（2013）瑶民一初字第02446号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2018-04-09
案件名称
高志与李玉琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高志,李玉琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2013)瑶民一初字第02446号原告：高志，男，1978年11月1日出生，汉族，住安徽省明光市。委托代理人：王东，安徽中天恒律师事务所律师。被告：李玉琴，女，1963年8月16日出生，汉族，住合肥市瑶海区。原告高志与被告李玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高志及其委托代理人王东到庭参加了诉讼，被告李玉琴经本院公告送达诉状副本及开庭传票，没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告高志诉称:2003年9月4日，原、被告经过中介公司合肥辉达房产代理销售有限公司（以下简称辉达公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告把私有的无产权争议的位于合肥市宋斗湾1号4幢604室（建筑面积72.86平方米）房屋卖给原告，房价为140000元；在签订本协议生效之日，原告付定金20000元给辉达公司，在审查被告作为保证的房屋所有权真实的同时将定金交付给被告；原告与被告到房产局登记前，原告付款70000元给辉达公司，待辉达公司领到已过户的房产证，即通知被告领取二次房款；原告申请银行贷款，贷款费用由其承担，并自愿将银行贷款50000元转到辉达公司账户后，双方办理房屋交接；双方应在三日内办理完交接手续，被告持原告确认房屋交接完毕的通知单到辉达公司领取房款，原告应在合同签订之日起10个工作日之内备齐资料给辉达公司，并交齐贷款费用。本合同在房产局发生过户交易费（包括评估费）由原告承担。原告与被告签订完本合同后，应在2003年12月4日备齐房产交易材料，配合辉达公司到所辖房产局办理登记受理手续。如一方失约，另一方有权追究失约方滞纳金，滞纳金按每月500元支付对方。同时因该房屋产权证未办理下来，被告暂将其另外一套房屋产权证（产权证号：东字第××）留于辉达公司作为保证。被告在签订合同18小时后可到辉达公司领取定金的同时，需提供其离婚协议或法院判决书中能明显指出判给被告及离婚后未再婚证明，被告保证在离婚后购买的房屋顺利过户。原告付二次房款实付60000元于辉达公司，剩余10000元，原告自愿于2003年10月4日内交付给被告，钱款自行交接的同时房屋自行交接。合同签订后，原告于2003年9月4日向辉达公司缴纳购房定金20000元，同年10月2日，原告交给被告购房款10000元。同日，被告将位于合肥市宋斗湾1号4幢604室房屋交给原告居住使用。此后原告多次催促被告履行房屋产权过户手续，但被告均以产权证书未办理完毕为由，未果。2004年4月1日，被告领取合肥市宋斗湾1号4幢604室房屋产权证，并将这一事实隐瞒。2005年5月8日，被告与其前夫周虎签订一份房屋买卖协议及合肥市已购公有住房上市交易合同书把涉案房屋卖给周虎，交易价格为140000元，现金一次性付款，交房为2005年5月17日。然而，被告与周虎之间的房屋买卖行为只办理了形式上的过户登记手续，没有进行实际交付。并且被告将其与前夫周虎房屋交易的这一事实一直向原告隐瞒。嗣后，在被告实际操控下，2009年10月23日，被告前夫周虎将涉案房屋卖给陈发荣，2012年6月6日，陈发荣将涉案房屋卖给夏新民。原告认为，被告与原告签订《房屋买卖合同》并已交付居住使用，被告在2004年4月1日取得房屋产权证书后，明知已与原告签订房屋买卖合同的情况下，又与第三人签订房屋买卖合同并办理过户手续，其行为明显属于一房二卖。为维护原告的合法权益，现原告特诉至法院请求判令：1、被告支付滞纳金（违约金）57000元；2、被告返还购房款10000元；3、判令被告返还购房定金40000元；4、判令被告赔偿经济损失（房产升值数额）400000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告李玉琴未到庭应诉，庭前也未提供书面答辩意见。经审理查明:2003年9月4日，原告高志与被告李玉琴及中介方辉达公司共同签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告李玉琴把私有的没有产权争议的位于合肥市繁昌路2号7幢604室（建筑面积72平方米）房屋卖给原告高志，房价为140000元，包括内部附着设施（水电）。在签订协议生效之日，原告付定金20000元给辉达公司，在审查被告作为保证的房屋所有权真实的同时将定金交付给被告。原告与被告到房产局登记前，原告付款70000元给辉达公司，待辉达公司领到已过户的房产证，即通知被告领取二次房款。原告申请银行贷款，贷款费用由其承担，并自愿将银行贷款50000元转到辉达公司账户后，双方办理房屋交接，双方应在三日内办理完交接手续，被告持原告确认房屋交接完毕的通知单到辉达公司领取房款，原告应在合同签订之日起10个工作日之内备齐资料给辉达公司，并交齐贷款费用。合同在房产局发生过户交易费（包括评估费）由原告承担。原告与被告签订完合同后，应在2003年12月4日内备齐房产交易材料，配合辉达公司到所辖房产局办理登记受理手续。如一方失约，另一方有权追究失约方滞纳金，滞纳金按每月500元支付给对方，与辉达公司无关。因该房屋产权证未办理下来，被告暂将属于其的另外一套房屋产权证（产权证号：东字第××）留于辉达公司作为保证。被告在签订合同成立18小时后可到辉达公司领取定金的同时，需提供其离婚协议或法院判决书中能明显指出判给被告及离婚后未再婚证明，被告保证在离婚后购买的房屋能顺利过户。原告付二次房款实付60000元于辉达公司，剩余10000元，原告自愿于2003年10月4日内交付给被告，钱款自行交接的同时房屋自行交接。合同签订后，原告于2003年9月4日向辉达公司缴纳购房定金20000元。同年10月2日，原告交给被告购房款10000元。10月4日，被告将位于合肥市繁昌路2号7幢604室房屋交给原告居住使用。后原告多次催促被告履行房屋产权过户手续未果。2004年4月1日，被告领取合肥市宋斗湾1号4幢604室（与合肥市繁昌路2号7幢604室房屋系同一房屋）房屋产权证（合产字第××号）。2005年5月8日，被告与案外人周虎（系被告李玉琴前夫）签订一份房屋买卖协议及合肥市已购公有住房上市交易合同书，约定被告自愿把私有的无争议的位于合肥市宋斗湾1号4幢604室房屋（建筑面积72.86平方米，产权证号合产字第048983号）卖给周虎，交易价格为140000元，现金一次性付款，交房为2005年5月17日，周虎于同年8月17日领取瑶03××58号房地产权证书，原产权证（合产字第××号）作废。原告知情后于2005年10月26日以李玉琴、周虎为被告诉至本院，要求判令确认两被告之间的房屋买卖合同无效，李玉琴向原告履行合同约定的房屋产权过户义务，被告承担违约金11000元（自2003年12月4日开始算至2005年10月4日，按每月500元计算）。本院审理后于2006年1月17日作出（2005）瑶民一初字第1371号民事判决，认为原告要求确认两被告间买卖合同无效，缺乏证据证实，不予采信。原告要求被告李玉琴继续履行合同，办理房产过户手续，因被告李玉琴现已无履行可能，故不予支持。原告要求李玉琴赔偿违约金及其他经济损失，可另行诉讼。因此本院判决驳回了原告的诉讼请求。判决后，原告不服向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院审理后认为李玉琴将其所有的房屋出卖给高志，双方据此签订的房屋买卖合同合法有效。鉴于周虎与李玉琴间房屋买卖已完成过户手续，高志主张李玉琴依约办理房屋过户手续已履行不能，双方间买卖房屋的合同目的不能实现，高志可另案起诉李玉琴违约并主张相关损失，并于2006年8月2日作出（2006）合民一终字第448号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决后高志不服，向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院经审查于2008年11月27日作出（2008）皖民申字第0277号民事裁定，驳回高志的再审申请。同时2006年10月23日，周虎以高志为被告诉至本院，要求判令高志立即停止侵占其所有本市××室并恢复原状；高志赔偿其经济损失8400元。本院审理后认为高志对周虎不构成侵权，遂于2007年1月19日作出（2006）瑶民一初字第1681号民事判决，驳回周虎的诉讼请求。之后，2009年10月23日，周虎将涉案房屋过户至案外人陈发荣名下，2012年6月6日陈发荣又将将涉案房屋过户至案外人夏新民名下。原告高志在涉案房屋一直居住至2012年8月11日，因被告李玉琴将涉案房屋门锁换掉，原告高志方不再在该房内居住。2013年5月3日原告高志诉讼来院，提出诉称之请求。审理中，本院依据原告高志的申请依法委托安徽建工房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋价值进行评估，该鉴定中心于2012年9月10日出具《评估报告书》，结论为该房屋的评估总价值为460200元。原告高志支付评估费1150元。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、收条、证明、《情况说明》、房产证、房屋买卖协议、合肥市房屋所有权登记、××、合肥市房地产他项权登记审批书复印件、（2005）瑶民一初字第1371号民事判决书、（2006）合民一终字第448号民事判决书、（2008）皖民申字第0277号民事裁定书、（2006）瑶民一初字第1681号民事判决书、《评估报告书》及当事人陈述等证据佐证在卷。本院认为:原告高志与被告李玉琴签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。被告李玉琴在收取原告定金后，擅自将诉争房屋转让给他人，并办理了房产过户手续，导致原、被告之间的买卖合同无法履行，双方间买卖房屋的合同目的不能实现，其行为构成违约，故被告应承担相应的违约责任。现原告高志要求被告李玉琴双倍返还定金及返还购房款10000元，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金（违约金）57000元的请求，因原、被告签订的合同约定的是原告与被告签订完合同后，应在2003年12月4日内备齐房产交易材料，配合辉达公司到所辖房产局办理登记受理手续。如一方失约，另一方有权追究失约方滞纳金，滞纳金按每月500元支付给对方。现原告未提供证据证明双方有无按合同约定在约定的时间内备齐房产交易材料，配合辉达公司到所辖房产局办理登记受理手续及被告对此有违约行为，故对原告的该项请求，本院依法不予支持；对于原告主张被告赔偿经济损失（房产升值数额）400000元的请求，本院认为因被告一房二卖的行为已构成违约并因此给原告造成了损失，故应对原告进行相应赔偿。至于赔偿数额，本院参考评估机构评估的房屋现值及合同价格同时结合原告的付款情况，确定由被告李玉琴赔偿原告高志经济损失200000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、被告李玉琴于本判决生效之日起十日内返还原告高志购房款10000元；二、被告李玉琴于本判决生效之日起十日内双倍返还原告高志定金40000元；三、被告李玉琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告高志经济损失200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8870元,其他诉讼费100元，保全费2270元，合计人民币11240元，由高志负担4000元，李玉琴负担7240元，评估费1150元、公告费800元，由李玉琴负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院.审 判 长 顾苏淮审 判 员 潘云霞人民陪审员 叶 铭二〇一三年十一月一日书 记 员 张晨昕附：相关法律法规1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”