（2013）虹民三（民）初字第619号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2014-02-25

案件名称

上海市虹口区土地开发有限公司与上海昶冠实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海市虹口区土地开发有限公司,上海昶冠实业有限公司,上海奉联企业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2013）虹民三（民）初字第619号原告上海市虹口区土地开发有限公司。法定代表人郑恒武。委托代理人刘路，上海市天一律师事务所律师。委托代理人刘振亮，上海市天一律师事务所律师。被告上海昶冠实业有限公司。法定代表人黄秋英。第三人上海奉联企业发展有限公司。法定代表人高正辉。委托代理人李波，上海众华律师事务所律师。原告上海市虹口区土地开发有限公司与被告上海昶冠实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海奉联企业发展有限公司为第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘路、刘振亮，第三人的委托代理人李波到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海市虹口区土地开发有限公司诉称，2009年6月3日，原告与第三人签订了十份《上海市商品房出售合同》，由原告向第三人购买了10套商铺，即上海市西宝兴﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室﹤／font﹥和黄山路XXX号1_2层、黄山路XXX号1_2层、黄山路XXX号1_2层、黄山路XXX号1_2层、黄山路XXX号1_2层、西宝兴路XXX号1_3层（以下简称系争房屋），并于同年10月30日完成产权变更。此后原告得知第三人在此之前已将系争房屋出租给被告。为此，原告曾与被告协商，告知原告为系争房屋的产权人，要求被告自2011年6月3日起向原告支付租金及水电煤费用。但被告一直拖延支付租金至今。请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同，被告向原告支付欠付的租金491，555元和水电费暂计1，000元。审理中，原告撤回对租金和水电费的诉请。被告上海昶冠实业有限公司未应诉答辩。第三人上海奉联企业发展有限公司述称，原告诉讼的主体错误，系争房屋的承租人应该是上海腾龙工艺品市场经营管理有限公司（以下简称腾龙公司）。第三人与被告在2009年7月签订租赁合同后，在当年8月通过签订补充协议，将承租方变更为腾龙公司，被告将所有的权利义务都转移给了腾龙公司。另外，第三人将系争房屋转让给原告，是为了给黄山坊地块的动迁资金融资，第三人对系争房屋享有回购权，在回购期内租赁权益属于第三人。故原告的诉请没有依据。经审理查明，第三人是上海市虹口区黄山坊项目的开发商，上海市西宝兴路XXX号房屋原为第三人所有。2009年4月，第三人与被告（当时原名上海奋阳仓储有限公司）签订《孝恩堂商铺租赁经营合同》（以下简称租赁合同），约定第三人将上海市西宝兴路XXX号房屋中的自有产权商铺7767.81平方米（含10套系争房屋在内）出租给被告，租期自2009年7月1日到2022年5月31日，租金按保底分成递增法结算，第一年租金标准不低于每日每平方米1元，此后逐年递增。2009年5月26日，第三人与上海市虹口区土地发展中心（以下简称虹口土发中心）签订《解决黄山坊居民动迁资金困难的协议》（以下简称解困协议），约定为缓解黄山坊项目动迁资金紧张情况，由虹口土发中心授权原告与第三人签订房屋出售合同，购买第三人所属部分商业用房2418.12平方米，双方明确购买房屋并非为了取得房地产权利，而是为了帮助第三人推进黄山坊项目动迁工作；虹口土发中心同意在签订房屋出售合同两年内，第三人有权以均价每平方米1万元回购房屋，如超出回购期限，原告对所购房屋可自行处置，但如遇动迁拆特殊原因导致时间延误的，回购期限作相应顺延，顺延期限和方法双方另行约定。此后原告与第三人就10套系争房屋签订了房屋出售合同。2009年7月13日，虹口土发中心、原告与第三人签署一份备忘录，其中记载第三人已将含10套系争房屋在内的7767.81平方米商铺出租给被告，并约定在房屋初次过户到原告后，房屋因租赁等原因无法移交或虽移交但房屋租赁等关系还存在的，期间产生的所有债权债务由第三人负责，视为未交房，由此产生的延期交房责任由第三人承担。2009年8月24日，第三人、被告与腾龙公司签订一份补充合同，约定由腾龙公司统一管理承租房屋；第三人与被告之间租赁合同的主体变更为腾龙公司，租赁合同承租方的权利义务自协议生效之日起由被告转移到腾龙公司名下，被告退出合同主体。代表被告和腾龙公司在补充协议上签字的均为“王某某”一人，代表第三人签字的是“陈某某”。2009年10月28日，10套系争房屋被登记到原告名下。同日原告向被告发函告知房屋产权变动，要求被告与第三人解除10套系争房屋的租赁关系，但未得到回应。另查明，王某某是被告的公司发起人之一，原为公司法人代表。2011年11月，被告发生股权转让，原股东全部变更。腾龙公司原名上海孝恩堂商务服务有限公司，于2008年设立，注册经营地即为上海市西宝兴路XXX号1－2楼，陈某某原为腾龙公司股东和法人代表。王某某在2009年4月受让该公司部分股权（出让人之一即陈某某）并成为法人代表，此后在2013年6月又将其股权全部转让给了他人。再查明，2013年6月，第三人向法院起诉腾龙公司，要求解除双方之间上海市西宝兴路XXX号房屋的租赁合同并追讨租金。腾龙公司在该案中以承租人地位应诉，并提出反诉要求第三人继续履行租赁合同。上述事实，有原告提供的房产登记信息、租赁合同、备忘录、工商登记信息，第三人提供的解困协议、补充协议，以及当事人陈述等证据为证。原告提供的一份收条，内容为收到10套系争房屋产证复印件，落款为上海奋阳仓储有限公司代表白某2011年8月1日，因无证据证明白某与被告之间的关系，本院对该证据不予采纳。本院认为，根据第三人与被告签订的租赁合同，以及第三人、被告与腾龙公司签订的补充合同，在10套系争房屋的产权转移之前，其承租人已从被告转变为腾龙公司。从第三人与腾龙公司的诉讼情况，可印证当前是腾龙公司在承租经营系争房屋所在的商铺。原告无法提供充分证据证明其与被告之间存在系争房屋的租赁关系，自然也就无法要求解除该租赁关系。原告认为签订补充合同的被告、第三人和腾龙公司存在关联关系，其串通损害原告利益，应属无效。但该合同签订于房屋产权转让登记之前，原告当时尚未成为房屋的所有人，且根据备忘录，系争房屋在回购期内的债权债务也均由第三人负责，故第三人在当时仍是系争房屋的出租人。何况仅仅变更承租人并未改变系争房屋原本所处的出租状态，自然也不会对原告的利益造成损害，最多也只是第三人没有尽到通知原告的义务而已。故原告该主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告上海市虹口区土地开发有限公司的诉讼请求。本案受理费8，688.32元，由原告上海市虹口区土地开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　郑　煌代理审判员　　高行玮人民陪审员　　唐尚德二〇一三年十一月一日书　记　员　　张　浩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。