（2013）昌民初字第10247号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2015-06-11
案件名称
安洪奎与谢尚海确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安洪奎,谢尚海,王树珍
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第10247号原告安洪奎，男，1968年10月28日出生。委托代理人李红波，北京市岳成律师事务所律师。被告谢尚海，男，1963年3月21日出生。第三人王树珍，女，1967年1月4日出生。委托代理人钱飞，北京市诚实律师事务所律师。原告安洪奎与被告谢尚海、第三人王树珍确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安洪奎的委托代理人李洪波，第三人王树珍及其委托代理人钱飞到庭参加了诉讼。被告谢尚海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安洪奎诉称：2001年11月3日，原被告签订《卖房协议书》约定，原告现有房宅一座，因闲着无用，现卖给谢尚海。正房四间，计66.96平米，西房二间半计28平米。房宅总面积204.64平米。卖房总价款46000元。协议手续安洪奎的房产土地使用证交给谢尚海（集体土地建设用地使用证）。自签字之日起安洪奎的房宅集体土地建设用地使用权归买房者谢尚海所有。协议签订后，原告向被告交付了房屋和集体土地建设用地使用证。被告向原告支付了购房款。集体土地建设用地使用证仍为原告安洪奎的名字。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。谢尚海并非昌平区十三陵镇胡庄村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至被告名下。因此，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，合同无效。原告已经返还给了被告购房款和补偿款，被告将《集体土地建设用地使用证》返还给了原告，但是没有将房屋和宅基地返还原告，故诉至贵院。诉讼请求：1、判决确认原被告于2001年11月3日签订的《卖房协议书》无效；2、判决诉讼费由被告承担。被告谢尚海未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。第三人王树珍述称：不同意原告诉讼请求，我们认为原、被告双方的合同早在2001年11月最初签订协议时就已经履行，10多年来原告一直未提出任何异议，因此我们认为合同有效，如果本案合同无效会给被告及第三人带来巨大损失，导致第三人无处居住，因此请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：谢尚海与王树珍原系夫妻关系，二人于1999年12月登记结婚，于2012年离婚。2001年11月3日，安洪奎与谢尚海签订《卖房协议书》，该协议约定：”安洪奎现有房宅一座，因闲着无用，现卖给谢尚海，正房四间，计66.96平米，西房二间半，计28平米，房宅总面积204.64平米，卖房总价钱46000元，此协议签订后，买卖双方不得反悔，协议手续安洪奎的房产土地使用证转交给谢尚海（集体土地建设用地使用证），东至赵满龙，西至纪士兰，南至街道，北至胡国海，宅院内的水利设施，树等归买房者使用。双方协议有证人作×，望双方共同遵守，双方签字有效，自签字之日起安洪奎的房宅集体土地建设用地使用权归谢尚海所有，此协议一式二份，各持一份。”协议签订后，谢尚海支付了购房款，安洪奎交付了房屋院落。谢尚海与王树珍的户籍均不在上述房屋所坐落的北京市昌平区十三陵镇胡庄村。上述房屋院落现由王树珍占有使用。2013年5月11日，谢尚海（甲方）与安洪奎（乙方）签订了《协议书》，该协议书载明：甲、乙双方一致同意解除2001年11月3日安洪奎谢尚海签订的《卖房协议书》；因甲方搬进该院落后，未对该院落内的房屋予以修缮及翻建，也未新增建筑，现乙方退还给甲方房价款46000元，另给予甲方9000元经济帮助，以上两项计55000元；甲方于该协议签订后应将该院落腾退给乙方；甲方现已离婚，其在离婚时对本协议所涉的院落内房屋未做分配。因《卖房协议书》为无效协议，甲之前妻王树珍如主张本协议所涉院落内房屋的价值，由甲方从其所得的乙方退还的房价款中返还，和乙方无关；协议还规定其它条款。协议签订后，王树珍得知该协议后向北京市昌平区人民法院提起诉讼要求确认该协议无效，北京市昌平区人民法院审理后依法判决该协议无效。2013年7月，安洪奎将谢尚海诉至本院，要求确认双方签订的《卖房协议书》无效，本院根据王树珍的申请依法追加王树珍为本案第三人。在审理中，原告及第三人均认可原被告所签订的《卖房协议书》无效。上述事实，有《卖房协议书》、（2012）昌民初字第3524号民事判决书、（2013）昌民初字第6829号民事判决书及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告谢尚海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。农村私有房屋买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，是与特定的身份相联系的。因本案中被告及第三人均非北京市昌平区十三陵镇胡庄村村民，故被告与原告所签订的《卖房协议书》应属无效，因此对于原告要求认定双方所签订的《卖房协议书》无效的请求，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：原告安洪奎与被告谢尚海于二○○一年十一月三日签订的《卖房协议书》无效。案件受理费七十元，由原告安洪奎负担三十五元，已交纳；由被告谢尚海负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 涛人民陪审员 张晓峰人民陪审员 张颖军二〇一三年十一月一日书 记 员 郑晓媛 来源：