（2013）浙杭民终字第2502号

裁判日期: 2013-11-01

公开日期: 2014-06-20

案件名称

王金玉与杭州新东海置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王金玉,杭州新东海置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第2502号上诉人（原审原告）：王金玉。委托代理人：袁根泉。被上诉人（原审被告）：杭州新东海置业有限公司。法定代表人：张香云。委托代理人：汪凌萍、刘中秋。上诉人王金玉因与被上诉人杭州新东海置业有限公司（以下简称东海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余民初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月27日组织双方进行法庭调查，并于2013年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人王金玉的委托代理人袁根泉、被上诉人东海公司的委托代理人刘中秋分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，东海公司开发的水景城和苑6号7号楼开盘，东海公司宣传称户户赠送绝版空中花园。2011年6月20日，王金玉作为买受人、东海公司作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》一份，王金玉购买位于由东海公司预售的位于杭州市余杭区南苑街道水景城和苑6幢1单元802室商品房一套。合同对房屋面积、价款、付款方式等进行了约定，同时在附件八：补充协议内容中约定：一、空中花园、屋面露台、屋顶花园等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归与该等区域直接相连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权。二、享有专用权的买受人使用前述空中花园、屋面露台、屋顶花园应当符合设计荷载要求，并遵守管理规约（含临时管理规约）及物业管理单位的规定，不得损害相邻关系，侵害共有权人或相邻人的其他合法权利……三、出卖人因城市建设、规划小区建设及物业管理等涉及公共利益之需要，而必须在该商品房及楼宇周围的地面、地下及地上埋（架）设电力、电讯、给排水管线及配电箱、窨井（盖）及其它有关装置时，买受人应予同意和理解，并在今后维护修理时予以配合。合同签订后，王金玉依约支付了全部购房款。四、为了保护建筑物的整体美感和外立面景观效果，未经小区物业管理公司同意，买受人不得擅自封闭入户花园、露台或阳台……。2012年5月26日，东海公司交房。王金玉在先行支付住房专项维修资金8238元、下一年度的物业费1977元、运行费冷水费794元以及预交办证费29184元等费用后，发现涉案房屋的空中花园安装有电表箱及弱电箱，为此，王金玉向东海公司提出异议。2012年9月29日，王金玉向本院起诉要求解除涉案合同并赔偿损失，后因故撤诉。2013年2月4日，王金玉再次诉至该院，请求判令：东海公司移除位于杭州市余杭区南苑街道水晶城和苑6幢1单元802室商品房空中花园内的电表箱、弱电箱及管线装置并承担违约赔偿金287689.5元（从2012年5月26日起暂计至2013年3月20日，按购房款本金每日万分之五计算，此后至实际移除之日止的违约赔偿金按此标准另计）。另认定，经该院现场勘查，涉案房屋直接相连的空中花园紧挨商品房房门的墙上安装了电表箱一只，箱内集中安装有包括其所在房屋在内的该单元3个楼层6户住宅的6只电表。电表安装离地面超1米，整个箱体突出墙面30公分左右，电表箱虽有箱门但处于打开状态，箱内注明“有电危险”；对墙安装有弱电箱，与墙面持平，箱门关闭。本案所涉房屋所在楼宇的1单元202室、602室、1002室直接相连的空中花园内亦安装有同样的电表箱、弱电箱等，该单元其他商品房直接相连的空中花园内则没有该类箱体。原审法院认为，王金玉与东海公司间的商品房买卖合同依法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，东海公司的主要合同义务即为交付合同约定的房屋。现涉案房屋所在建设工程已经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明，具备了相应的交付条件。王金玉认为东海公司隐瞒未经规划审批和擅自变更房屋建筑设计的主张，因未提供相应证据予以证明，该院不予采信。关于在涉案房屋所属的空中花园内安装电表箱及弱电箱的问题。第一，双方签订的合同中并未明确约定电表箱及弱电箱的具体位置，东海公司有权在公有部位以经济、便利、安全为原则安装上述装置。现东海公司将电表箱及弱电箱安装于业主共有的涉案空中花园中，并未违反合同约定。同时，王金玉在庭审中主张双方签订的商品房买卖合同中的房屋平面图标明了“弱”、“强”、“水”的位置应当与实际安装电表箱、弱电箱的位置直接相关，该主张虽系王金玉对房屋平面图的误解，但房屋平面图标明的“弱”、“强”、“水”的位置是在空中花园内目前安装的电表箱的对墙上，由此可以说明王金玉对于电表箱、弱电箱可能安装于空中花园内这一事实应当是有一定预期的。第二，涉案的空中花园虽属王金玉独占使用，但该独占使用本身并不影响其作为业主共有的法律属性，且该独占使用禁止的是其他单个业主使用的权利，同时以不侵害共有权人或相邻人的其他合法权利为前提。事实上，电表箱、弱电箱安装于空中花园内从物理空间的利用上并未对王金玉的独占使用造成明显的影响。另外，根据合同的约定，买受人对于出卖人因公共利益之需要而埋（架）设电力等有关装置时应予以同意和理解，并在今后维护修理时予以配合。现东海公司将6户的电表箱及弱电箱集中安装于王金玉独占使用的空中花园内，对于由此产生的抄表、维修等日常工作，王金玉应当予以容忍及配合。第三，对于王金玉所称电表箱、弱电箱的安装对人身健康造成一定影响的问题。人类在享受现代电力带来的便捷和高效的同时，也应当接受由此可能产生的轻微的不利影响，绝不能为此因噎废食。电表箱、弱电箱作为现代商品房必备的相对成熟的配套装置，其影响虽客观存在但并未有证据证明其存在影响人身健康的不可控风险。对于王金玉所称存在安全隐患的问题。因空中花园本属买受人专有商品房外的部分，因按合同约定不得擅自封闭，故虽属某一买受人独占使用，但从物理空间上并不存在私有隔断，因此，在空中花园内安装电表箱等装置客观上并未增加买受人的安全隐患。综上，王金玉要求东海公司调整电表箱、弱电箱及相应管线位置并赔偿违约金的诉请，理由不足，该院不予支持。但应当指出的是，东海公司将电表箱、弱电箱设置于空中花园内的方式应在今后的商品房开发中予以改进；同时对于已经设置在空中花园内的电表箱及弱电箱应当加强安全管理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2013年5月27日判决：驳回王金玉的诉讼请求。本案案件受理费5615元，减半收取2807.5元，由王金玉负担。宣判后，王金玉不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清并存在以偏概全、片面取舍等多重错误。（一）本案经过一审存在如下无可争辩的基本事实。1、关于案涉商品房及附赠的“专有（独占）使用”的“空中花园”从预售至交房时，被上诉人均未告知在其内拼装6户人家的“电表箱”、“弱电箱”的实情。（1）被上诉人以户户赠送绝版的“专有（独占）使用”的“空中花园”的诱人承诺预售商品房，促使顾客签订预售合同。预售房中每户都有“空中花园”，且都具有“专有（独占）使用”性质，合同又约定各业主间均无异议。实则相当于已经将“空中花园”纳入每户住宅、价值中的不可分割的专有物业组成部分，其性质有别于开发商将业主共有的部分物业私下赠送给个别相关业主的情形。（2）被上诉人预售商品房及附赠的“空中花园”中，并无“电表箱”、“弱电箱”等电气装置（形同“定时炸弹”装置）的选择性设计安装信息。无论是现场样板房、图文资料及介绍、余杭政府新闻网上的广告信息，以及销售合同及平面图等，均没有电气装置由其是电表箱、弱电箱这样重要的建筑构成部分的任何信息。足以让消费者确信其购买的预售商品房及附赠的“空中花园”中，是不可能会被随意添加上电气装置的“定时炸弹”的。按照日常生活经验，一般电表箱是装在底楼或者楼梯口的公共部位墙上的，一切被上诉人东海水景城建设销售的楼盘就是这样安装的。2、被上诉人擅自对住宅建筑（含电气）设计和违规变更，擅自选择性在一户房内拼装其他部分住户电表箱和弱电箱的“定时炸弹”，产生直接、间接的安全隐患、衍生影响等严重问题。3、被上诉人私拉乱接电气设备的施工，是违法违规的行为。4、被上诉人违规施工私拉乱接电力设备，又是严重违约的行为。5、被上诉人还存在违法欺诈行为。6、被上诉人至今未将合法合约合适的商品房提供给上诉人。（二）原判对被上诉人违法违约未经规划、电力部门审批验收，擅自变更设计规范私拉乱接“两箱”电气设备，影响房屋面积空间尺寸以及房产价值，存在明显安全隐患，侵害消费者利益的事实未予明确认定。就其认定的“空中花园”的“专有（独占）使用权”的部分事实而言，仅片面取舍并臆测为开发商没有违约，装置合规，消费者应当容忍和接受的离奇结论，客观上充当了开发商无理豁免自身民事责任的代言人。1、原判将建设工程已通过工程竣工验收备案与依约交付合法合适房屋混为一谈，显然偷换了概念。被上诉人至今未将合法合约合适的没有私拉乱接滥拼偷装电表箱、弱电箱的商品房提供给上诉人。2、关于在案涉房屋内单方擅自违法违规选择性拼装6户电表箱、弱电箱问题上的认识。预售合同附件平面图中标明的“强”、“弱”、“水”位置，至多是本户的“一户一表”电表箱和弱电箱安装位置。二、原审违反诉讼程序分配举证责任失当，导致认定事实错误影响裁判。三、原审适用法律不当。因认定事实不清及错误，最终必然导致适用法律的错误。四、上诉人对被上诉人违约行为造成的影响及损失的主张的说明。1、修复调整违法违规违约的电气设备装置。2、违约金计算，根据合同法第一百一十三条和消费者权益保护法第四十九条之规定，可以请求惩罚性赔偿，包含可得利益损失或双倍赔款。无论按何种计算方法，损害后果都远远超过上诉人所主张的违约金数额标准。上诉人要求被上诉人调整电表箱和弱电箱及管线装置，承担按房价每天5万元违约赔偿金的请求于法有据，公平合理。综上，请求：依法撤销杭州市余杭区人民法院（2013）杭余民初字第328号民事判决，将本案依法发回重审，或依法改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求，即判令被上诉人调整电表箱和弱电箱及管线装置，承担违约赔偿金287689.5元（暂算自2012年5月27日至2013年3月22日计300天，此后至调整接受日止，按商品房总价、每日5／万另行续计）。被上诉人东海公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1、被上诉人向上诉人交付的商品房经竣工验收合格并备案，符合《商品房买卖合同》约定及商品房销售相关法律规定的交付条件，符合国家强制性条件，经过竣工验收。2、被上诉人对电表箱和弱电箱的设置合法合规，符合合同约定，并设置在上诉人所购商品房外的公共空间，不影响上诉人正常居住使用所购商品房，亦从未对上诉人造成任何损害后果，无须进行调整。3、房屋所属空中花园，物业空间上不存在私有隔断，电表箱、弱电箱设置商品房外，未侵犯专有使用权，被上诉人将公共空间给与上诉人专有使用，以不侵犯共有权、相邻权为条件，上诉人根据合同约定应对空中花园有合理期待。二、一审判决适用法律正确。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，本案既非行政诉讼也不存在举证责任倒置情形。综上所诉，被上诉人交付的商品房符合商品房交付条件。综上，请求驳回上诉。上诉人王金玉在二审中向本院提交了如下证据材料：1、施工说明及图例（电气施工）（经余杭区城建档案馆盖章的复印件），拟证明：1、电表箱按各楼层必须设立；2、电表箱离地要求1.2米；3、弱电箱距离地面1.5米。2、两张照片，拟证明：1、跨楼层拼装电箱，合并安装；2、电表箱着地安装；3、弱电箱离地只有0.3米。3、新闻报道（复印件），拟证明电表箱和弱电箱起火燃烧爆炸事故频发。被上诉人东海公司二审中未向本院提交新的证据材料。对于上诉人王金玉提交的上述证据材料，经庭审质证，被上诉人东海公司认为：1、总的意见是该三组证据不属于民事诉讼证据中新的证据范畴，因此不应采纳；2、保留上述意见前提下，认为这三组证据均与本案无关，本案是商品房预售合同纠纷而非电表箱、弱电箱施工问题纠纷，上诉人若认为施工有问题可以另案起诉；3、被上诉人已经对涉案电表箱等查验，证明竣工验收备案合格，没有违反国家强制性规范；4、证据1、2证明对象不成立，一不能证明各楼层都设立电表箱，二看到不是着地安装，距离地面较为近是弱电井道木质门，不是弱电箱，该施工说明仅仅为设计单位的通用格文件，实际上可以在不违反强制性规定的情况下进行调整；5、对证据1、2的真实性无异议，对证据3的三性均有异议。本院认为，被上诉人东海公司的质证意见部分成立，对证据1、2的真实性予以确认，但是证据2并不能证明上诉人所要证明的对象；证据3与本案无关联性，不予采纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，王金玉与东海公司于2011年6月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》，不存在法定无效情形，原审法院认定合法有效正确。本案双方争议的焦点在于，东海公司在王金玉所购买的商品房紧邻的空中花园两侧墙壁分别安装电表箱和弱电箱，是否违反了《浙江省商品房买卖合同》的约定。对此，本院认为，第一，从该合同附件八补充协议第六条第一款的约定来看，空中花园并非专有部分，而系业主共有，仅从使用便利角度考虑，由东海公司与各业主分别约定由与空中花园直接连通的商品房的买受人专属使用，其他业主均同意并确认对该区域不享有使用权。同时，根据该条第二款的约定，享有专用权的买受人使用空中花园应当符合设计荷载要求，并遵守管理规约及物业管理单位的规定，不得损害相邻关系，侵害共有权人或相邻人的其他合法权利，破坏房屋结构和外观，严禁搭建。据此，王金玉对与其所购买房屋相连的空中花园的专属（独占）使用权是相对于其他业主对该空间的占有、使用而言的。但是，该专属（独占）使用权不得侵害共有权人或相邻他方的合法权益。而本案所涉的电表箱与弱电箱，是作为开发商的东海公司在建造住宅小区时必须安装的配套电气设备装置。在建设过程中，东海公司为了经济、便利，在该幢建筑各单元间隔几个楼层的公共部位（即空中花园中）集中安装电表箱和弱电箱，原审法院认定该行为并不违反上述约定并无不当。第二，补充协议第七条第五款又约定，为了保护建筑物的整体美感和外立面景观效果，未经小区物业管理公司同意，买受人不得擅自封闭入户花园。关于王金玉提出的维修、抄表均要进入其户内的理由，因空中花园本身系共有部分而非王金玉享有单独所有权的建筑物专有部分，故电力、弱电等相关服务单位对位于空中花园内的电表箱、弱电箱进行检修、抄表等行为，不能认定为是进入王金玉户内。原审法院认为王金玉对此负有容忍与配合的义务正确。第三，关于王金玉上诉提出的东海公司私拉乱接电气设备的施工构成违法的理由。东海公司在本案中已经举证证明案涉建筑工程在交付前已通过竣工验收并已备案，故在王金玉并无有效反驳证据的情况下，其关于东海公司违法施工、擅自设计和违规变更的理由，本院不予采信。第四，关于王金玉上诉提出的电表箱与弱电箱的隐患与影响问题。电力电气设施作为现代生活必备的基础设施，给人们生活带来极大便利与高质量的同时，确实在客观上会伴随一定的电磁辐射。但是，在王金玉未能举证证明该种电磁辐射已经超过相关标准，将对人体健康必然造成相应损害的前提下，原审法院对该理由未予采信亦无不当。至于王金玉提出的安全隐患，空中花园本身系共有而非专有部分，王金玉在独占使用的同时，也应当注意方式方法，确保不会影响电表箱与弱电箱使用的正常与安全，当然更要注意使用空中花园时的人身安全性。至于王金玉提出的电表箱本身的安全性能不够，任何人都可以打开的问题，其可以通过与东海公司与物业公司沟通协调，进一步增强电表箱箱体本身的安全性能。但是，王金玉以此为由要求东海公司移除电表箱依据不足。第五，关于王金玉提出的原审法院适用法律错误的上诉理由。王金玉认为东海公司存在欺诈行为，但在其未依法主张撤销或变更合同，而是主张继续履行合同并要求移除电表箱的前提下，原审法院仅对东海公司是否构成违约进行审查，适用法律正确。此外，原审法院在认定东海公司是否存在违法施工的事实时，对双方举证责任的分配，符合民事诉讼法和相关司法解释的规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5615元，由上诉人王金玉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　余文玲审　判　员　　张一文代理审判员　　金瑞芳二〇一三年十一月一日书　记　员　　何英杰微信公众号“”