（2013）星民初字第831号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2015-06-28

案件名称

武灵芝住桂林市象山区安新南路、周玉平等与桂林市玖玖物业服务有限责任公司、桂林市七星新城业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

桂林市七星区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武灵芝住桂林市象山区安新南路,周玉平,蔡章福,李朝彬,桂林市玖玖物业服务有限责任公司,桂林市七星新城业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民事判决书（2013）星民初字第831号原告武灵芝住桂林市象山区安新南路。原告周玉平。原告蔡章福。原告李朝彬。四原告委托代理人赵毅，广西利业律师事务所律师。被告桂林市玖玖物业服务有限责任公司，住所地桂林市桂大路五里店路口。法定代表人曾纪锋，总经理。委托代理人毛利平，广西丛中建律师事务所律师。被告桂林市七星新城业主委员会，住所地桂林市七星区五里店路28号。负责人邓雁支，主任。原告武灵芝、周玉平、蔡章福、李朝彬与被告桂林市玖玖物业服务有限责任公司（下称玖玖物业公司）、七星新城业主委员会（下称业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2013年6月5日受理后，由代理审判员廖诺担任审判长、人民陪审员明卫平、丁建英组成合议庭，分别于2013年8月6日、10月23日公开开庭进行了审理。四原告的委托代理人赵毅、被告玖玖物业公司的委托代理人毛利平到庭参加诉讼，被告业委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：四原告所居住的桂林市七星新城小区依照《桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准》的标准应按三级小区的标准收取物业费0.5元／平方米，在小区的前期物业管理服务过程中实施的正是该项标准。其后在小区业主并未被告知召开业主大会及并未参与选举业委会成员等事项的情况下，得知业委会已然成立并与被告玖玖物业公司于2011年12月17日签订了为期一年的《物业服务合同》，擅自将物业费标准提高至0.82元／平方米。综上，七星新城业主委员会非经合法程序成立，不能代表四原告医院对外签订物业服务合同，该合同侵害了业主的合法权益，现原告依据《物权法》第七十八条之规定诉至本院，请求判令撤销二被告签订的《物业服务合同》；本案诉讼费由被告承担。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、前期物业管理服务协议（复），证明七星新城为三级小区，实行0.5元／㎡物业费标准；2、物业服务合同（复），证明业委会非法擅自与被告物业公司提高物业费标准；3、抗议书（复），证明业委会非依法成立，其所签订的合同义务，不应由业主承受；4、涨幅统计，证明业委会非依法成立，其所签订的合同，不能代表业主意愿；5、（2013）星民初字第417号民事裁定书，证明本案已经民事裁定程序。原告在举证期限内申请法院收集的证据有：七星新城小区首届业务会成立的档案材料。证明该业务会成立并未满足法律规定的条件，其成立无效。被告玖玖物业公司辩称：一、二被告签订的《物业服务合同》合法有效且已履行完毕，不存在法定或约定合同撤销情形：1、合同签订时，《物业服务合同》签约双方主体资格合法：被告玖玖物业公司是一家合法成立并且具有物业管理三级资质的物业服务企业，而七星新城小区业委会是经由桂林市房产管理局、高新七星区城乡规划建设局、七星区漓东街道办事处依法审核备案的组织，具有签订物业服务合同资格；2、原告并非签订《物业服务合同》的当事人无权行使撤销权；3、业委会依据《七星新城小区业主大会议事规则》以及相关法律法规的规定，决定采取书面公告征求意见的形式召开业主大会，决定并由此取得业主授权进行物业服务企业选聘工作，毫无过错，也符合法律规定，因此程序合法，结果有效；4、本案业主提出撤销之诉的起诉时间为2013年6月3日，所要撤销的合同已于2012年12月31日履行完毕，被告提供的物业服务包括原告在内的小区业主已接受此项服务，且绝大部分业主已履行交纳物业费的合同义务，因此，不存在可撤销的合同标的。二、物业公司收取的物业管理费合法合理并未违法违规，应当受到法律保护：1、前期物业服务合同仅具有过渡性质，并非物业公司经营的常态；2、物业收费实行市场调节价有法可依：根据《广西区物业服务收费管理实施办法》第七、九条之规定，对业主大会选聘物业管理企业进行物业管理的服务收费，实行市场调节价。也就是说物业公司与小区业主委员会可以根据市场情况，双方在自愿、平等、协商一致的基础上制定物业管理费收费标准，不存在欺诈、重大误解或显失公平的情形。综上所述，原告的诉求既无事实依据更无法律依据，请法庭在查明案件事实是情况下驳回原告诉请。被告玖玖物业对其主张在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务资质证书，证明被告系依法成立的物业服务企业，具备对外签署物业服务合同的能力；2、星新建函（2011）15号函件，证明七星新城业主委员会已合法成立并经七星区城乡规划建设局和街道办事处备案登记，具有对外签订物业合同的资格；3、《物业服务合同》、《2012年上半年物业服务缴费通知》，证明：1、该合同合法成立、生效并已实际履行；2、该合同约定的物业服务费实行的是市场调节价，不存在法定可撤销的情形；3、证明被告在张贴催缴通知期间原告均未提出任何异议；4、《证明》、《2012年度七星新城小区交纳物业费统计情况说明》，证明：1、绝大多数小区业主已如约履行合同义务交纳物业管理费；2、证明被告提供的物业服务受到广大业主的认可。被告业委会未到庭应诉亦未提交答辩材料。本院依职权调取的证据有：《物业服务合同》、七星新城首次业主大会业委会选举情况公示、七星新城小区业主大会议事规则、七星新城首次业主大会业委会备案申请书、桂林市七星区漓东街道办事处星新建函（2011）15号、七星新城业主委员会公告、辞职申请、七星新城业委会首届选举筹备小组公告5份。经过开庭质证，被告玖玖物业对原告提交的证据1的真实性无法确认，合同的签订方并非原告，与本案无关联性性，该合同不能证明本案小区物业公司收费的依据；对证据2的真实性认可，证明内容不认可，无法证明业委会非法成立，该份合同合法合理，该合同是公布的示范文本；对证据3、4的真实性、合法性、关联性都不认可；对证据5无异议；对原告申请法院调取的证据真实性无异议，认为：（1）业委会成立的程序合法有效，在法律上具有民事主体资格，具有民事行为能力；（2）该业务会成立至今一直在履行职务；（3）此证据不能证明业务会成立无效，恰恰证明了业务的成立是经过法律程序依法成立的，符合法律的成立业务会的程序，并且得到行政机关的确认认可。被告玖玖物业公司对本院依职权调取的证据的真实性无异议，业主委员会的成立是依法成立的；业委会与选聘的物业公司进行了公示，程序是合法的。四原告对被告玖玖物业提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，认为只证明是进行了备案登记，但是否依法进行备案登记不清楚，没有超过三分之二业主同意的材料，也只是备案的形式，对外签订物业合同是否经过三分之二业主同意；对证据3的真实性无异议，但合同是否履行不清楚，并且绝大多数业主是不同意的；合同虽然约定了市场调节价，但具有法定撤销情形，被告的公告粘贴在何处也不清楚；对证据4的真实性有异议，这份是2011年前的业主委员会出具的，该业主委员会已经没有，内容也不真实；物业费的统计情况应该出具相应的发票，不能光出具统计情况，业主缴纳物业费不代表就同意物业费的涨幅，只是想进一步享受物业管理服务。四原告对本院依职权调取的证据的真实性不予认可，证明内容不予认可，材料中没有超过三分之二业主同意的书面材料。本院结合双方举证、质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。经审理查明：2011年8月24日，七星新城小区首届业委会成立，同年10月25日经桂林国家高新七星区城乡规划建设局、桂林市七星区漓东街道办事处同意备案。被告玖玖物业公司系一家具有物业管理三级资质的有限责任公司。被告玖玖物业公司与被告业委会于2011年12月17日签订了《物业服务合同》，该合同约定由被告玖玖物业公司对七星新城小区实行物业管理，并约定：“物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：物业服务费：0.82元／月平方米”，另约定：“本合同期限自2012年元月1日起至2012年12月31日止”。本院认为，七星新城小区首届业委会成立后经桂林国家高新七星区城乡规划建设局、桂林市七星区漓东街道办事处同意备案，本院对其合法性予以认可，业主委员会可以在业主大会的授权下从事民事活动，民事活动的后果依法对小区全体业主有约束力。四原告认为其成立非经合法程序，此与本案属于不同的法律关系，应通过其他途径解决。在本案涉及的业委会未被依法确认为不合法之前，其一定范围内的民事活动主体资格应当得到尊重。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，四原告主张被告业委会与被告玖玖物业公司签订的《物业服务合同》侵害其合法权益，因四原告并未提供充分证据证实其合法权益受损的事实及程度，对四原告根据《物权法》第七十八条之规定要求撤销二被告签订的《物业服务合同》的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告武灵芝、周玉平、蔡章福、李朝彬的诉讼请求。本案收取案件受理费50元（原告已预付本院），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉本诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　　廖　诺人民陪审员　　明卫平人民陪审员　　丁建英二〇一三年十一月一日书　记　员　　黄克芹搜索“”