（2013）浙金民再终字第4号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2014-06-21

案件名称

钱远芳、邢晓俊与朱朝军房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

钱远芳,邢晓俊,朱朝军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十七条

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金民再终字第4号上诉人（一审原告、二审上诉人、申诉人）：钱远芳。上诉人（一审原告、二审上诉人、申诉人）：邢晓俊。两上诉人共同委托代理人（特别授权）：何国通。两上诉人共同委托代理人（特别授权）：蒋君毅。被上诉人（一审被告、二审被上诉人、被申诉人）：朱朝军。委托代理人（特别授权）：刘清清。上诉人钱远芳、邢晓俊为与被上诉人朱朝军房屋买卖合同纠纷一案，金华市金东区人民法院于2011年5月29日作出的（2009）金东民初字第1049号民事判决，已发生法律效力。钱远芳、邢晓俊不服，向检察机关申诉。浙江省金华市人民检察院于2012年7月19日以（2012）金市检民行抗字第30号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2012年7月30日作出（2012）浙金民抗字第28号民事裁定，指令金华市金东区人民法院再审本案。上诉人钱远芳、邢晓俊不服金华市金东区人民法院于2013年4月3日作出的（2012）金东商再字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢晓俊及委托代理人何国通、被上诉人朱朝军的委托代理人刘清清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2009年7月31日，原审原告钱远芳、邢晓俊起诉至金华市金东区人民法院称，2008年6月6日，钱远芳与原审被告朱朝军签订了房地产买卖契约，约定将钱远芳、邢晓俊所有的坐落在金华市雅堂街39号明月京华5-1-502号建筑面积135.53平方米房地产以65万元的价格出售给朱朝军。同日双方办理了房地产过户手续，同年6月20日，钱远芳、邢晓俊与朱朝军又签订了商品房买卖补充协议，约定钱远芳、邢晓俊有权在2011年6月20日前以原价购回本套房产，朱朝军同意随时将房产原价卖回钱远芳、邢晓俊。自2008年底以来，钱远芳、邢晓俊多次向朱朝军要求购回房产，均遭朱朝军推诿。为此，请求判令：1、继续履行双方签订的商品房买卖补充协议。2、判令朱朝军协助办理房地产过户手续，同时受领房款65万元。朱朝军辩称，本案并不存在所谓的房屋买卖合同，钱远芳、邢晓俊所提交的房地产买卖契约，是因为钱远芳、邢晓俊欠朱朝军借款，为了以讼争的房屋折抵借款方便所签的，同时把房屋价格写为65万元，是为了少交过户费，其实当时房屋实际价格高于65万元。因房屋买卖价格是虚假的，钱远芳、邢晓俊与朱朝军间的所谓的房屋买卖法律关系并不存在，钱远芳、邢晓俊所提的商品房买卖补充协议也就没有实际意义。请求驳回钱远芳、邢晓俊的诉讼请求。金华市金东区人民法院原审认定：钱远芳、邢晓俊系夫妻关系，2007年4月2日，邢晓俊向他人借款50万元，该款由朱朝军担保，后由朱朝军为邢晓俊代偿了25万元，朱朝军于2007年对钱远芳、邢晓俊向金华市金东区人民法院提起追偿诉讼，同时申请查封原钱远芳、邢晓俊所有的坐落在金华市雅堂街39号明月京华5幢1单元502室的房屋，金华市金东区人民法院于2007年9月19日作出（2007）金东民初字第985号民事判决书，判决由钱远芳、邢晓俊归还朱朝军代偿款25万元及其利息。2007年11月15日朱朝军以该院审结的（2007）金东民初字第985号追偿纠纷一案双方已自行和解为由，向法院申请解除对上述房屋的查封。2007年11月15日，钱远芳、邢晓俊又向朱朝军借款80万元，同时双方签订了抵押借款合同，约定借款期限至2009年11月14日止，该款以原钱远芳、邢晓俊所有坐落在金华市雅堂街39号明月京华5幢1单元502室建筑面积135.53平方米房屋作抵押，年利率按1%计算，双方还办理了抵押借款合同公证。另外，邢晓俊于2007年5月4日向朱朝军借款20万元，约定借款于同年10月底前归还，因逾期未归还，朱朝军于2008年4月诉至金华市金东区人民法院，后双方达成协议，该院于同年5月21日作出（2008）金东民初字第1386号民事调解书，确定该借款及其利息于2008年5月26日前付清。后因邢晓俊逾期未履行，朱朝军向该院申请执行，在执行期间，朱朝军于2008年7月4日出具结案证明，朱朝军在该证明中称邢晓俊已将该院审结的（2008）金东民初字第1386号一案中确定的全部款项支付给朱朝军本人。2008年6月6日，钱远芳（甲方）与朱朝军（乙方）签订了房地产买卖契约，约定甲方将所有的坐落在金华市雅堂街39号明月京华5幢1单元建筑面积135.53平方米（附地下车库27.86平方米）的房地产以65万元的价格出售给乙方，款于2008年6月6日一次性付清，并约定甲方于同年6月6日将上述房产正式交付给乙方。后双方对上述房地产办理了产权过户手续，朱朝军于2008年6月10日取得了上述房地产的产权登记证书，期间由朱朝军支付了办理过户登记费用54088.3元。另查明，2008年6月20日，钱远芳、邢晓俊（乙方）与朱朝军（甲方）又签订了“商品房买卖补充协议”，约定甲方在买受乙方的房产后，甲方同意将房产租给乙方使用，每年租金为4万元，租期为3年，自2008年6月20日至2011年6月20日止，并约定合同订立半年后付清当年度的租金，到期未付租金，出租方有权收回房屋，终止合同。后因钱远芳、邢晓俊逾期未支付租金，朱朝军于2009年初诉至金华市金东区人民法院，要求解除双方的租赁关系并支付所欠租金，该院于同年3月9日作出（2009）金东民初字第284号民事判决，判决解除双方的租赁关系，并由钱远芳、邢晓俊向朱朝军支付自2008年6月20日起的租金。本案在审理期间，朱朝军向法院申请对上述讼争的房产在2008年6月10日双方签订买卖契约期间的实际价格进行鉴定，经法院委托金华金辰资产评估有限公司鉴定，该鉴定机构确定上述讼争房屋在2008年6月10日的公开市场价值为人民币939800元，其中住宅842300元，地下车库97500元。金华市金东区人民法院原审认为，本案的争议焦点是：一、朱朝军所取得的上述讼争房产的产权，是因钱远芳、邢晓俊与朱朝军间真实发生过房地产买卖关系还是钱远芳、邢晓俊用讼争的房产抵偿所欠朱朝军的债务的问题。经查明，钱远芳、邢晓俊向朱朝军借款及朱朝军为钱远芳、邢晓俊代偿借款事实清楚，对于上述款项，除朱朝军于2008年7月4日向金华市金东区人民法院出具结案证明中称邢晓俊已将该院（2008）金东民初字第1386号一案中确定的全部款项（20万元借款及其利息）支付给朱朝军本人，应认定该款已履行外，对其余款项计105万元（25万元＋80万元）本金及其利息，朱朝军否认钱远芳、邢晓俊已履行，钱远芳、邢晓俊称其已履行，但钱远芳、邢晓俊并无相应证据证明，按照交易习惯，归还数额巨大的款项应有收款人的收款凭证或往来款凭证，另外钱远芳、邢晓俊也无朱朝军实际已向其支付相应房款的证据，故朱朝军所称的钱远芳、邢晓俊用讼争的房产抵偿所欠朱朝军的债务具有高度的盖然性，而认定双方实际发生房产买卖关系的依据不足，应认定即钱远芳、邢晓俊与朱朝军间名为房屋买卖关系，实为以房屋抵偿债务的关系。另外，买卖契约中约定的该房产的成交价格65万元并不是双方真实意思表示，对讼争房屋的交易价按当时的市场鉴定价939800元，也远远高于65万元。二、关于双方对该房产的交易价格（作价）65万元是否真实的问题及钱远芳、邢晓俊是否有权按65万元价格购回讼争房产的问题。讼争房屋按当时的市场鉴定价为939800元，远远高于65万元；同时在双方签订房屋买卖契约时，钱远芳、邢晓俊存在结欠朱朝军巨额债务的情形，而钱远芳、邢晓俊对讼争房屋当时的价值是应该知情的，其用明显低于市场价的价格将讼争的房屋卖给朱朝军，与常理不符，故买卖契约中约定的该房产的成交价格65万元并不是双方真实意思表示，故钱远芳、邢晓俊请求按65万元价格购回讼争房产与事实不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决：驳回钱远芳、邢晓俊的诉讼请求。案件受理费10300元，由钱远芳、邢晓俊与朱朝军各半承担；财产保全费3770元，由钱远芳、邢晓俊与朱朝军各半承担；鉴定费5500元，由钱远芳、邢晓俊与朱朝军各半承担。浙江省金华市人民检察院抗诉认为，原审判决认定“申诉人钱远芳、邢晓俊与被申诉人朱朝军之间是房屋抵偿债务而非房屋买卖关系，买卖契约中约定该房产的成交价格65万元并不是双方真实意思表示”，在认定事实上确有错误。理由：（一）原审法院认定钱远芳、邢晓俊与朱朝军之间是房屋抵偿债务而非房屋买卖关系，系认定事实错误。1、房地产买卖契约以及“商品房买卖补充协议”系双方真实意思体现，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，也就是合同自由原则。我国《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款规定：“一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”。也就是说，双方签订的合同这一民事行为只有在合同内容违反法律强制性规定，且存在欺诈、胁迫，显失公平等违背真实意思的情形，该民事行为才无效。而本案中双方当事人签订的“房地产买卖契约”以及“商品房买卖补充协议”两合同均系双方真实意思体现，合法有效，理应受到法律保护。2、原审法院对于房地产买卖契约性质的认定前后矛盾。判决书证据质证部分，“对证据1买卖契约中约定的该房产的成交价65万元，根据朱朝军的陈述并结合其他相关证据，成交价格65万元并不是双方真实意思表示，对该证据的其他内容的真实性予以认定”，由此可知原一审法院认为双方买卖合同关系成立，但对成交价格65万元认为是非朱朝军的真实意思表示。但事实认定部分又将房屋买卖认定为房屋抵债关系，自相矛盾。本案中即使以债务抵偿房款，也不影响房屋买卖合同关系的存在。（二）原审法院以评估价格来认定讼争房屋价格，从而认定双方的交易价格65万元并不是双方真实意思表示，违反当事人意思自治的原则。所谓意思自治，指“当事人进行民事活动，享有充分的意思自治，非经正当程序，行使国家职能的各部门不得干涉”。其核心是合同自由原则，指参加民事活动的当事人在法律允许的范围内享有完全的自由，按照自己的自由意思决定缔结合同关系，为自己设定权利或对他人承担义务，任何机关，组织和个人不得非法干涉，意思自治对应的是自由职业经济体制，其基本理念是保障和鼓励人们依照自己的意志参与市场交易，强调在经济行为中尊重当事人设立、变更和消灭自己民事权利要求义务的自由选择，让当事人按照自己的意愿形成合理的预期。本案中双方当事人商定以65万元的交易价格买卖讼争房屋，是其真实意思的表示，而原审法院却以评估价格来认定讼争房屋价格，从而认定双方的交易价格65万元并不是双方真实意思表示，这显然违反当事人意思自治的原则。（三）朱朝军应当履行其义务，按照合同将讼争房产以原价卖回给钱远芳、邢晓俊。《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中“商品房买卖补充协议”系双方真实意思的表示，两合同理应受到法律保护，任何一方未经对方同意都不得变更，终止合同。朱朝军也没有在法定期限内行使撤销权，双方签订的补充协议依然合法有效。该补充协议中第四条约定乙方有权在2011年6月20日之前以原价购回本套房产，甲方同意随意将房产原价卖回给乙方。现钱远芳、邢晓俊要求以原价购回房产，朱朝军应当履行其义务，按照合同将该房产以原价卖回给钱远芳、邢晓俊。原审判决认定事实错误，特提出抗诉。金华市金东区人民法院再审一审过程中，申诉人钱远芳、邢晓俊认为，一、原审事实认定有误，将房屋买卖关系错误地认定为房屋抵偿债务关系。二、原审法院以房屋评估价明显高于双方约定的房款为由，认定买卖契约中约定的成交价格65万元，并不是双方真实意思表示，完全是强词夺理。原审判决错误，请求支持原审诉讼请求。被申诉人朱朝军辩称，一、本案的房屋买卖关系，系双方以房屋抵偿债务的事实清楚。2007年4月2日，朱朝军为邢晓俊担保50万元借款，事后朱朝军代邢晓俊归还了25万元。2007年5月4日，邢晓俊向朱朝军借款20万元。2007年11月15日，邢晓俊、钱远芳向朱朝军借款80万元，并以本案的标的房屋作为抵押物。上述邢晓俊、钱远芳夫妇，共欠朱朝军本金125万元，一直无能力偿还。2008年6月6日，双方经协商，签订了房屋买卖合同，以房屋抵偿。然后，朱朝军到法院把钱远芳、邢晓俊的执行案件作结案处理。当时，合同中的65万元，并不是双方真实交易价，是为了规避税收，而随意写的。2008年刚好爆发金融危机，房价是低谷，现争议的房屋已升值了好几倍，变成有利可图，钱远芳、邢晓俊认为有反悔的空子好钻，通过申诉以实现其获利目的。钱远芳、邢晓俊没有向抗诉机关如实陈述事实，另外也无证据印证已还125万元本息及租金。二、2008年6月，商品房买卖补充协议的第四条无效。依据物权法定原则，物权是排他的绝对权，不能附条件的。故当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。三、钱远芳、邢晓俊签字，并协助房屋过户视为钱远芳、邢晓俊对商品房买卖补充协议第四条的放弃，因为不动产物权的转让经过登记就发生效力。是不准许附条件或有瑕疵的。四、抗诉理由还认为，应按补充合同约定将讼争房产卖回钱远芳、邢晓俊。依据最高院关于买卖合同的司法解释，买卖合同是应具备基本的合同条款，仅凭商品房买卖补充协议的第四条，根本无法代替房屋买卖合同，也不符合解释的精神，不具备法律效力。综上所述，原审认定事实清楚及适用法律正确，请求驳回钱远芳、邢晓俊的诉请。金华市金东区人民法院再审一审查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。再审另查明，本案宣判后，因钱远芳、邢晓俊不服判决，遂上诉于金华市中级人民法院，因其未在法定期限内预交二审案件受理费，也未提出减免、缓交的申请，故该院于2011年9月20日依法作出按自动撤回上诉处理的裁定。再审再查明，钱远芳、邢晓俊与朱朝军双方于2008年6月20日签订的商品房买卖补充协议第四条约定，钱远芳、邢晓俊于2011年6月20日前有权以原价购回讼争房产。金华市金东区人民法院再审一审认为，本案争议的主要焦点是：一、钱远芳、邢晓俊与朱朝军双方签订的商品房补充协议第四条的效力，钱远芳、邢晓俊是否有权以65万元的价款回购讼争房产的产权问题。钱远芳、邢晓俊与朱朝军签订的房屋买卖补充协议第四条双方约定以原价回购，该条款中约定的原价是65万元还是105万元具体价格不明，所指的原价是否65万元的价格，没有明确的依据，对钱远芳、邢晓俊要求以65万元价款回购的诉请，因其未能提供足以支持其诉讼请求的证据，故不予支持。其次，依据物权法定原则，物权是排他的绝对权，不能附条件的，故当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。本案房产过户经钱远芳、邢晓俊签字并协助房屋产权过户，可视为钱远芳、邢晓俊对商品房买卖补充协议第四条的放弃，因不动产物权的转让经过房产管理部门登记，过户就发生效力，是不准许附条件或有瑕疵的。且讼争房产补充协议第四条是在终止期限到来前已经履行完毕，房产权利已经转移，合同权利效力均已转化实际权利，因此不可逆转。二、朱朝军所取得的上述讼争房产的产权，是因钱远芳、邢晓俊与朱朝军间真实发生过房地产买卖关系还是钱远芳、邢晓俊用讼争的房产抵偿所欠朱朝军的债务的问题。经查明，钱远芳、邢晓俊向朱朝军借款及朱朝军为钱远芳、邢晓俊代偿借款事实清楚，对于上述款项，除朱朝军于2008年7月4日向金华市金东区人民法院出具结案证明中称邢晓俊已将（2008）金东民初字第1386号一案中确定的全部款项（20万元借款及其利息）支付给朱朝军本人，应认定该款已履行外，对其余款项计105万元（25万元＋80万元）本金及其利息，朱朝军否认钱远芳、邢晓俊已履行，钱远芳、邢晓俊称其已履行，但钱远芳、邢晓俊并无相应证据证明，按照交易习惯，归还数额巨大的款项应有收款人的收款凭证或往来款凭证，另外钱远芳、邢晓俊也无朱朝军实际已向其支付相应房款的证据，故朱朝军所称的钱远芳、邢晓俊用讼争的房产抵偿所欠朱朝军的债务具有高度的盖然性，而认定双方实际发生房产买卖关系的依据不足，应认定即钱远芳、邢晓俊与朱朝军间名为房屋买卖关系，实为以房屋抵偿债务的关系。另外，买卖契约中约定的该房产的成交价格65万元并不是双方真实意思表示，对讼争房屋的交易价按当时的市场鉴定价939800元，也远远高于65万元。三、关于双方对该房产的交易价格（作价）65万元是否真实的问题及钱远芳、邢晓俊是否有权按65万元价格购回讼争房产的问题。双方所讼争房屋按当时的市场鉴定价为939800元，远远高于65万元；同时在双方签订房屋买卖契约时，钱远芳、邢晓俊存在结欠朱朝军巨额债务的情形，而钱远芳、邢晓俊对讼争房屋当时的价值是应该知情的，其用明显低于市场价的价格将讼争的房屋卖给朱朝军，与常理不符，故买卖契约中约定的该房产的成交价格65万元并不是双方真实意思表示，故钱远芳、邢晓俊请求按65万元价格购回讼争房产与事实不符。且再审中钱远芳、邢晓俊未能提供足以推翻原审认定事实的证据，其再审请求不能成立，对此请求不予支持。综上，钱远芳、邢晓俊请求以65万元的价格回购讼争的房产的依据不足，依法不予支持。为此，抗诉机关的抗诉理由不能成立，对其抗诉意见不予采纳。原审判决认定事实及适用法律并无明显不当，故原审判决应予维持。本案经金华市金东区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百零一条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第七十三条之规定，判决：维持金华市金东区人民法院（2009）金东民初字第1049号民事判决。宣判后，上诉人钱远芳、邢晓俊不服，向本院提起上诉称，一、再审一审认定“房屋补充协议第四条所指的原价是否65万元的价格，没有明确依据”错误。双方通过协商达成房屋买卖契约，并签字确认，之后已按买卖契约实际履行，双方形成的是房屋买卖关系，不存在以房抵债的借贷法律关系，且就讼争房产的价格约定非常具体明确，是65万元，双方达成以原价购回讼争房产的约定，这一原价就是《房屋买卖契约》中约定的65万元。二、再审一审认定“钱远芳、邢晓俊对商品房买卖补充协议第四条放弃”没有法律依据。钱远芳、邢晓俊自始至终没有对该条内容放弃，双方之间也没有对物权的排他绝对权附条件。在朱朝军取得讼争房产所有权后，双方于2008年6月20日在补充协议中约定朱朝军将房产出租给钱远芳、邢晓俊使用，双方形成租赁关系。补充协议第四条约定，朱朝军同意钱远芳、邢晓俊在2011年6月20日前以原价购回房产，这是对讼争房产处分权的行使。再审一审认定补充协议是对物权排他绝对权的附条件无法律依据。三、双方之间商定以65万元的交易价格买卖讼争房屋，是双方意思自治的行为，而再审一审法院以评估价格来认定讼争房屋价格，从而认定双方成交价格并不是双方真实意思表示，显然违反当事人意思自治原则。再审二审庭审中，邢晓俊认可其与朱朝军的房屋买卖系其以讼争房产抵偿所欠朱朝军的债务。并称，一、钱远芳、邢晓俊在房屋抵债之前欠朱朝军的款项本金是80万元，2007年11月15日前的借款已经并入抵押借款合同的80万元中，2007年11月15日朱朝军已经向金东区人民法院出具结案证明。2007年5月4日的贷款20万元，在签订抵押借款合同时也并入了80万元中。剩余的款项朱朝军应该给邢晓俊39万元，当时因为土地证没有过户朱朝军给了邢晓俊30万元，加上房屋的过户费5万元，共计80万元。二、钱远芳、邢晓俊将本案争议的房屋抵给朱朝军的真实价格是65万元，该65万元有双方签订的房屋买卖契约证实，也与邢晓俊的当庭解释相同，借款中有20万元是金年新所用，所以钱远芳、邢晓俊实际欠朱朝军只有60万元加上过户的5万元，将65万元的价格抵给朱朝军是真实的。当时因为双方抵债的价值比较低，钱远芳、邢晓俊才要求朱朝军签定补充协议，要以原价回购，支付的对价是以租金的方式支付给朱朝军，朱朝军抗辩认为65万元不是双方的真实意思表示，是为了避税，这需要朱朝军提供相应的证据证明。三、补充协议第四条约定的原价是双方当事人真实意思表示，朱朝军当庭抗辩房屋买卖契约第四条是在朱朝军不知情的情况下签定，补充协议只有一页纸，共六条，第四条这么明确的条款写在补充协议中怎么会不发现。钱远芳、邢晓俊与朱朝军在补充协议上签字认可，就是双方当事人真实意思的表示，协议合法有效，钱远芳、邢晓俊有权按照65万元的价格回购。四、退一步讲，假设抵债的价格超过65万元，那么房屋在交易当时的价值已经经过评估机构评估，价值90多万元，即便是这样，钱远芳、邢晓俊仍然坚持回购房子，一审法院判决驳回钱远芳、邢晓俊回购的请求与本案的事实不符。请求撤销原一审及再审一审判决，支持钱远芳、邢晓俊的诉讼请求。被上诉人朱朝军辩称，一、钱远芳、邢晓俊所称65万元，不是双方真实的交易价格。这65万元是为了规避税收写的。原审法院调解判决有三个案件，也可以推定不是这个价格。三个案件合计有125万元的本金，这些案件钱远芳、邢晓俊没有支付过款项。2008年1386号调解书执行完毕不成立，朱朝军出具执行完毕的报告是基于2008年6月6日的房屋买卖契约，所以该65万元不是双方实际交易价格。二、钱远芳、邢晓俊提到的补充协议第四条，约定在三年内有权按原价购回，不是朱朝军的真实意思，这一条款是钱远芳、朱朝军隐藏在补充协议中的，当时朱朝军没有仔细看，租赁是同意的，三年以内回购没有谈过。三、导致本案的发生是钱远芳、邢晓俊违约造成，真正的原因在于利益，2008年6月6日卖房屋时是金华房价最低的时候，看到房屋涨价了，钱远芳、邢晓俊才提起申诉。四、补充协议第四条不发生法律效力。适用物权的方式有法律规定，当事人的约定不符合法律规定的应当按照法律规定。债权是自愿原则，不能用债权的思路套用物权的思路，物权不能附条件。五、补充协议的第四条不是双方的意向书也不是双方的商品房屋买卖合同，不是双方的真实意思表示。依据最高人民法院的规定，签订买卖合同最基本的主要条款要具备，补充协议中隐藏的条款不具备买卖合同的条款。朱朝军购买了房子后就具有完整的物权，买卖的决定权是朱朝军，补充协议的条款不能剥夺朱朝军的处分权。当时钱远芳、邢晓俊是认同这个物权是朱朝军的，而且钱远芳、邢晓俊同意签字过户，视为将完整的物权移交给朱朝军，否则钱远芳、邢晓俊完全可以用原来80万元借款的抵押合同设定三年的抵押期限。请求驳回上诉，维持再审一审判决。本院再审二审经审理，确认再审一审查明的事实。另查明，2008年6月6日钱远芳与朱朝军签订的房屋买卖契约，系钱远芳、邢晓俊以其所有的坐落在金华市雅堂街39号明月京华5幢1单元建筑面积135.53平方米（附地下车库27.86平方米）的房屋抵偿钱远芳、邢晓俊所欠朱朝军的债务。现该房屋已登记在吴宗刚名下。本院再审二审认为，本案经再审二审庭审查明，钱远芳、邢晓俊与朱朝军订立的房屋买卖契约，名为房屋买卖契约，实为钱远芳、邢晓俊以涉案房产抵偿其所欠朱朝军债务，双方并未进行过房款的实际交付。而根据原一审、再审一审、再审二审查明的事实，钱远芳、邢晓俊所欠朱朝军的债务经金华市金东区人民法院调解、判决所确定的二个案件的本金为45万元，另双方于2007年11月15日签订80万元的抵押借款合同并进行了公证，合计债务总额125万元。以上债务除（2008）金东民初字第1368号民事判决所确定的债务因朱朝军出具结案证明可认定为清偿外，钱远芳、邢晓俊尚有债务105万元（25万元＋80万元）本金及其利息未有充分证据证明已清偿。在钱远芳、邢晓俊尚欠朱朝军105万元本金与利息的情况下，钱远芳、邢晓俊以买卖契约中书写的明显低于市场价格的65万元将讼争的房屋抵偿给朱朝军，显与常理不符，买卖契约中约定的65万元应不是抵偿债务的真实价格，故钱远芳、邢晓俊请求按65万元价格回购讼争房产证据不足，本院不予支持。再审一审判决认定事实清楚，证据确凿，实体处理并无不当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持金华市金东区人民法院（2012）金东商再字第2号民事判决。本判决为终审判决。审判长　吴益平审判员　郭松巍审判员　马美华二〇一三年十一月一日代书记员　徐艳锦微信公众号“”