（2013）温江民初字第1946号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2014-11-19

案件名称

原告吴登奎与被告焦光明房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

成都市温江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴登奎,焦光明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十八条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

成都市温江区人民法院民事判决书（2013）温江民初字第1946号原告吴登奎。委托代理人朱晓晖，四川高扬律师事务所律师，一般代理。委托代理人敖冬玲，四川高扬律师事务所律师，一般代理。被告焦光明。原告吴登奎与被告焦光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月10日立案受理。依法由审判员鲜明独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴登奎及其委托代理人、被告焦光明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年5月28日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定原��将位于温江区柳台大道东段84号面积为72平方米的商铺出租给被告作商业使用，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日，房屋租金70元每平米，租金逐年递增5％。按照合同约定，被告应于2013年4月28日前将2013年6月1日至2013年12月31日的租金支付给原告，但被告迟迟不付款，原告于2013年6月13日以特快专递的形式给被告邮寄催款通知，但是无法送达，被告不接听原告电话，也不支付商铺租金，最后原告去现场才发现人去铺空，为了维护原告的合法权益。原告遂于2013年10月10日向本院起诉要求判令：1、原被告双方于2012年5月28日签订的《房屋租赁合同书》终止。2、被告支付原告的房屋租金15876元。3、被告支付原告违约金38040元。4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告2013年6月就已经把钥匙还给原告了，房东收回钥匙就证明原被告已经解除租赁合同，而且原告已经将房��另行出租了，所以六月份之后的房租被告不应该支付；原、被告在合同中约定的违约金过高，要求调低，关于拖欠租金的滞纳金的规定远远超过了原告实际遭受的损失。房屋的保证金5000元也没有退还，房屋保证金足够抵消原告的损失。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告双方于2012年5月28日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于温江区柳台大道东段84号面积为72平方米的商铺出租给被告作商业使用，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日，房屋租金为每月70元每平方米，租金逐年递增5％。租金交纳方式为半年一付，应在付款期末前30天支付。逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1％，以天数交付违约金。2012年6月1日至2013年5月31日期间，原告按合同使用房屋并缴纳了租金。2013年4月至6月期间，原告通过电话、短信、邮件等方式多次向被告催收2013年6月至2013年12月期间的租金，被告一直拒付。2013年6月，被告通过第三人将租赁房屋钥匙交给原告，并表示不再租赁房屋。原告接手房屋后，即将房屋对外招租，并于2013年9月将该房另行租赁给他人。原告于2013年10月10日诉至本院要求判如所请。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告身份证明、《房屋所有权证》、原、被告签订的房屋租赁合同书、国内特快专递邮件详情单、短信记录、邮件记录、经庭审调查核实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同履行。原、被告合同约定的租赁期为2012年6月1日至2017年5月31日。但2013年6月被告拒付下半年的租金，并将租赁房屋钥匙交还原告的行为表明被告拒不履行主要债务。原告依法可以解除租赁合同。原告收回钥匙，实际控制房屋，发出招租广告并将该房另行��租的行为表明原告已行使了解除合同的权利。因此，原、被告的房屋租赁合同已于2013年6月原告实际收回房屋时解除。对原告要求法院判决原、被告双方于2012年5月28日签订的《房屋租赁合同书》终止的诉讼请求，本院依法不予支持。2013年6月系被告实际占用租赁房屋期间，该月的租金被告应向原告支付。原告主张要求被告支付7月、8月的租金的诉讼请求，因该段时间，原、被告已解除合同，并且原告自己控制房屋，被告不应再支付租金。对原告的此项诉讼请求，本院依法不予支持。按照双方合同约定，被告应在2013年5月1日向原告支付租金，否则应当按租金的1％，以天数交付违约金。被告未按期支付2013年6月的租金，应按合同约定向原告支付违约金。因双方约定的违约金过分高于了被告逾期付款造成的原告的实际损失，对原告主张的违约金，本院将依据合同的履行情��、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，为维护社会主义经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告焦光明在本判决生效后十日内向原告吴登奎支付2013年6月的房屋租金5292元。二、被告焦光明在本判决生效后十日内向原告吴登奎支付逾期支付房租的违约金（计算方式：以5292元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2013年5月1日起计算至本判决确定的履行期限届满时止）。三、驳回原告吴登奎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付��延履行期间的债务利息。本案案件受理费574元，由原告吴登奎负担174元，被告焦光明负担400元。（此款已由原告吴登奎预交，被告焦光明在履行给付义务时一并给付原告。）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。审判员　鲜　明二〇一三年十一月二十四五书记员　李凯敏关注公众号“”