（2013）淄民一终字第480号
裁判日期: 2013-11-01
公开日期: 2014-01-07
案件名称
伊兵与朱景亭、朱玉红等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱景亭,朱玉红,高奎兰,伊兵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）淄民一终字第480号上诉人（原审被告）：朱景亭，男，汉族，农民。上诉人（原审被告）：朱玉红，女，汉族，农民。上诉人（原审被告）：高奎兰，女，汉族，农民。三上诉人共同委托代理人：刘光鹏，山东法德利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伊兵，男，汉族，无业。委托代理人：李红霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2013）桓民初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰的共同委托代理人刘光鹏，被上诉人伊兵的委托代理人李红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2003年2月26日，朱文海与伊英华签订《房屋买卖合同》一份，内容为：“一、甲方（朱文海）愿将建国村新建28号楼东二单元二楼西户的所有权整体转让给乙方（伊英华）所有，其房屋建筑面积为80.35平方米，内带门窗，另有地上储藏室一间。二、经双方协商同意，房屋整体总价为陆万伍仟元正，乙方全部向甲方交付房款人民币陆万伍仟元正，甲方收到房款将房门钥匙交给乙方，当面点清。三、关于房屋产权证和土地使用证现还未办理，等甲方办好后再将两证交给乙方并协助办理过户手续。四、违约责任：乙方如有违约将自愿放弃陆万伍仟元正；甲方如有违约除无条件返还乙方陆万伍仟元正外，须按合同法再赔偿给乙方陆万伍仟元正作为损失补偿金。本责任希望双方共同遵守”。合同签订后，伊英华即按照约定将房款65000.00元交付给朱文海，朱文海将房屋钥匙交付给伊英华后伊英华即入住该房屋。2003年10月16日，朱文海办理好房屋土地证后，将土地证交付给伊英华，2004年5月11日，朱文海办理好房屋房产证后，将房产证交付给伊英华。2007年3月，朱文海因病去世，其法定第一顺序继承人有：其妻高奎兰、其儿子朱景亭、其女儿朱玉红。2012年8月，伊英华因病去世，其法定第一顺序继承人有：其长子伊庆祥、次子伊明、三子伊兵、长女伊霞、次女伊宝。2012年11月18日，伊英华的法定第一顺序继承人伊庆祥、伊明、伊兵、伊霞、伊宝达成协议，一致同意涉案房屋（桓台县索镇建国小区28号楼2-202室［房产证号：08-00111**））由伊兵个人继承，归伊兵个人所有。原审法院认为：朱文海与伊英华签订的房屋买卖合同，内容合法，约定明确，系双方真实意思表示，应当确认为有效合同。在伊英华已经按合同约定履行了支付房款义务、朱文海亦按合同约定履行了交付房屋钥匙、房产证、土地证的情况下，朱文海应当按照合同约定继续履行协助伊英华办理房产过户手续的义务。朱文海去世后，其在该合同中的权利和义务应由其法定继承人享有和承担，因此三被告作为朱文海的法定第一顺序继承人有义务协助办理房屋产权过户手续。伊英华去世后，涉案房屋已经由原告伊兵个人继承，故对原告伊兵的诉求，予以支持。三被告辩称涉案房屋买卖时，房屋属于宅基地，该房屋买卖合同无效，但针对该主张未提交相应证据予以证实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条之规定，判决：被告朱景亭、被告朱玉红、被告高奎兰继续履行房屋买卖合同，于本判决生效后三十日内协助原告伊兵办理坐落于桓台县索镇建国小区28号楼2-202室住宅房屋的产权过户手续，将该房产更名到原告伊兵名下。案件受理费63.00元，由被告朱景亭、被告朱玉红、被告高奎兰承担。宣判后，朱景亭、朱玉红、高奎兰不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。合同签订时间为2003年2月26日，而土地使用证日期为2003年10月16日，房产证时间为2004年5月11日，合同签订时涉案房屋为农村房屋，无房产证和国有土地使用证，并且签订合同时，朱文海为桓台县索镇建国村村民，而伊英华为桓台县工商银行退休干部，不属于建国村村民，朱文海与伊英华签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，合同应为无效合同。二、原审适用法律错误。涉案房屋的所有者是朱文海，上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰并没有继承该房屋，且上诉人并非合同主体，原审法院判决上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰协助被上诉人伊兵办理过户手续是错误的。综上，请求撤销原审判决发回重审或依法改判。被上诉人伊兵答辩称：原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法维持原判。涉案合同不存在无效合同的情形，上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰有义务协助被上诉人伊兵办理房产证的相关事项。本院二审查明：涉案房屋的国有土地使用证颁发日期为2003年4月16日。二审庭审中，上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰与被上诉人伊兵均认可涉案房屋现已为城镇房屋。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有《房屋买卖合同》、国有土地使用证、房权证、协议证明、死亡证明、身份证件、干部履历表、亲属关系证明及各方当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，涉案《房屋买卖合同》签订时，涉案房屋尚未依法登记领取权属证书，属效力待定的合同。但涉案房屋于2003年、2004年已经分别取得国有土地使用证和房权证，涉案合同有效。因此，原审法院认定涉案《房屋买卖合同》合法有效，并无不当。故，上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰主张原审法院认定涉案《房屋买卖合同》有效错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。朱文海与伊英华签订涉案《房屋买卖合同》，伊英华按约支付房款并实际占有涉案房屋及国有土地使用证、房权证后，朱文海即负有协助办理涉案房产过户的义务。继承从被继承人死亡时开始，继承人在继承遗产时，应一并承担被继承人应当承担的义务。根据公平和诚实信用的原则，朱文海去世后，朱文海所负有的协助伊英华办理涉案房屋过户的义务应由其法定继承人即上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰承继。伊英华去世后，其涉案《房屋买卖合同》项下的权利已由被上诉人伊兵承继。因此，原审判决上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰负有协助被上诉人伊兵办理涉案房屋过户义务并无不当。故，上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰主张原审法院判令其协助被上诉人伊兵办理过户手续错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人朱景亭、朱玉红、高奎兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯伟杰审 判 员 李灵福代理审判员 秦炳辉二〇一三年十一月一日书 记 员 苏银银 来自