（2013）赣中民一终字第217号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2018-08-02
案件名称
赣州市章贡区市场建设服务中心与谢伟、马瑞红房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第217号上诉人（一审原告）赣州市章贡区市场建设服务中心，住所地：赣州市章贡区东阳山路*号。法定代表人黄颖脱，该中心经理。被上诉人（一审原告）赣州市市场建设综合开发有限公司，住所地：赣州市章贡区东阳山路6号。法定代表人：刘传海，该公司执行董事。上列二上诉人的共同委托代理人曾新生，江西同圆律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审被告）谢伟。被上诉人（一审被告）马瑞红。上诉人赣州市章贡区市场建设服务中心（下称服务中心）、赣州市市场建设综合开发有限公司（下称开发公司）因与被上诉人谢伟、马瑞红房屋使用费纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第1479号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：1999年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二被告购买原告开发的章贡区东阳山路6号114号店面一间，面积为48.72平方米，单价为3000元／平方米，一次性付款购房总价款优惠5%为131544元；原告应在1999年8月底前将店面交付使用，并及时申报代办房屋所有权证，被告应在房屋交付使用后180天内将房屋所有权证书交给原告；同时合同还规定逾期交房的违约责任。合同签订后，俩被告依约向原告交付了全部购房款131544元，原告逾期二个月即1999年10月交付了店面给被告。原告于2005年8月8日收取了被告的合同、购房发票等资料为原告办理房屋产权证，但未办妥，被告于2009年元月5日索回资料。俩被告于2009年10月向章贡区人民法院提起诉讼，要求解除合同，退回购房款并支付违约金。赣州市章贡区人民法院对被告提起的房屋买卖纠纷一案作出（2009）章民一初字第1739号民事判决书，判决：一、解除原、被告双方于1999午2月27日签订的合同编号为（1999）008号《商品房买卖合同》，被告归还原告购房款本金131544元，由原告将位于章贡区东阳山路6号114号店面返还被告。二、由被告按本金131544元，按同期人民银行计收逾期贷款利息之利率计算，从2000年2月1日至本判决生效之日止，在本判决生效后十日内向原告支付违约金。双方于2010年5月4日领取判决书。后被告向本院申请执行，赣州市章贡区人民示院将该案移送至赣县人民法院执行。2011年7月被告将店面钥匙交付给赣县人民法院。2012年4月10日赣县人民法院依法将章贡区东阳山路6号店面拍卖，拍卖款项已交付给被告。原审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，确定了双方之间的权利义务，被告按约履行合同义务，原告应交付房屋后及时为原告申报办理房屋产权证，但原告始终未能向被告交付房屋所有权证应承担违约责任，对此，本院已经做出（2009）章民一初字第1739号民事判决，双方于2010年5月4日领取判决书。被告在2011年7月将该店面钥匙交付给执行法院，因此，被告的侵权行为一直延续到2011年7月，因此，对被告提出原告的起诉已过诉讼时效的答辩理由本院不予支持。原告庭审中提出要求被告补偿其损失，因原告未申请对该店面租金市场价格进行评估，因此，原告没有证据证明其损失，因此，对原告的这一主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定﹥第二条之规定，判决：驳回原告赣州市章贡区市场建设服务中心、赣州市市场建设综合开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告赣州市章贡区市场服务中心、赣州市市场建设综合开发有限公司负担。上诉人赣州市章贡区市场建设服务中心、上诉人赣州市市场建设综合开发有限公司上诉称：一审判决以服务中心、开发公司未申请对店面租金市场价格进行评估为由，认为服务中心、开发公司没有证据证明损失，判决驳回服务中心、开发公司的诉讼请求，明显没有法律依据。服务中心、开发公司为证明房屋所在地东阳山市场的店面租金市场价格，提供了东阳山市场内三家不同位置的店面租赁合同及租金价格信息，足以证明市场租金价格的平均水平。一审中谢伟、马瑞红对该证据不能提出反驳理由，也没有提出任何反驳证据。一审开庭审理过程中，法院并未向服务中心、开发公司释明市场租金价格必须申请法院委托评估。因此，一审判决仅以服务中心、开发公司未申请对房屋市场租金价格进行评估为由，认为服务中心、开发公司没有证据证明损失，并据此驳回服务中心、开发公司的诉讼请求，明显不符合民事诉讼证据规则，应予以纠正。请求撤销一审判决，改判谢伟、马瑞红支付上诉人房屋使用费14万元（自1999年11月1日按每月1000元计算至2011年6月30日），本案诉讼费用由谢伟、马瑞红承担。被上诉人谢伟、马瑞红辩称：谢伟、马瑞红不存在侵权行为，一审判决认定谢伟、马瑞红存在侵权行为并一直延续到2011年7月是错误的。一、双方当事人于1999年2月27日签订合同编号为（1999）008号《赣州市城镇商品房购销合同》，谢伟、马瑞红依照合同约定支付了全部购房款，服务中心、开发公司交付了章贡区东阳山路6号114号店铺后，谢伟、马瑞红即为该房屋合法的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，谢伟、马瑞红合法行使权利，不存在对任何人的侵权。二、一审判决已认定服务中心、开发公司应承担违约责任，谢伟、马瑞红是该房屋合法的权利人，因此，服务中心、开发公司不能因自己的过错违约行为而得到利益，更不存在谢伟、马瑞红侵权的行为。三、一审判决解除了当事人的房屋买卖合同，但该生效判决的效力并无溯及力，也就是说判决生效前，谢伟、马瑞红一直是该房屋的合法权利人，根本不需要向其他任何人支付房屋使用费，而该判决生效后，服务中心、开发公司一直未按照判决履行债务，谢伟、马瑞红有权不返还房屋作为抗辩。因此，即使有生效判决，服务中心、开发公司也应当先履行付款义务，谢伟、马瑞红才返还房屋，在服务中心、开发公司履行债务前，谢伟、马瑞红占有该房屋不应当认定为侵权。店面的钥匙后给是因为法院指定执行要移转案件，所以不是谢伟、马瑞红的责任。案件执行过程中，谢伟或马瑞红到章贡区法院和赣县法院多次。被上诉人谢伟、马瑞红提交以下证据：1、2005年8月8日的收条一张，欲证明我方要求对方办理房产证的事实；2、2010年5月4日申请书一份，欲证明2009年判决生效后我方到人民银行计算违约金的数额，由人民银行计算出来；3、2005年9月1日未办理房产证的情况说明一份，欲证明2005年服务中心、开发公司办不了房产证；4、2011年5月10日关于请求帮助履行法院生效判决的报告，欲证明服务中心、开发公司服从判决。5、2011年6月29日的收条一张，欲证明店面的钥匙在6月29日已交给赣县法院。上诉人服务中心、开发公司质证认为，服务中心的收条与本案没有关联；证据2申请书与本案没有关联性，这个不属于证据，真实性没有异议；对证据3未办理房产证情况说明的真实性、关联性均有异议，与本案无关，该证据是复印件，也没有盖章；对证据4的关联性有异议，因为本代理人没有看过这份申请，所以对真实性无法确定。对证据5没有异议，本院认为，证据1、证据4加盖了服务中心单位印章，（2009）章民一初字第1739号民事判决对相关事实已进行查证，服务中心、开发公司对证据5的真实性没有异议，但对其他证据的真实性有异议，故对证据1、证据4～5予以确认；证据2是谢伟、马瑞红向银行提交的申请书，服务中心、开发公司不予认可，服务中心、开发公司对证据2～3的真实性、关联性有异议，故对证据2～3不予确认。二审查明，赣州市章贡区人民法院（2009）章民一初字第1739号民事判决生效后，服务中心、开发公司并未自动履行生效判决，谢伟、马瑞红于2010年6月7日向赣州市章贡区人民法院申请执行。此后赣州市章贡区人民法院将该案移送至赣县人民法院执行。2011年5月11日，服务中心向章贡区国资局提交了《关于请求帮助履行法院生效判决的报告》，该报告载明：“赣县法院执行人员多次要求我中心（即上诉人服务中心）履行判决义务；因我中心收归区财政统一管理，资产已移交贵局，没有履行能力，为此，特请求贵局对（2009）章民一初字第1739号民事判决履行提供帮助”。2011年6月谢伟、马瑞红将店面钥匙交付给赣县人民法院。二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，1999年2月27日双方当事人签订了《商品房买卖合同》，该合同未违反法律禁止性规定，合法有效。谢伟、马瑞红已按约付清全部购房款131544元，服务中心、开发公司于1999年10月将店面交付给谢伟、马瑞红使用。在解除合同之前，谢伟、马瑞红通过签订房屋买卖合同以及支付房屋转让款获得案涉店面的使用权、占有权和受益权。因此，服务中心、开发公司要求谢伟、马瑞红按1000元／月的标准支付1999年11月1日至2010年5月间的房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于服务中心、开发公司2010年6月至2011年6月30日是否存在案涉店面房屋使用费的问题。谢伟、马瑞红与服务中心、开发公司房屋买卖合同纠纷一案，双方于2010年5月4日领取（2009）章民一初字第1739号民事判决书。（2009）章民一初字第1739号民事判决生效后，服务中心、开发公司并未自动履行生效判决，谢伟、马瑞红于2010年6月向赣州市章贡区人民法院申请执行，该案此后移送至赣县人民法院执行。（2009）章民一初字第1739号民事判决书生效后，服务中心、开发公司并没有履行生效判决确定的金钱给付义务，缺乏履行能力，直至2012年4月10日赣县人民法院采取强制执行措施将案涉店面拍卖。根据生效判决确定的义务，服务中心、开发公司负有返还购房款及支付利息的义务，谢伟、马瑞红负有归还店面的义务，双方互负债务。因此，服务中心、开发公司没有向谢伟、马瑞红支付案款，谢伟、马瑞红可以行使同时履行抗辩权，暂缓向服务中心、开发公司交付店面。案件执结前谢伟、马瑞红应对案涉店面进行一定管理。未及时将钥匙交付给服务中心、开发公司，并不能推定谢伟、马瑞红故意强占、使用案涉店面的事实。服务中心、开发公司也没有提供证据证明谢伟、马瑞红故意拖延归还店面以达到长期非法占有、使用店面目的的事实。执行案件移送给赣县人民法院执行后，2011年6月谢伟、马瑞红就将店面钥匙交给赣县人民法院。因此，服务中心、开发公司要求谢伟、马瑞红支付2010年6月至2011年6月30日案涉店面房屋使用费，缺乏事实依据和法律依据。服务中心、开发公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决关于“被告的侵权行为一直延续到2011年7月”的认定属于对未交付店面钥匙行为的事实认定，谢伟、马瑞红对该认定事实有意见，但对一审判决事项没有异议。因谢伟、马瑞红对一审判决的事实认定有意见可在二审答辩或者庭审时进行抗辩，谢伟、马瑞红并未提出具体的上诉主张，谢伟、马瑞红对事实认定的意见不构成其上诉请求事项，故本院应将其上诉费用予以退还。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人赣州市章贡区市场服务中心、赣州市市场建设综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐军审 判 员 傅忠代理审判员 彭莉二〇一三年十一月一日书 记 员 王佳 微信公众号“”