（2013）杭余余民初字第734号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-05-06
案件名称
浙江金成物业管理有限公司与孟晓晴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江金成物业管理有限公司,孟晓晴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭余余民初字第734号原告：浙江金成物业管理有限公司。法定代表人：曹小云。委托代理人：喻云皓。被告：孟晓晴。委托代理人：吴建忠。原告浙江金成物业管理有限公司（以下简称金成物业公司）为与被告孟晓晴物业服务合同纠纷一案，于2013年8月29日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李丽适用简易程序于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告金成物业公司的委托代理人喻云皓、被告孟晓晴的委托代理人吴建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金成物业公司起诉称，金成物业公司系杭州市余杭区闲林街道竹海水韵花园小区的物业管理方，孟晓晴系该小区咏竹园9幢1单元702室的业主。2007年7月12日，双方签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费按1.4元／平方米·月×建筑面积计算；孟晓晴不按期缴纳物业管理服务费的，金成物业公司有权按每逾期一日以应缴额的2‰计算并收取滞纳金。金成物业公司自进驻该小区至今完全履行了物业服务义务，但该小区至今由于各种原因一直未成立业主委员会，金成物业公司无法与业委会签订物业管理合同。经金成物业公司结算，孟晓晴拖欠自2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费未付。金成物业公司催交未果，故诉至法院，请求判令：一、孟晓晴支付物业服务费5158.8元；二、孟晓晴支付违约金1031.76元（按欠款总额20%计）；三、本案诉讼费由孟晓晴负担。诉讼过程中，金成物业公司变更诉讼请求为判令：一、孟晓晴支付物业服务费（含公共能耗费）5158元；二、本案诉讼费由孟晓晴负担。原告金成物业公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《商品房买卖合同》、业主收房单、房产记载信息查询记录各一份，证明孟晓晴系金成物业公司物业服务小区业主的事实。2、《前期物业服务协议》一份，证明竹海水韵花园小区物业由金成物业公司提供服务的事实。3、证明一份，证明竹海水韵花园小区至今未成立业主委员会的事实。4、公证书三份，证明金成物业公司在竹海水韵花园小区张贴物业服务费催讨公告，并经杭州禹航公证处公证的事实。5、律师函信封（内附律师函）一个，证明金成物业公司曾以律师函方式向孟晓晴催讨物业费的事实。6、余杭区物价局《关于江南春城·竹海水韵前期物业管理服务收费标准的批复》一份，证明金成物业公司的收费标准符合批复要求的事实。被告孟晓晴答辩称，其拖欠金成物业公司三年物业服务费属实，对拖欠的物业服务费金额没有异议，但金成物业公司没有完全按照约定提供物业服务。被告人孟晓晴为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：照片四十五张（2013年10月拍摄），证明竹海水韵花园小区存在乱停车乱收费、垃圾未及时清理、绿化被砍伐、电梯监控缺损、机动车乱停放、小区围墙未经业主同意被推倒、单元门口停放非机动车等情况，金成物业公司没有尽到物业管理义务的事实。上述证据材料，经庭审质证，本院认证如下：对金成物业公司提交的证据1、2、3、5、6，孟晓晴均无异议；证据4，孟晓晴对证据本身真实性无异议，公证书上的照片无法反映张贴公告的时间。经审查，金成物业公司提交的上述证据符合证据真实性、关联性、合法性原则，本院确认作为认定本案相关事实的依据。对孟晓晴提交的证据，金成物业公司对其中2张（1张写着禁止停放非机动车的温馨提示，1张反映停有两辆电瓶车）真实性无异议，但只能证明是小区一时的状态，并不是持续性的，其他43张照片的真实性均有异议，看不出是竹海水韵花园小区，更不能看到什么时候拍摄的，即使是在竹海水韵花园小区拍摄，也只能证明是小区某时间点上存在问题，不能证明小区长期存在该些问题。经审查，孟晓晴反映的照片拍摄时间与金成物业公司主张拖欠物业服务费的时间不一致，孟晓晴提交的证据尚不能证明其待证事实。经审理，本院认定的事实如下：金成物业公司系杭州市余杭区闲林街道竹海水韵花园小区的物业管理方。2007年7月12日，孟晓晴购买竹海水韵花园小区咏竹园9幢1单元702室，建筑面积为102.34平方米。同日，孟晓晴与金成物业公司签订《前期物业服务协议》，约定每月的物业管理服务费按1.4元／平方米×建筑面积计算；孟晓晴不按照约定缴纳物业管理服务费的，金成物业公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求孟晓晴按每逾期一日加收应缴款的2‰支付滞纳金；此外，协议中还就物业管理服务质量、共用设施设备运行能耗费用等事项予以约定。根据余杭区物价局余价批（2009）4号《关于江南春城·竹海水韵前期物业管理服务收费标准的批复》，江南春城·竹海水韵普通住宅的前期物业管理服务收费等级为甲优级，无电梯住宅中准收费标准为0.8元／建筑平方米、月，电梯住宅中准收费标准1.00元／建筑平方米、月，浮动幅度为±20%，上述标准中不包括高能耗设施设备运行所需能耗费用。另查明，2008年10月1日，孟晓晴收房。竹海水韵花园小区至今尚未组建业主委员会。孟晓晴拖欠2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费5158元未付。2013年，金成物业公司通过发律师函以及在小区张贴公告的形式向孟晓晴催交物业服务费，均未果。本院认为，金成物业公司与孟晓晴签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。孟晓晴未按约向金成物业公司支付物业服务费构成违约，应当承担支付物业服务费的民事责任。金成物业公司的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告孟晓晴于本判决生效后十日内支付原告浙江金成物业管理有限公司物业服务费（含公共能耗费）5158元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告孟晓晴负担，于本判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968）。审判员 李丽二〇一三年十一月一日书记员 沈晨 微信公众号“”