（2013）浦商再初字第0006号

裁判日期: 2013-10-09

公开日期: 2015-05-05

案件名称

陈益红、沈权与江苏万诚置业有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书

法院

淮安市清江浦区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

陈益红,沈权,江苏万诚置业有限公司,吴海波

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百三十条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第二百零一条

全文

淮安市清浦区人民法院民事判决书（2013）浦商再初字第0006号原审原告陈益红，女，汉族，1974年11月29日出生，自由职业者。委托代理人陈亮，男，汉族，1977年2月7日出生，自由职业者。委托代理人王建群，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。原审原告沈权，男，汉族，1987年2月1日出生，自由职业者。委托代理人王建群，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。原审被告江苏万诚置业有限公司。法定代表人孙文化，该公司董事长。委托代理人付旭东，该公司职员。委托代理人梁孔建，江苏引航律师事务所律师。第三人吴海��，男，汉族，1966年12月24日出生，自由职业。委托代理人沈连成，江苏穿石律师事务所律师。原审原告陈益红、沈权与原审被告江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年4月17日作出（2012）浦商初字第0465号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年4月15日作出（2013）浦商监字第0006号民事裁定，再审本案。再审期间，本院追加吴海波为第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原审原告陈益红、沈权及其委托代理人王建群，原审原告陈益红委托代理人陈亮，原审被告万诚公司委托代理人付旭东、梁孔建，第三人吴海波及其委托代理人沈连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年4月16日，原审原告陈益红、沈权诉称：2011年1月7日，原告与被告签订商品房��卖合同1份（合同编号为：1021500001710），从被告处购买其开发的淮安市盛世名门小区24-27幢楼6号房屋。合同签订后，原告于2011年1月8日将全部购房款307200元支付给被告，被告仅向原告出具了收到原告房款的收条，未出具购房发票。原告多次交涉未果，故请求法院判令被告全面履行双方签订的商品房买卖合同，向原告出具购房发票并协助原告办理产权预告登记相关手续。原审被告万诚公司辩称：我公司愿意与原告协商解决。原审查明：2012年4月16日，原告陈益红、沈权分别向本院提起4起商品房销售合同的诉讼（共4套房屋），其中本案房屋为盛世名门花园24-27幢6室房屋，房屋价款为307200元，本院于同日立案受理，双方当事人于同日达成如下协议：一、如果万诚公司于2012年7月20日向陈益红、沈权返还购房款307200元并赔偿损失（损失至2011年12月31日为35780元，自2012年1月1��起至实际给付之日止，以购房款为基数，按日0.0012333标准计算），则双方之间的1021500001710号商品房买卖合同解除，两原告应当于款项全部到位后、且收到万诚公司要求共同办理解除手续的函件后的3日内协助万诚公司到相关部位办理买卖合同的解除手续，如两原告未按上述约定履行协助解除义务，则万诚公司可以向人民法院申请强制执行，要求两原告履行协助义务，且两原告向万诚公司承担其购房款2%的违约金。二、如果万诚公司未能于2012年7月20日前向两原告返还购房款并赔偿损失，则应于同年7月23日前向两原告交付房屋并协助办理产权过户登记手续，否则两原告可以向人民法院申请强制执行，并要求万诚公司承担购房款2%的违约金。三、自本调解书生效之日起，双方无其他债权债务纠纷。本院再审过程中，原审原告陈益红、沈权称：2011年1月7日，原审原告与原��被告签订商品房买卖合同1份（合同编号为：1021500001710），从原审被告处购买其开发的淮安市盛世名门小区24-27幢楼6号房屋。合同签订后，原审原告于2011年1月8日将全部购房款307200元支付给原审被告，原审被告仅向原审原告出具了收到房款的收条，未出具购房发票。原审原告多次交涉未果，故请求法院判令原审被告全面履行双方签订的商品房买卖合同，按照合同约定交付房屋，向原审原告出具购房发票，并承担相应的延期交房的违约金（违约金的计算方法自2012年12月29日至原审被告实际交房时止，每日按照万分之一计算。）原审被告万诚公司答辩称：我公司与原审原告之间实际上是民间借贷关系，虽然签订的是房屋买卖合同，但实际并未履行，双方系按照民间借贷关系履行相应的权利和义务。2011年1月8日，双方为民间借贷关系签订过一份房屋抵押借款合同，这份合同能够证明双方所签订的商品房买卖合同仅仅是为了民间借贷关系提供的一种抵押担保形式。综上，请求法院依法判决。第三人吴海波称：原审被告称双方实为民间借贷关系，第三人认为双方无论是什么法律关系，凡是涉及到（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书部分的房屋都是无效的。根据物权法第二十八条的规定，清浦区法院作出的裁定发生了物权变动的法律效力，第三人是本案涉案房屋的所有权人，原审原、被告均无权处分。原审原、被告之间的民事调解书是违法的，双方签订的房屋销售合同也是无效的，侵犯了第三人的财产所有权。综上，请求法院依法判决。本院再审查明：2011年1月8日，原审原告陈益红、沈权共同与原审被告万诚公司分别就盛世名门花园24、27幢之间4、6、7、8室营业用房签订商品房买卖合同4份，合同编号分别为：4室1021500001709、6室1021500001710、7室1021500001711、8室1021500001712，合同约定上述4套房屋的建筑面积（及价款）分别为：4室1022.4㎡（1-3层、单价3614元／㎡、总价3578400元）、6室（涉案房屋）48.58㎡（1层、单价6529.22元／㎡、总价307200元）、7室48.58㎡（1层、单价6529.22元／㎡、总价307200元）、8室48.58㎡（1层、单价6529.22元／㎡、总价307200元），上述4套房屋总价款为450万元，交房时间为2012年12月28日前。两原审原告于同日以陈益红名义通过信用卡转帐等形式将450万元转到万诚公司委托的杨富强信用卡帐户，万诚公司出具收条1份给陈益红、沈权。同日，陈益红（乙方）与万诚公司（甲方）签订《房产抵押借款合同》1份，主要内容为：1、甲方因经营需要，自愿将自有房产抵押给乙方，向乙方借款450万元，月利率（0.7%）及综合利率（2.4%）合计3.1%，借款期限为1年；2、甲方抵押房产如下：淮安市清浦区盛世名门小区24-27#商业4、6、7、8号，建筑面积1168.14㎡，合同编号为：1021500001709、1021500001710、1021500001711、1021500001712；3、房屋抵押以签约正式购房合同的形式执行，合同价格为甲方向乙方借款金额，在房屋抵押期间，甲乙双方不得自行转让；4、甲方在房屋抵押期间，应妥善保管房产，并保证其产权不产生其他经济纠纷；5、甲方应按月即每月8日前支付利息及综合费用，逾期支付按应付金额的1%加收违约金，乙方收款账户名（陈益红）；6、利息及综合费用按借款实际天数计算，如甲方需要提前还款并解除购房合同，需提前一周向乙方提出要求；7、甲方如需要延长借款期限，应在借款期限届满前一周向乙方提出申请，并另签延期借款协议，并继续按第五条执行，如借款期限届满后10天内甲方不提出续签借款协议，并不还款付息，乙方则可自行处理以上抵押房屋；8、乙方在甲方按月付息的情况下，不得以任何借口终止借款协议及自行处理以上房屋，如甲方按时付息并还完借款时，乙方将无条件配合甲方办理以上房屋正式合同注销事宜；附买卖合同各1份、借条1份。本院所查明的书证截明：2011年2月8日，原审原告陈益红收到万诚公司利息139500元（从2011年1月8日至2月8日按450万元、月利率3.1%、计算，下同）。2011年3月14日、4月18日、5月10日、6月18日、7月28日、8月27日、11月2日，陈益红分别收到万诚公司利息139500元。2012年4月16日，原告陈益红、沈权分别向本院提起4起商品房销售合同的诉讼，并于同日达成调解协议（内容同原审查明情况）。另查：2008年下半年，原审被告万诚公司因资金紧张陆续向第三人吴海波借款4904400元。借款到期后，被告没有如约还款。为此，吴海波分三次向本院提起诉讼，分别为（2009）浦民二初字第0037号（标的46万元）、（2009）浦民二初字第0082号（标的268万元）、（2009）浦民二初字第0095号（标的173.44万元）。经本院调解，双方当事人分别于2009年2月20日、3月20日、3月2日达成调解协议，并分别约定原审被告及其淮安分公司于2012年6月底之前将3笔借款还清。在上述3件案件审理期间，经第三人吴海波的申请，本院依据（2009）浦民二初字第0095-1号裁定，查封了盛世名门小区27号楼至24号楼及其相连部分的原审被告办公楼第一层房屋（保全时，房屋没有编具体房号）。2009年6月1日，第三人吴海波就上述案件向本院申请执行［案号为（2009）浦执字第602号、724、725号］，本院向原审被告及其淮安分公司发出执行通知，原审被告拒不履行。在执行过程中，本院强制执行了原审被告1490705元，余款一直未履行。后本院根据第三人的申请委托了淮安市价格认证中心对原审被告位��淮安市天津路1号盛世名门小区27号楼至24号楼及其相连部分的办公楼第一层的房地产进行评估，评估价为6983656元。后本院依法委托淮安市五鑫拍卖有限公司对上述房地产进行了三次拍卖，均因无人购买流拍。原审被告又以办理该房地产的产权证向银行抵押借款，用以清偿所欠第三人吴海波债务为由，要求暂缓执行，但一直拖延无果。吴海波遂提出以房产抵债的要求，2010年6月23日本院向原审被告及其淮安分公司发出通知，告知两被执行人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十三条之规定，本院拟作出以物抵债的民事裁定，由吴海波将多余的款项交至本院帐户。2010年7月9日，本院依法作出（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定：一、将被执行人万诚公司及淮安分公司位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼��其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，面积为894.9平方米，作价5656761.36元，交给申请执行人吴海波，用以抵偿被执行人所欠借款及利息4825762.57元，并承担案件受理费、保全费41652元，上述房地产的评估、拍卖费用33000元，合计4900414.57元。吴海波应挺出756346.79元给万诚公司及淮安分公司（此款已交至本院帐户）。上述房地产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达申请执行人吴海波时起转移。二、申请执行人吴海波可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。该裁定于同日送达申请执行人及被执行人。与此同时，本院还向淮安市住房和城乡建设局（简称住建局）送达裁定书及协助执行通知书，但住建局拒收，其理由是原审被告的房屋没有办理注册登记，不具备办理初始登记条件，他们无法协助法院为第三人吴海波办理房屋过户手续。2010年7月16日，万诚��司与吴海波达成协议约定：“乙方（吴海波）同意只要甲方将上述款项5656761.36元本息按时还清，其放弃甲方（万诚公司）位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼相连部分的该公司办公楼第一层房产，面积为894.9平方米房屋所有权，将裁定书中的房屋交还给甲方。甲方在本协议签字时还款80万元，余款每月10日前还款70万元，本金利息每月结算，利息为每月月息2%，直到本息还清为止。如果甲方有一次不能按时还款，乙方有权将裁定中的房屋过户或转让他人。”2010年10月30日，双方达成补充协议，约定“1、甲方于2010年10月30日给付乙方欠款25万元后，余款300万元转为借款；2、到2010年10月30日，甲方还欠乙方借款本金300万元，计息时间从2010年10月12日算起。于2011年10月12日一次性付清本金及当月利息，利息按月3%，每个月12-20日付给乙方。3、本协议是对双方2010年7月16日协议的补充协议，如果甲方不能按期履行，则双方仍按2010年7月16日所签订的协议履行。”2012年2月27日，双方达成补充协议2，约定：“甲方欠乙方借款本金300万元，乙方同意将此款延长至2012年10月12日付清，利息按月3%计算，每个月12-20日之间付给乙方。本协议是双方对2010年10月30日所签订的协议的补充协议，如果甲方不能按期履行，则双方仍按2010年7月16日协议履行。”在上述3份协议签订期间，原审被告万诚公司仅归还第三人吴海波一部分借款本息，后因万诚公司无力继续还款，吴海波在住建部门要求将所有房产过户，目前已经过户了12套（房号为1-12室）并取得了房屋所有权证书。本院在再审中告知原审原告可变更诉讼请求，按民间借贷诉讼处理，但其明确表示不变更诉讼请求，仍坚持原来的诉讼请求，即要求原审被告履行商品房买卖合同。上述事实，有��审原、被告及第三人陈述，原审原告提供的商品房买卖合同、付款凭证、授权委托书、收条，原审被告提供的商品房买卖合同、房产抵押借款合同、利息计算表、领取利息收条，第三人提供的本院（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书、协助执行通知书、完税证明、产权证、土地证等予以证实，本院予以确认。本院再审认为：原审原、被告虽于2011年1月8日就盛世名门花园24、27幢之间4、6、7、8室营业用房签订商品房买卖合同4份，但双方同时又签订《房产抵押借款合同》，原审原告陈益红从2011年2月8日起，连续数月从原审被告万诚公司领取了以本金450万元、月利率3.1%计算的利息。原审原告沈权提出房产抵押借款合同系陈益红一人所签对其无约束力，因陈益红、沈权均认可支付给原审被告的450万元系两人共同筹措的资金，并由陈益红负责款项支付，故对陈益红所签房产抵押借款合同应认定为两原审原告的共同意思表示。从双方签订的《房产抵押借款合同》及后来在本院达成的调解协议内容来看，双方虽然签订的是房屋买卖合同，但就双方的本意来说，原审原告仅仅是想获得实现债权的保障，该房屋成为被告履行还款义务的担保，而原审被告签订此合同，其本意也并非出售房屋。再者，本院于2010年7月9日依法作出的（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定已将位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，以房抵债给第三人吴海波。根据《物权法》第二十八条的规定，本院裁定生效时上述第一层房屋产权已归第三人吴海波所有，原审被告对此是明知的，其无权再将该房屋处分给原审原告。综上，原审原、被告之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，且原审被��对本院裁定给第三人的房屋亦无处分权，第三人现已取得上述第一层房屋产权证，故原审原、被告签订的商品房买卖合同因第三人拒绝追认而无效。经本院释明后，原审原告不愿按民间借贷诉讼处理，仍坚持要求原审被告履行商品房买卖合同，故本院对原审原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十二条《中华人民共和国物权法》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第二百零一条之规定，判决如下：一、撤销本院（2012）浦商初字第0465号民事调解书；二、驳回原审原告陈益红、沈权的诉讼请求。案件受理费5908元（原审原告已预交2954元），由原审原告陈益红、沈权负担。如不服本判决，��在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交纳上诉案件受理费（该院开户行：市农行城中支行，账号：341201040002554）。（此页无正文）审判长　　潘树林审判员　　程少英审判员　　张年红二〇一三年十月九日书记员　　陈　敏判决所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。更多数据：