设计规则中规定低窗台防护措施可以采取贴窗护栏及固定窗的方式,被告采取了固定窗方式,符合规定,且被告安装的固定窗设计标准符合建筑玻璃应用技术规程,系经国家专业部门审核通过,不存在任何违法建设行为。综上,被告不同意原告的全部诉讼请求,请求法院予以驳回。被告为支持其抗辩主张向本院提交证据如下:1、准许交付使用证,证明被告按合同约定交付了房屋,并且符合相关规定;2、房屋交接表,证明原告于2007年9月28日接收涉诉房屋时并没有提出诉状中提出的质量问题,原告在收房之日并未提出对屋内落地窗及飘窗加装护栏的要求,且证明原告起诉之日距原告入住之日达5年,超过了诉讼时效;3、关于发布国家标准《屋面工程技术规范》的公告,证明在该公告中仅规定了8条为国家强制性条文是必须遵循的,其中不包括原告所述4.7条的标准;4、情况说明,证明维修方出具的证明说明了维修工艺及施工材料;5、民用建筑设计通则,证明该通则中6.10.3规定低窗台防护措施可以采取贴窗护栏及固定窗的方式,被告采取了固定窗方式,符合规定;6、建筑玻璃应用技术规程,证明其中的7.2.5条中所称的不承受水平荷载的栏板玻璃指的就是固定窗,其中有对玻璃的厚度要求,被告采用的玻璃符合该项技术标准;7、天津富力城六号地铝合金门窗的技术标准,证明被告采用的中空玻璃的具体尺寸已经达到17毫米厚度;8、天霖园项目安装固定窗的图纸1张,证明被告交付的房屋的所有设计均按照国家设计规范,由专业部门做出,并经过国家审核,不存在任何违法建设行为。经审理查明,2007年9月17日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于天津市南开区西马路与鼓楼西街交口东南侧天霖园×××号房屋,建筑面积为132.77平方米,总价款为1364398元,原告于2007年9月17日交付房款414398元,其余房款950000元由原告在被告指定银行办理贷款;被告于2008年8月30日前将经验收合格后的上述房屋交付原告。同时,该合同第八条商品房质量及保修责任约定,被告交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和被告的承诺,未达到国家规定标准和承诺的,被告应承担责任。在原告正常使用情况下,被告应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因原告擅自拆改造成损坏的,被告不承担责任。上述合同签订后,原告依约向被告支付了全部购房款。2008年8月26日,被告取得天津市建设管理委员会颁发的位于南开区鼓楼西街以南新建的天霖园12号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。同年9月28日原、被告办理了上述房屋的交接手续,被告将该房屋交付给原告使用。后原告发现该房屋存在漏雨情况,庭审中,双方确认现该房屋主卧顶面1处漏水,主卧飘窗顶面有漏水痕迹,主卧飘窗地板变黑,主卫生间顶有漏水痕迹,次卧墙渗水2处,次卧飘窗顶面漏水1处,次卧飘窗窗台下侧漏水,次卧飘窗侧墙渗水1处,客厅飘窗顶面3处漏水痕迹,厨房顶部铝扣板有1处漏水,餐厅飘窗底部有1处漏水痕迹,主卫顶部铝扣板处有1处漏水。同时,被告表示可以按照出具的维修方案进行维修并同意将室内漏水部位恢复原状,对此,原告不予认可。案经调解未果。另查,中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年5月28日发布《关于发布国家标准的公告》,内容为“现批准《屋面工程技术规范》为国家标准,编号为GB50345-2012,自2012年10月1日起实施。其中,第3.0.5、4.5.1、4.5.5、4.5.6、4.5.7、4.8.1、4.9.1、5.1.6条为强制性条文,必须严格执行。原国家标准《屋面工程技术规范》GB50345-2004同时废止。”《屋面工程技术规范》GB50345-2012中的第3.0.5条规定,屋面防水工程应根据建筑物的类别、重要程度、使用功能要求确定防水等级,并应按相应等级进行防水设防;对防水有特殊要求的建筑屋面,应进行专项防水设计。屋面防水等级和设防要求应符合:Ⅰ级防水等级适用于重要建筑和高层建筑,设防要求为两道防水设防,Ⅱ级防水等级适用于一般建筑,设防要求为一道防水设防;第4.5条规定了卷材及涂膜防水层设计,其中第4.5.1条规定Ⅰ级防水等级的防水做法为卷材防水层和卷材防水层、卷材防水层和涂膜防水层、复合防水层,Ⅱ级防水等级的防水做法为卷材防水层、涂膜防水层、复合防水层,第4.5.5条、第4.5.6条和第4.5.7条分别规定了每道卷材防水层最小厚度、每道涂膜防水层最小厚度和复合防水层最小厚度;第4.7条规定了保护层和隔离层设计,其中规定“上人屋面保护层可采用块体材料、细石混凝土等材料”;第5.4条规定了卷材防水层施工。另查,中华人民共和国国家标准GB50352-2005民用建筑设计通则关于门窗的规范中注明:住宅窗台低于0.90m时,应采取防护措施;低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台时,贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。中华人民共和国行业标准JGJ113-2009建筑玻璃应用技术规程第7.2.5条规定不承受水平荷载的栏板玻璃应使用符合本规程表7.1.1-1的规定、且公称厚度不小于5mm的钢化玻璃,或公称厚度不小于6.38mm的夹层玻璃。被告提交的天津富力城6#地铝合金门窗工程技术标准中载明距地900mm以下采用中空(5mm白钢+9A+)玻璃。被告同时向本院提交了由广州市住宅建筑设计院有限公司出图、由广东省建设厅监制的涉诉房屋所在工程项目的设计图纸。庭审中,原告表示其要求被告恢复的彩色可视对讲、可燃气体探测器和红外线报警装置均属于公共设施,在原告屋内的该三种设备的终端设备均是完好的,同时原告提供的“关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见”第四条规定“新建住宅应当执行建筑工程保修的有关规定,在国家和我市规定的保修期限内,由开发建设单位负责维修。保修期限届满后,自用部位、设施、设备,由业主负责维修、养护;共用部位、设施、设备的日常维修、养护由物业服务企业负责。”上述事实,有当事人陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务,并且被告还应按照《天津市商品住宅质量保证书》的约定履行维修义务。本案中,原告入住后发现涉诉房屋多处漏雨,至今仍存在漏雨情况,双方在庭审中就漏雨部位进行了现场勘察,确认了具体的漏雨部位。被告作为涉诉房屋的开发建设单位,其应当依据合同及《天津市商品住宅质量保证书》的约定对涉诉房屋的漏水部位履行维修义务。对于原告要求被告依照国家标准《屋面工程技术规范》GB50345-2004第3.0.1、第4.2.11的标准或《屋面工程技术规范》GB50345-2012第3.0.5、第4.5、第4.7、第5.4条的标准对涉诉房屋进行维修,因《屋面工程技术规范》GB50345-2012已于2012年10月1日起实施,原国家标准《屋面工程技术规范》GB50345-2004同时废止,故原告要求被告按照原国家标准《屋面工程技术规范》GB50345-2004第3.0.1、第4.2.11的标准进行维修没有法律依据,本院不予支持。依据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于发布国家标准的公告》,《屋面工程技术规范》GB50345-2012中第3.0.5、4.5.1、4.5.5、4.5.6、4.5.7、4.8.1、4.9.1、5.1.6条为强制性条文,故原告要求被告依照《屋面工程技术规范》GB50345-2012第3.0.5条的标准对涉诉房屋进行维修,符合相关规定,本院予以支持。对于原告要求被告依照《屋面工程技术规范》GB50345-2012第4.5条的标准进行维修,因该规范第4.5条中的第4.5.1、4.5.5、4.5.6、4.5.7条属于强制性条文,被告对涉诉房屋的维修应符合《屋面工程技术规范》GB50345-2012第4.5.1、4.5.5、4.5.6、4.5.7条的规定,被告对于防水卷材的选择、防水涂料的选择以及符合防水层的设计等亦应与该规范中所规定的防水做法相适应。对于原告要求被告依照《屋面工程技术规范》GB50345-2012第4.7条、第5.4条的标准对房屋进行维修,因该两项条款均不属于强制性条文,且第4.7条规范明确规定“上人屋面保护层可采用块体材料、细石混凝土等材料”,而非必须采用该两种材料,故原告要求被告在维修涉诉房屋时必须采用块体材料或细石混凝土材料,缺乏法律依据,本院不予支持。对于原告要求被告延长保修期,保证维修后5年之内不再出现漏雨问题,缺乏合同及法律依据,本院不予支持。对于原告要求被告赔偿各种损失费20000元的诉请,其中原告主张被告于2009年对原告房屋进行维修期间给原告造成了窗帘、床上用品及误工等损失,但原告在本次诉讼前从未就该损失向被告主张过,现被告抗辩称原告该诉请已超过法律规定的诉讼时效,符合法律规定,故原告就其2009年的损失向被告提出的赔偿请求,本院不予支持。对于原告主张本次漏水造成其被褥损失,因原告未提供充分证据证明该损失数额及原告的损失与被告的因果关系,故原告该项诉请本院不予支持。对于原告要求被告恢复彩色可视对讲、可燃气体探测器和红外线报警装置,因原告在庭审中表示该三种设备在原告屋内的三个终端设备都是完好的,原告要求被告恢复的只是属于公共设施的设备,该公共设施在保修期满后应由物业服务企业而非开发建设单位负责维修、养护,且对于原告主张的该设备在物业服务企业接管前已无法使用的事实,原告亦未能提供证据加以证明,故原告现要求被告恢复彩色可视对讲、可燃气体探测器和红外线报警装置,缺乏法律依据,本院不予支持。对于原告要求被告对屋内落地窗和飘窗加装防护栏杆的诉请,因原、被告就该诉请所依据的民用建筑设计通则中规定住宅窗台低于0.90m时,应采取防护措施,但未明确规定该防护措施必须采取加装防护栏的方式,被告提供的涉诉房屋所在项目的设计标准及图纸显示涉诉房屋所采用的防护措施为固定窗形式,且涉诉房屋所在项目已经验收合格并颁发准许交付使用证,原告现要求被告在现有固定窗基础上加装防护栏杆,缺乏合同及法律依据,本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、本判决生效后十五日内,被告天津富力城房地产开发有限公司对原告高旭所有的坐落于天津市南开区西马路与鼓楼西街交口东南侧天霖园×××号房屋的主卧顶面漏水部位、主卧飘窗顶面漏水部位、主卧飘窗地板变黑部位、主卫生间顶部漏水部位、次卧墙2处渗水部位、次卧飘窗顶面漏水部位、次卧飘窗窗台下侧漏水部位、次卧飘窗侧墙渗水部位、客厅飘窗顶面3处漏水部位、厨房顶部铝扣板漏水部位、餐厅飘窗底部漏水部位、主卫顶部铝扣板处漏水部位进行维修至不再渗漏为止,并对该房屋室内因漏水受损的上述部位恢复原状;被告对于原告上述房屋漏水部位的维修应符合《屋面工程技术规范》GB50345-2012第3.0.5条、第4.5.1条、第4.5.5条、第4.5.6条、第4.5.7条的规定;二、驳回原告高旭的其他诉讼请求。案件受理费300元,减半收取150元,原告高旭担负110元,被告天津富力城房地产开发有限公司担负40元,被告担负部分于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 刘娜二〇一三年十一月××日书 记 员 范蕊 来源：百度搜索“”