（2013）海民初字第2177号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2014-12-01

案件名称

厦门海希房地产营销策划有限公司与陈敬艺居间合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市海沧区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门海希房地产营销策划有限公司,陈敬艺,大金氟（厦门）化学科技有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款，第四百零三条第一款，第四百二十四条，第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

福建省厦门市海沧区人民法院民事判决书（2013）海民初字第2177号原告厦门海希房地产营销策划有限公司。法定代表人陈大淦，总经理。委托代理人陈昱，福建联合信实律师事务所律师。委托代理人郭明昆，福建联合信实律师事务所实习律师。被告陈敬艺，男，汉族，1973年7月13日出生。委托代理人杨秋琴，福建秋琴律师事务所律师。委托代理人陈月辉，福建首嘉律师事务所律师。第三人大金氟（厦门）化学科技有限公司。法定代表人李太权。原告厦门海希房地产营销策划有限公司（下称“海希房产公司”）与被告陈敬艺居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序由审判员陈基周独任审判于2013年7月12日公开开庭进行了审理。后根据被告陈敬艺的申请，本院依法追加大金氟（厦门）化学科技有限公司（下称“大金氟公司”）作为第三人参加本案诉讼，并适用简易程序于2013年8月12日公开开庭进行了审理。2013年7月12日庭审时，原告海希房产公司的委托代理人陈昱、郭明昆，被告陈敬艺的委托代理人杨秋琴、陈月辉到庭参加诉讼。2013年8月12日庭审时，原告海希房产公司的委托代理人陈昱、郭明昆，被告陈敬艺的委托代理人杨秋琴、陈月辉，以及第三人大金氟公司的法定代表人李太权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海希房产公司诉称，被告陈敬艺经原告居间，向第三人大金氟公司购买坐落于厦门市环东海域火炬工业园通用厂房G15－3、4号地块4－11#楼4层01单元房产。居间义务完成后，原、被告及售房人三方于2012年8月20日签订编号为1000062号的《房产预约买卖协议书》，协议书第十一条约定，协议签订时，被告应向原告支付中介费35000元（人民币，币种下同），逾期支付的，每逾期一日，违约方应支付累计应付款的5%的违约金。被告至今未向原告支付任何款项。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告中介费35000元及违约金5932.85元（按中国人民银行同期贷款利率四倍，自2012年8月20日起暂计至2013年4月30日，应计至实际付款日）；二、被告承担本案全部诉讼费用及律师费。被告陈敬艺辩称，一、被告作为被告的主体不适格。本案所涉厂房位于火炬高新技术产业区，购买的主体必须是企业。本案实际的合同主体为厦门馨米兰香精香料有限公司（下称“馨米兰公司”），而非被告个人。被告陈敬艺仅是馨米兰公司的代理人，不应作为本案的被告。二、案涉厂房的出让方大金氟公司作为已进驻园区的企业，非常清楚园区对于进驻企业的要求，且清楚厦门火炬高新技术产业开发区与其所签订合同中对于合同转让的限制约定。但大金氟公司却故意隐瞒、误导被告代理馨米兰公司与原告签订合同，最终该合同违反厦门市地方性法规的相关规定，导致交易不能成就。三、本案所涉交易因原告海希公司与第三人大金氟公司故意隐瞒厂房状况及开发商的限制性转让约定，致使涉讼厂房根本无法进行交易过户，原告的诉讼请求没有依据。退一万步而言，即便简单地以合同签订视为交易成就，本案由于原告及第三人的过错致使过户不能完成，根据合同的约定，应由过错方承担责任。综合上述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人大金氟公司述称，第三人已经把所有的房产信息以及园区产业政策告知原告及买受方，原告为谋求利益没有告知买受人，导致交易不成的过错在于原告。相关的购房合同、房产信息以及园区产业政策在本案房屋买卖协议签订前就已经出示给原告。第三人是在收到法院应诉材料的时候才知道原告没有向买受人履行告知义务。经审理查明，2012年8月20日，被告陈敬艺（乙方）与第三人大金氟公司（甲方，曾名“厦门市大金氟化学有限公司”、“大金氟科技（厦门）有限公司”，后于2013年1月变更为现名）以及原告海希房产公司（丙方）签订一份编号为1000062的《房产预约买卖协议书》，约定甲方同意将坐落于厦门市环东海域火炬工业园通用厂房三期G15－3、4号地块4－11#楼4层01单元厂房出售给乙方，购房合同号为01671101，建筑面积1702.35平方米，总价共计335万元；甲方应于收到全部购房款当日将房产交付给乙方使用；甲方一手产权承诺在2012年10月31日前办理完毕并到房管局过户给乙方，若一手产权2012年10月31日前无法办理完成，同意延期至2012年11月30日前办理等。此外，协议第十一条、第十二条约定，甲乙双方在签订本协议时，应向丙方支付中介费35000元，该费用由乙方支付，同时，乙方支付代办手续费800元，若迟延向丙方支付相关费用的，每逾期一日，违约方应向丙方支付累计应付款的5%的违约金，并支付丙方因此事所产生的全部诉讼费、律师费及相关调查取证费。甲乙双方除本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。同日，被告就案涉房产的买卖签署了原告出具的《佣金确认单》，该单证载明客户名称为“陈敬艺”，佣金金额35000元。后因被告未向原告支付前述款项，故原告诉至本院。另查明，一、案涉房产系第三人大金氟公司向案外人厦门火炬集团有限公司（下称“厦门火炬集团”）购买，双方于2009年9月4日就案涉房产签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人所购买的该商品房仅作工业用途使用。此外，双方在《合同补充协议》第十五条“其他约定”的第9项约定，买受人同意严格按照入区申请书、厦门火炬高技术产业开发区管理委员会入区批复及《厦门经济特区高新技术产业园区条例》规定的要求开展生产研发等相关经营活动，未经园区管理机构（厦门火炬高技术产业开发区管理委员会）或其授权的单位批准，不得擅自超越买受人入区申请时明确的经营范围。如买受人违反上述规定或园区管理机构书面认定买受人违反有关规定，则视同买受人违约，出卖人有权对已购厂房作出相应处理；如买受人将已购厂房出租、出售，承租方或受让方必须经过火炬高新区管委会的书面资格认定同意后该承租或受让行为始为生效，否则，出卖人有权单方面解除合同并追究买受人的违约责任。二、厦门市政府发布的《厦门市人民政府关于进入厦门火炬高技术产业开发区兴办企业若干问题的决定》规定，在厦门火炬高技术产业开发区内开办建设的项目要服从厦门火炬高技术产业开发区总体布局和产业规划；进入厦门火炬高技术产业开发区的企业不得从事任何与高新技术相违背的产业生产和建设。还查明，一、2013年1月22日，案外人馨米兰公司（乙方，授权代表陈敬艺）与第三人大金氟公司（甲方）签订《房产买卖补充协议》，载明根据甲乙双方于2012年8月20日签订的《房产预约买卖协议书》（编号1000062），甲方应于2012年底办出房屋产权证并于一个月内过户给乙方，现因乙方原因导致产权证未能办出，双方同意继续履行合同，并约定作为赔偿方式之一，在甲方房屋产权证未办出并过户给乙方之前，甲方同意乙方随时无偿入住甲方厂房，甲方无条件配合并确保乙方对厂房的使用；若至2013年12月31日，甲方仍无法完成房屋产权并过户给乙方，且乙方已入住，甲方承诺将该房屋以每年零元租金的方式出租给乙方连续使用20年等。二、2013年4月7日，案外人馨米兰公司（乙方，授权代表陈敬艺）与第三人大金氟公司（甲方）签订《解除合同协议书》，约定：甲方确认上述2012年8月20日《房产预约买卖协议书》、2013年1月22日《房产买卖补充协议》及本协议均是其与乙方签订，其对前述协议中出现的甲方的各种名称名义负责；乙方确认前述协议及本协议均是馨米兰公司（授权代表：陈敬艺）与甲方签订，乙方对前述名称名义的行为负责；双方确认至2013年3月26日由于开发商原因，甲方未能如期完成产权证的办理并过户给乙方，对此，甲方须退还全部已收款给乙方，并双方协商补偿部分费用等。三、被告陈敬艺庭审提供录音光盘（内含录音两段），拟证明第三人大金氟公司未向原告披露有关合同的完整文本，未告知买受方必须经过火炬管委会的入园手续，方可入住以及办理产权过户手续，致使被告在支付了部分购房款后，房屋无法过户，无法实现合同目的，最终双方解除合同。该两段录音均为被告陈敬艺与第三人大金氟公司法定代表人李太权，以及案外人“宋先生”的通话。其中第一段录音（2013年3月26日）中有如下对话。李：我在这里说句心里话，我这个厂房一定卖给你，你们尽管去中心办，那个入园手续去弄好。这个厂房说实话，我留在那里没有多大意义。……陈：手续办再不下来，我们是没信心了。……陈：他说房子是能过户，产权是可以入户。但我们这种企业类型，不能入园。宋：他说，你们是不能卖给我们的，火炬园愿意卖给我们才能买。李：不是不是，没这个约定。……第二段录音（2013年3月26日）中，陈敬艺与第三人大金氟公司法定代表人李太权，以及案外人“宋先生”商谈了退款问题，其中有如下对话。陈：……你也记得很清楚，第一下你跟我们说我产权已经出来抵押在银行……结果产权都还没出来……。李：我这边实际是被火炬那个那个搞死的。……宋：现在我们就不知道是火炬园什么政策，因为现在，包括我们之前，我们犯了很严重的错误就是，你这块确实没有把详细的政策透露给我们。……对于前述录音，第三人对真实性、合法性、关联性均无异议。原告质证认为，对真实性不予认可，因为录音的对象不是本案的当事人。即使按照该录音证据，也不能证明该房屋无法完成过户，其中对话说明买卖双方无法完成交易很大原因是因为买卖双方自己本身原因，不愿意完成交易。即，该录音完全不能证明房屋无法完成过户。反而说明讼争房屋是可以过户的。况且，即使交易未完成，也不影响被告向原告支付中介费。四、原告庭审陈述，居间介绍的时候有将被告约至第三人处，由第三人提供商品房买卖合同并复印给被告，由被告自己核实确认，此之前没有拿到该合同；有在现场看过完整的买卖合同文本，关于限制性约定条款，原告方没有印象有这样的条款，原告把被告带到第三人处，由被告自己核实；第三人有将合同的完整文本提供给被告看过，第三人并没有将合同复印件给原告；对于案涉厂房出售的政策不清楚，不知道有特别的政策，也不知道个人能否购买；不清楚合同有限制性条款，原告应当审查第三人的合同版本，而且三方都在场的情况下，被告也已经审查过合同，原告仅是促成居间交易。第三人庭审陈述，签订合同时三方都在场，第三人有提供房屋买卖合同完整文本复印件给原告；材料三方都看过，看完后才签的，三方看过后，原告说他们要留底，第三人有复印一份给原告，原告再复印给其他人。现交易无法继续，购买方不符合火炬产业园区的入院政策，无法入住园区。被告庭审陈述，签订《房产预约买卖协议书》时，馨米兰公司已经成立，被告是馨米兰公司的总经理，不是法定代表人；签约当日，原告只提供合同复印件的前三页，被告持有的商品房买卖合同不完整，是原告复印给被告的；签订合同当时，三方都在场，第三人并没有出示合同原件给被告，被告没有看过合同完整文本。上述事实，有原告提供的《房产预约买卖协议书》、《佣金确认单》，被告提供的《房产买卖补充协议》、《解除合同协议》、《商品房买卖合同》、《厦门市人民政府关于进入厦门火炬高技术产业开发区兴办企业若干问题的决定》等有关文件、录音资料，以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系居间合同纠纷。一、被告陈敬艺是否为本案适格被告。本院认为，被告陈敬艺并非馨米兰公司的法定代表人，其在签订本案《房产预约买卖协议书》、《佣金确认单》时均是以其个人名义，本案亦无证据表明被告在签订前述协议和文件时向原告表明了其系馨米兰公司代理人的身份。因此，被告陈敬艺是本案《房产预约买卖协议书》的一方当事人，原告有权依据协议向其主张权利。至于馨米兰公司嗣后对被告代理行为的确认乃至披露，不影响原告的前述权利，陈敬艺与馨米兰公司之间的关系，可自行清理。因此，陈敬艺作为本案居间合同的一方，无疑是适格的被告。二、本案中介费用的支付。就此，本院认为，居间合同是一方当事人向另一方当事人报告订约机会或者提供订约媒介的合同。作为居间人应当就有关订立合同的情况向委托人如实报告，如相对人的信用状况，相对人用于交易标的物的存续状况等。交易房产上是否存在权利负担和交易限制是影响当事人决定是否购买该房产的主要因素，原告作为中介方有义务了解讼争交易房产的权利状态及其交易限制情形，并向委托人如实告知。若原告未向委托人履行如实告知义务，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百二十五条的规定，其不能要求委托人支付报酬。本案中，交易的厂房位于厦门火炬高技术产业开发区，开发区对于进驻的项目有特定的要求，而且第三人大金氟公司向案外人厦门火炬集团购买案涉厂房时，对于第三人将该厂房出租、出售有限制性约定。前述情况对于案涉房产交易的能否顺利履行有重大影响，显然足以构成影响原告决定是否购买该房产的主要因素，原告作为专业中介机构，应当知道并对主动向原告如实报告。从查明的事实来看，其后案涉房产的交易无法顺利进行乃至最终买卖双方解除合同与前述情况密切相关。原告庭审陈述，其对于案涉厂房出售的政策并不清楚，不知道有特别的政策，不知道个人能否购买；也不清楚合同有限制性条款。显然，原告未尽到法定的如实报告义务，其无权主张本案居间报酬。原告认为被告应自行审查的主张，转嫁自身应履行之义务，不能成立，本院不予采纳。虽然原告不能主张中介报酬，但其促成双方签订合同客观上付出了劳动，产生了相应的费用，可酌情给予适当的费用。从本案情况来看，第三人主张已经提供了合同完整文本并告知了相关信息并无任何证据证明，且其无异议的录音证据中“宋：他说，你们是不能卖给我们的，火炬园愿意卖给我们才能买。李：不是不是，没这个约定。”等对话，显然表明第三人并无诚信披露有关信息。综合全案情形，本院酌定支付原告中介合理费用4000元，该款项由第三人大金氟公司支付。综合上述，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告厦门海希房地产营销策划有限公司的诉讼请求。二、第三人大金氟（厦门）化学科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门海希房地产营销策划有限公司中介费（合理费用）4000元。若大金氟（厦门）化学科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费823元减半收取411.5元，由原告厦门海希房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，各方当事人包括第三人可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　陈基周二〇一三年十一月一日代书记员　张玲玲附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。……执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第1页共9页来源：百度“”