（2013）润金民初字第124号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-12-26
案件名称
镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司与程华居间合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市润州区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司,程华,陈德华
案由
居间合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2013）润金民初字第124号原告镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司，住所地：镇江市正东路95号。法定代表人陈立萍，该公司董事长。委托代理人陈松，江苏南昆仑律师事务所律师。被告程华。委托代理人夏蕊、章敏，江苏诚和律师事务所律师。第三人陈德华。原告镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司（以下简称鼎盛公司）与被告程华、第三人陈德华居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎盛公司的委托代理人陈松、被告程华及其委托代理人夏蕊、章敏、第三人陈德华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月25日，在原告的居间服务下，原、被告与陈德华签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于镇江市蔡家小圩1号7幢501室房屋出卖给陈德华，买卖双方各按房屋转让价款1%的比例支付原告中介费，合同约定买卖双方任何一方违约致使本合同未能履行的，违约方应向原告支付双方的中介费用13600元，并承担原告为维权而聘请律师费用。合同签订后，被告单方终止履行合同，致使上述《房屋买卖合同》未能履行。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：被告支付服务费用6800元、违约金6800元，律师费1500元。被告辩称：对原告提供的房屋买卖合同真实性没有异议，但原告违反诚实信用原则，恶意隐瞒房屋买卖合同成立生效的重要条件，在明知合同不能成立的情况下，诱导原、被告与陈德华签订房屋买卖、中介合同，但房屋产权共有人周安平未到场，也未得到其同意，故三方签署的合同并没有成立；同时，本案所涉房屋设定有抵押权，即使买卖合同成立，由于没有得到抵押权人的同意，抵押权也没有消失，则房屋买卖合同也是无效的。综上，原告要求被告给付中介费的诉求没有法律依据和事实依据，应予驳回。第三人陈德华辩称：当时在原告处我侄子知道了这个卖房信息，之后我们经过商量觉得价格合理就准备去买。在原告处，协商好以后签订了合同，我交了2万元定金。当时被告丈夫不在家，等他春节回来的时候他丈夫不愿意卖了。合同就没有履行，最后我就到原告处退回定金2万元，我也不再追究被告的相关责任。原告的中介费也没有交。经审理查明：2012年12月25日，原、被告与陈德华签订房产买卖合同一份，约定由原告为陈德华与被告的房屋买卖提供中介服务，被告将与其丈夫周安平共有的房屋出卖给陈德华。三方约定：房屋买卖合同一经签订，陈德华及被告在2013年3月10日前分别向原告支付中介费6800元，若陈德华及被告任何一方的原因致房产买卖交易未能完成，该方应向原告支付双方的中介费用13600元，并承担原告因维权而产生的律师代理费。陈德华支付被告2万元定金，交由原告保管。同日，被告程华出具书面保证一份，保证其丈夫周安平知悉并同意其出卖共有房屋，若因其未取得丈夫同意而使《房屋买卖合同》不能履行，由其向原告承担相当于双方中介费用的违约金。2013年3月，被告以房屋涉及到银行贷款，且共有人不同意为由，提出解除合同并拒绝给付原告中介费。后，原告退回陈德华定金2万元，未收取相应中介费用。原告向法院提起居间合同纠纷诉讼，花费律师费1500元。另查明看，上述买卖房屋坐落于镇江市蔡家小圩1号7幢501室，系被告与周安平共同所有。本院认为：原、被告签订的居间合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故双方之间的居间合同关系依法成立并生效，原、被告应依约履行各自义务。依据相关法律规定，居间人促成合同成立，委托人应支付报酬。原告接受被告委托，促成被告与第三人陈德华签订了买卖合同。该合同系双方真实意思表示，合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”所以即便被告处分共有财产未征得共有人同意，买卖合同也已成立并生效。同时，根据物权法的规定，被告擅自处分设立抵押权的财产，也并不影响买卖合同的成立。综上，被告应予支付原告报酬6800元。在买卖合同履行过程中，由于被告原因，致使合同未能履行，根据原、被告之间约定被告应支付相当于双方中介费用即13600元的违约金，原告现在主张8300元，根据合同法第一百一十三条之规定，综合考虑合同履行、违约以及第三人的相关情况，比较被告违约给原告造成的损失和约定违约金的多少，原告之主张，有事实依据，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告程华于本判决生效后十日内支付原告镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司报酬6800元，并赔偿违约金8300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，由被告程华承担。其中案件受理费原告已全部预交本院，故被告程华应将负担的费用连同上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长 赵 飞人民陪审员 魏兴来人民陪审员 朱和珍二〇一三年十一月一日书 记 员 仲 璐附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 来源：