（2013）肇四法民初字第1001号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2015-12-23
案件名称
（被反诉人）吴某与（反诉人）黄某租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百二十八条，第一百三十二条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2013）肇四法民初字第1001号原告（被反诉人）吴某，男，汉族，1960年7月8日出生，系四会市东城区利旺木厂经营者，住四会市东城区寺岗村（旧建隆厂），身份证号码：4408241960********，住址：广东省雷州市唐家镇镇北街048号。委托代理人：黄德年，广东大洲律师事务所律师。委托代理人：谢妃寨。被告（反诉人）黄某，男，汉族。1974年9月11日出生，身份证号码：4412221974********。住广东省四会市东城区槎山路**座**号。委托代理人：张杰，广东明浩律师事务所律师。原告吴某诉被告黄某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年7月9日公开开庭进行审理，因被告在法定答辩期内提出反诉及案情复杂，依法转换为普通程序，并于2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托代理人谢妃寨、黄德年，被告黄某委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年6月16日，四会市二轻工业总公司将所属的位于四会市东城区寺岗村（原建隆厂）的厂房租赁给被告黄某使用。2009年5月5日，被告黄某与原告签订《协议书》，将上述厂房中的星铁棚约500平方米，宿舍楼楼梯左边的一楼全部房间、右边一间、二楼右边两个房间及保安亭后边房子转租给原告使用，租赁期限自2009年6月1日至2014年7月31日，租赁期5年。原告还有两年多的租用时间，但被告以市政府征地已补偿给我为借口，单方面终止合约，并在2012年8月强拆我厂厨房及生活设施，我厂厨房并不属于征用部分，被告故意毁坏所有设备，停电停水逼我搬迁，造成原告停产，损失严重。在2009年9月被告将一楼右边一间房间和门前空地高价转租他人使用至今，在2012年8月又强占使用场地转租他人使用，严重违约。被告并强行拆毁我厂保安亭后边房棚，当时我已向拆迁办汇报情况，并向警方报案。由于被告严重违约影响原告的正常运作，导致停产停业、工人工资、押金、材料长期积压，经济损失惨重，负债累累。诉讼请求：一、判令被告支付工人工资37800元；强租强占空地和保安亭损失48000元；营利损失120000元；合共205800元。二、被告承担本案的诉讼费用。为了证明其诉讼主张，原告提供的证据有：1、协议书，证明原、被告签订的协议内容及租赁的事实。2、二轻局证明，证明二轻局将旧建隆厂房转租给被告黄伟谦，被告再转租给原告的事实。3、利旺木厂雇佣工人合同书两份，证明原告方雇佣工人十八个，每月每人工资1500元的事实。4、收入证明两份，证明原告每年的经营收入。5、工资收据（十五份），证明原告招聘的员工月最低工资1500元。6、员工身份证，证明18个工人的身份。7、现场照片，证明原告租赁被告场地的图片及原告在租赁厂房经营的事实。8、报警回执四份，证明被告停水停电不给原告开工，原告向派出所报案的事实。9、证明书，证明因被告停水停电影响，造成原告停产70多天的事实。10、完税证，证明原告合法经营，依法纳税的事实。11、地图，证明原告所租赁被告厂房的位置。被告黄某在法定答辩内反诉称：2009年5月5日反诉人与被反诉人签订租赁协议书，双方就租赁中涉及的房屋折旧费计提、收取管理费标准、两费的缴交办法、违约处理等做出明确约定。按照合同约定：被反诉人每年支付给反诉人使用折旧费20000元、缴纳管理费10000元，合计30000元。按季度结算，先交费后使用，被反诉人应于季度前5日，缴纳当季度费用。并且水、电费用及维修均由被反诉人承担。被反诉人自2012年7月开始至今没有缴纳折旧费、管理费、水电费、严重违反合同约定，拖欠反诉人费用共24596元人民币。期间，反诉人多次催要，未果。按照合同约定如果被反诉人拖欠房屋折旧费和管理费15天以上或累计欠费5000元以上的，反诉人有权单方面停止执行合同，收回场地使用权，现被反诉人拖欠时间与金额早已超过合同约定。故反诉请求：一、判令依法解除协议书，被反诉人交付租赁场地。二、判令被反诉人支付反诉人房屋折旧费20000元，管理费10000元、水电310元、电费4286元，共计34596元（暂计算2012年7月至2013年6月），以后费用顺延至被反诉人交付场地止。三、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。被告黄某反诉时提交了以下证据：1、租赁协议书，证明双方存在租赁合同关系。2、收据。证明2012年7月至今原告没有交付过租金及其他费用。3、江新平与黄伟谦签订的协议书，证明2009年11月1日与江新平签订《协议书》时，原告将保安亭约10平方米交还被告黄某后租赁给了江新平使用，被告黄某则另搭建一个20平方米的厨房给原告使用作置换的事实。应原告申请，本院向四会市公安局调取了原告报案笔录资料，向征地部门四会市市政建设管理局四会市城市道路改造建设工程项目指挥部办公室、四会市城市综合管理局调取了征地部门分别与原告吴某、被告黄某、四会市二轻工业总公司及江新平签订的《建设项目征用（划拨）土地协议书》及相关征地拆迁补偿资料。经庭审质证，各当事人对本院调取的证据的真实性均没有异议。经审理查明，1985年6月1日，四会市二轻工业总公司属下企业四会县三联羽绒厂与原四会清塘区陶冲乡陈寨村（即现四会市东城区陶冲寺岗村）自愿签订《租赁场地合同》，约定：陈寨村（甲方）将坐落该村沙洲（土名）场地14455平方米出租给四会县三联羽绒厂（乙方）使用，租赁期限从1985年6月1日起至2015年5月31日止，为期30年；租赁期内，乙方有权在上述场地搞基建和其他设施，所有投资（包括设备、厂房及一切附属设施）的产权全属乙方所有。该《租赁场地合同》经原四会县公证处公证。2008年6月16日，四会市二轻工业总公司与被告黄某自愿签订《协议书》，四会市二轻工业总公司（甲方）将原向寺岗村承租的部分场地即坐落于四会市东城区寺岗村（旧建隆厂）（占地8000平方米，建筑约1200平方米）按现有条件移交给被告黄某（乙方）代管理使用。协议约定：代管理使用期限从2008年8月1日起至2014年7月31日止；代管理期间，场地（房屋）由乙方负责保养保修，不得转租他人，若要改变原有建筑设施，必须征得甲方同意，并由乙方支付费用，方可实施；厂房如有政府行为需要改建、拍卖，双方应无条件停止执行合同，乙方不得以任何理由提出要求阻止拆建改造等条款。2009年5月5日，被告黄某与原告吴某、刘益（2009年7月15日经三方同意退出）自愿签订《协议书》，被告黄某（甲方）将坐落于四会市东城区寺岗村（旧建隆厂）星铁棚约500平方米，宿舍楼楼梯左边一楼全部房间、右边一间、二楼右边2个房间及保安亭后边房屋，围场以内空地一同交给原告吴某（乙方）使用，空地甲方不得再出租给别人使用，但乙方必须留路和绿化带不可乱动；租赁期限从2009年6月起至2014年7月31日止。该合同第八条约定：若要改变原有建筑设施，必须征得甲方同意，并由乙方负责支付费用，方可实施。第九条约定：在租赁期间，如场地政府征用，甲方应协助乙方按国家有关征用政策给与合理补偿，则政府或单位征用补偿部分归乙方所有。如政府有补偿属乙方所有的，甲方不得侵占。如政府补偿不到的情况下乙方不能向甲方追讨。2009年7月10日，四会市二轻工业总公司出具《证明》确认被告黄某将寺岗村（旧建隆厂）场地转租给原告吴某。之后，原告在租赁场地开办经营四会市东城区利旺木厂。2009年11月1日，被告黄某与江新平签订《协议书》，将寺岗村（旧建隆厂）内保安亭旁边约300平方米盖厂房后租赁给江新平使用，期限从2009年11月1日起至2014年7月30日止。原告将保安亭约10平方米交还被告黄某后租赁给了江新平使用，被告黄某则另搭建一个20平方米的厨房给原告使用作置换。发生诉讼纠纷前，各方对该置换均无异议。2011年4月，因新建独岗大桥工程项目征用需要，征用部门四会市市政建设管理局四会市城市道路改造建设工程项目指挥部办公室、四会市城市综合管理局向四会市二轻工业总公司发出四城管函（2011）59号《关于配合做好贵华路征地拆迁工作的函》，要求四会市二轻工业总公司将寺岗村（旧建隆厂）场地在当年5月31日前清场，该总公司遂于同年4月28日向被告黄某发出在当年5月31日前清场的《通知》，被告黄某随即向原告发出在当年5月31日前清理离场的《通知》。2011年6月13日、6月17日、7月22日及2012年3月29日，征用部门四会市市政建设管理局四会市城市道路改造建设工程项目指挥部办公室、四会市城市综合管理局先后分别与江新平、被告黄某、四会市二轻工业总公司和原告签订《建设项目征用（划拨）土地协议书》，各征地拆迁补偿利害关系人就各自补偿项目、补偿金额分别与征用部门达成协议，其中原告得到钢架彩瓦厂房（577.2平方米）补偿款288600元及工厂搬迁费30000元；被告黄某得到砖瓦厂房等六项附着物补偿款共1412098元；四会市二轻工业总公司得到框架厂房、办公楼等附着物及青苗补偿款共2665933元；江新平得到工厂搬迁费50000元。2013年1月起，因原告未将场地及时清理腾退及原告认为被告黄某侵占其征地补偿款而引发纠纷，2013年5月9日原告提起本案诉讼，答辩期内，被告提出上述反诉。以上事实，有原告起诉状、被告反诉（答辩）状，当事人提交及本院调取的经庭审核对、质证的证据材料，本院制作的庭审笔录等证实。本院认为，本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。争议焦点为：土地租赁合同所涉租赁土地被依法征用后，相关土地租赁合同是否解除。经查明，涉案的座落在四会市东城区寺岗村（旧建隆厂、土名沙洲）场地14455平方米土地属于原四会清塘区陶冲乡陈寨村（即现四会市东城区陶冲寺岗村）集体所有。针对该租赁土地，1985年6月1日，被告二轻总公司属下企业四会县三联羽绒厂与原四会清塘区陶冲乡陈寨村（即现四会市东城区陶冲寺岗村）自愿签订的《租赁场地合同》；2008年6月16日，被告二轻总公司与被告黄某自愿签订的《协议书》及2009年5月5日，被告黄某与原告吴某、刘益（2009年7月15日经三方同意退出）自愿签订的《协议书》均为当事人自愿签订，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害他人利益，均应为有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。涉案的承包（租赁）土地及其附着物在2011年4月因新建独岗大桥工程项目征用需要，征用部门四会市市政建设管理局四会市城市道路改造建设工程项目指挥部办公室、四会市城市综合管理局征用包括涉案租赁土地在内的土地进行开发建设，在本案原、被告等征用土地补偿利害关系人与征用单位签订《建设项目征用（划拨）土地协议书》，各征地拆迁补偿利害关系人就各自补偿项目、补偿金额分别与征用部门达成协议并收取相关征用补偿后，因征用行为原、被告已依法得到合理补偿。基于征用土地行为的发生，相应土地的所有权已经发生转移，相关土地租赁合同已经没有履行的基础，相应土地的租赁（承包）经营权已灭失，相关土地租赁合同自然解除。而且，随着本案原、被告等征用土地补偿利害关系人与征用单位签订的《建设项目征用（划拨）土地协议书》的履行，原告从2012年9月起已经没有按照原与被告签订的《协议书》履行交付租金等费用的义务，以行为确认了双方解除合同的事实。因此，原告据与被告签订的《协议书》主张被告支付租赁场地征用补偿后的经营损失等共计205800元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。基于上述理由，被告反诉主张解除协议书，要求被反诉人交付租赁场地并支付反诉人2012年7月后房屋折旧费、管理费等共计34596元的反诉请求同样缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告吴某的诉讼请求。驳回被告黄某的反诉请求。本案受理费4387元由原告负担；反诉费665元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 周志坚审 判 员 黄志坚人民陪审员 陈达权二〇一三年十一月一日书 记 员 吴静文 关注公众号“”