（2013）甬象民初字第562号
裁判日期: 2013-10-09
公开日期: 2014-03-08
案件名称
奚成华与胡全荣建设用地使用权纠纷、买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
奚成华,胡全荣
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百五十四条第一款
全文
浙江省象山县人民法院民 事 裁 定 书（2013）甬象民初字第562号原告：奚成华。委托代理人：郑新安。被告：胡全荣。委托代理人：叶能章。原告奚成华为与被告胡全荣建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2013年4月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2013年4月22日、2013年6月25日两次公开开庭进行了审理。原告奚成华及其委托代理人郑新安、被告的委托代理人叶能章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚成华起诉称：2000年7月期间，“中国水产城鲜活水产品交易市场筹建处”（以下称鲜活市场筹建处）在《象山报》刊登广告，称“中国水产城鲜活水产品交易市场（以下称鲜活市场）”第一期临街土地开始转让，并声称市场占地21亩，将建设13000平方米集商住、交易、观光等多功能为一体的综合大楼，及2500平方米的交易区等。原告根据上述信息与鲜活市场筹建处订立《土地使用权转让协议书》，被告作为该鲜活市场筹建处的代表签字。该协议约定原告从鲜活市场筹建处受让土地使用权48平方米，价格为130000元，并由卖方代办权证。协议订立后原告向被告支付了价款，被告也向原告交付了收款收据。现原告的房屋已建成，土地使用权证也由被告代办后取得。但原告发现原广告中宣称的13000平方米的综合大楼、2500平方米的交易市场等根本未立项和实现，规划部门实际审批的为住宅小区，而鲜活市场筹建处从未成立，更未经工商登记，广告发布仅是被告以该鲜活市场筹建处名义作出。原告受让的土地使用权原属宁波浦港食品有限公司（下称浦港公司）所有，被告以为原告代办权证为由私刻原告印章以原告名义与原土地使用权人订立土地使用权转让合同，实际交易价格为71383.68元，而被告卖给原告的价格为130000元，从中占有差价58616.32元。原告认为被告以虚假事实与原告订立合同，并占有非法利益，原告所购买的土地使用权并非如被告所宣传的立项、规划和实现，致使原告的经济利益明显受损。据上，请求法院判令被告以所获的非法利益为标准赔偿原告损失58616.32元。为印证上述诉称事实，原告向本院提供如下证据：1.2000年8月30日签订的土地使用权转让协议书一份，证明原告与被告所代表“鲜活市场筹建处”订立土地使用权转让协议，买受土地使用权的相关事实，被告作为鲜活市场筹建处的发起人，其主体资格适格的事实；2.收款收据三份、证明原告支付土地使用权转让款的事实；3.契证一份，证明原告实际从浦港公司以每平方米1458元（71383.68元／48.96平方米）受让土地使用权的事实；4.《象山报》刊登的广告一份，证明被告以“鲜活市场筹建处”名义刊登虚假广告的事实，被告宣传的交易中心等内容根本就没有经过规划部门审批，所以被告所说的该地块变更为住宅用地不成立。经质证，被告对原告提供证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，该份合同系双方当事人的真实意思表示，而且双方也已完全履行了合同的义务。根据当时市场成立的环境，鲜活市场筹建处不是必须经过工商登记的组织，也不具备登记的条件，被告胡全荣作为该地块合作开发方宁波经济技术开发区沪港物资有限公司（以下称沪港公司）的法定代表人签字，其法律后果应由公司承受，所以被告不是原告所说的鲜活市场筹建处发起人；被告对原告提供证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，该证据恰好能够印证2000年8月30日签订的土地使用权转让协议书的真实性，也表明该协议成立、生效并已履行完毕；被告认为原告提供的证据3，只能证明原告按照71383元价格缴纳税款，并不能证明双方的真实成交价格，且契证只是税务部门发给纳税人的纳税凭证，没有合同双方当事人的签字，价格不是双方当事人合意的结果。被告对原告提供的证据4的真实性无异议，但认为该广告无法确定其发布主体，即使该广告是被告发布的，被告也有证据证明当时确实是有交易区的，也经过立项审批，但后来因水产城搬迁导致规划变更了。被告胡全荣答辩称：一、关于合同主体问题，被告认为其作为浦港公司兴港路地块的合作开发方沪港公司的法定代表人，以鲜活市场筹建处名义与原告签订土地使用权转让协议书，被告在该协议书中签名的法律后果有两种：若鲜活市场筹建处正式成立，则被告在此处签名就代表了鲜活市场筹建处，其法律后果由鲜活市场筹建处承受。若鲜活市场筹建处未正式成立，此时土地使用权人还是浦港公司，被告在此处签名就代表了浦港公司，即便是被告无权处分也因事后已由浦港公司追认了，其法律后果应当由浦港公司承受。因鲜活市场筹建处最终未成立，所以本案的合同当事人应为原告和浦港公司。因此，本案被告主体是否适格尚待商榷。二、被告以鲜活市场筹建处名义与原告于2000年8月30日订立的土地使用权转让协议系原告和被告的真实意思表示，其载明的转让价款系双方约定的真实成交价格，且在办理过户登记前，原告已经支付了合同约定的全部价款。三、浦港公司和原告于2000年12月9日订立的象山县国有土地使用权转让合同并非双方的真实意思表示，且为无效合同，理由在于：1.该合同确定价款是为了逃避国家税收，减少原告应缴税款；2.根据原告诉状陈述，该合同没有签名确认；3.该合同确定的价款系根据评估的地价确定，只是土地的基准价，并不包含城建配套费、拆迁补偿费等成本费用，浦港公司不可能以低于成本价的价款转让土地。四、原告要求赔偿损失58616.32元的诉求已过诉讼时效。五、被告不存在任何的虚假宣传。根据象山县人民政府办公室关于浦港公司转制后腾笼换业有关问题协调会议纪要【象政专办（2000）19号】和象山县计划委员会关于石浦鲜活市场项目立项的批复文件【象计投复（2000）231号】规定，该项目为中国水产城配套项目，建设规模为：市场经营用房及配套生活用房共17000平方米，交易大厅2000平方米。后由于水产城搬迁，导致政府规划变更，现已将原交易大厅地块变更为住宅小区建设用地。因此，该交易大厅未建成是因为政府规划变更造成的后果，并非项目开发方的责任。至于立项中提及的配套生活用房则已经施工完毕，不存在虚假宣传。原告关于虚假宣传的诉称脱离其诉讼请求，不管有无虚假宣传，均与诉讼请求毫无关联。因此，被告认为关于虚假宣传的内容不应纳入本案的审理范畴。综上，被告认为原告的诉讼请求没有任何依据，请求依法驳回其诉讼请求。为印证上述辩称事实，被告向本院提供如下证据：1.合作开发合同书复印件一份，证明沪港公司和象山县供销合作社联合社合作开发浦港公司所有的位于石浦兴港路96号地块的事实；2.2000年12月9日签订的象山县国有土地使用权转让合同书、契税缴款书、土地转让协议书、象山县地价评估事务所土地估价报告书【象土评（2000）267号】，以证明：（1）与2000年8月30日签订的土地使用权转让协议比较，2000年12月9日签订的象山县国有土地使用权转让合同确定的价款系为了逃避国家税收，故该合同无效。（2）该合同确定的价款系根据评估的地价确定，只是土地的基准价，并不包含城建配套费、拆迁补偿费等成本费用，作为浦港公司不可能以低于成本价的价款转让土地，故该合同并非双方当事人的真实意思表示。（3）根据原告诉状陈述，该合同原告没有签名确认，即该合同根本就未成立。综上，该合同不仅无效，而且根本未成立，所以本案应适用2000年8月30日签订的合同；3.象山县人民政府办公室关于浦港公司转制后腾笼换业有关问题协调会议纪要【象政专办（2000）19号】和象山县计划委员会关于石浦鲜活市场项目立项的批复文件【象计投复（2000）231号】各一份，证明该石浦鲜活市场项目为中国水产城配套项目，建设规模为：市场经营用房及配套生活用房共17000平方米，交易大厅2000平方米，说明当初该项目已经过政府相关部门立项审批；4.中华人民共和国建设工程规划许可证【建字第20120242049号】一份，证明象山县规划局已将原交易大厅地块规划变更为住宅小区，该住宅小区由象山渔港房地产开发有限公司（下称渔港公司）建设；5.渔港公司与石浦兴港路96号周爱贞、马振达、於瑛等住户购地自建房业主达成的补偿协议书一份（附部分住户购地自建房业主领取补偿款签字栏一份）、渔港公司变更登记申请书和公司基本情况各一份，证明原告已经就本案所讼争的水产城交易市场得到了相应赔偿。根据上述资料可以看出对外赔偿的是渔港公司，而公司的法人代表在2008年前是胡全荣，之后才进行了变更；6.沪港公司企业法人营业执照及公司申请开业登记表、变更登记申请书各一份，证明被告胡全荣在2002年12月6日前系沪港公司的法定代表人，之后才进行了变更，被告在土地转让协议书中签名系履行该公司法定代表人职务行为；7.浦港公司企业投资情况表一份，证明该公司系象山县供销合作社联合社的下属企业。经质证，原告对被告提供的证据1，认为该合作开发合同的主体之一沪港公司未经工商登记，而土地转让合同主体是以被告胡全荣未成立的公司为主体，所以最终责任应由被告胡全荣承担。该合作开发合同书上的销售额400万元数字似有重新复印痕迹，应予以核实，若系真实，则被告通过销售行为获得了高额利润；原告对被告提供的证据2的真实性无异议，该组证据的前三份证据与原告提供的契证互相印证，证明该土地从实际使用权人转让到原告方的价格为1458元每平方米，而不是被告所说的价格，差价为被告所占有，土地估价报告书载明的内容证明土地价格是根据评估时土地现状确定的，经过被告虚假宣传后，土地价格就增值到了13万元，涉及欺诈；原告对被告提供的证据3的真实性无异议，但认为该项目联合开发主体之一沪港公司从未成立过，政府会议纪要虽把该公司写进去，但实际责任应由被告来承担。另外该项目虽批准立项，但未得到实施，规划方案与立项方案也不一致，象山有关部门曾就此事侦查过，结果是该地块开发从未有规划过水产品交易市场；原告对被告提供的证据4的真实性无异议，对关联性有异议，认为之前不存在商业规划，所以也就不存在由商业规划变更为住宅小区的情况，被告的广告宣传属于虚假宣传；原告对被告提供的证据5，认为补偿协议书表明系渔港公司为了缓解与周边业主的矛盾，顺利施工，才给予各业主补偿，而并非赔偿，也不是业主方在土地转让协议受损后得到的补偿。因此，该补偿协议与被告毫无关系。渔港公司设立时间晚于被告代表鲜活市场筹建处与原告等各业主方签订土地转让协议的时间，被告设立该公司是为了持有剩余土地进行开发，之后就将该公司股权进行了转让；原告认为被告提供的证据6与本案无关联性，本案被告与原告签订的土地使用权转让协议中甲方并不是沪港公司，而是鲜活市场筹建处，因此被告在该协议中的签名并不能视为履行沪港公司法定代表人的职务行为；原告认为被告提供的证据7与本案无关联性。经审查，结合原、被告上述质证意见，本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提供的证据1、证据2，因被告对其真实性、关联性与合法性均无异议，故本院予以认可；对原告提供的证据3，本院采信被告的质证意见，对该证据真实性予以认可，但仅能证明原告买受的土地所缴纳的契税；对原告提供的证据4的真实性，本院予以认可，对其所要证明的内容，本院将结合其他证据予以综合认定。对被告提供的证据1，因原告认为该证据系复印件，且其中有关土地销售金额数字存在篡改可能性，庭后原告也未向本院提供原件予以核实，故本院仅对该证据的表面真实性予以认定，对其合法性及与本案的关联性等不予认定；对被告提供的证据2、证据4、证据5和证据6的真实性，本院予以认可，对其所要证明的内容，本院将结合其他证据予以综合认定；对被告提供的证据3和证据7，本院均予以认可。根据以上质证和认证意见，结合庭审调查及原、被告的诉辩陈述，本院认定本案基本事实如下：沪港公司成立于1992年9月5日，法定代表人为胡全荣，后于2002年12月6日变更为魏剑虹，该公司因未参加2003年度工商企业年检被吊销执照，并于2004年7月20日注销。1999年下半年，被告胡全荣以沪港公司名义与浦港公司（该公司的投资人为象山县供销社副食品罐头厂和香港宁兴开发有限公司）的开办单位象山县供销合作社联合社协商联合开发浦港公司名下的位于石浦兴港路96号土地，争取立项、规划、批准开办鲜活市场，双方就此签订《合作开发合同书》一份。2000年6月22日，象山县人民政府办公室召开关于浦港公司转制后腾笼换业有关问题协调会议，后于2000年7月4日形成会议纪要【象政专办（2000）19号】，该会议同意浦港公司转制换业，开办鲜活市场，作为中国水产城配套项目，纳入水产城统一管理，同意象山县供销合作社联合社与沪港公司联合开发该地块。2000年7月21日，被告胡全荣等以鲜活市场名义在《象山报》刊登广告宣传中国水产城将配套建设鲜活市场及其拟建的规模和投资金额等情况。2000年8月30日，被告胡全荣以鲜活市场筹建处代表名义与原告奚成华签订土地使用权转让协议书，约定：根据【象政专办（2000）19号】会议纪要和石浦镇城建统一规划，决定在原象山县供销合作社联合社浦港食品罐头厂旧址建造中国水产城鲜活市场，现鲜活市场筹建处将部分临街商铺的土地使用权转让给奚成华，土地编号为B4，面积为48平方米的土地价款为130000元，包括土地费、城建配套费，但不包括小区内的门前7×4平方米的道路分摊费、办理土地证、房产证的契税、正式供电、供水配套费和开户费以及其他的一切税费。该临街商铺由鲜活市场筹建处联合原告等各业主集资建造，建房费用按建筑面积分摊，房产证由鲜活市场筹建处统一代办，费用由原告等各业主承担。该协议书签订后，原告先后于2000年8月30日，10月10日，10月12日三次付清土地转让款共130000元。2000年12月9日，原告奚成华与浦港公司签订土地使用权转让合同，约定浦港公司将其所有的位于石浦镇文旦港村兴港路南侧13609.41平方米中的48.96平方米国有土地使用权转让给原告奚成华，年限为44年，未约定价款。象山县地价评估事务所土地估价报告书【象土评（2000）267号】显示该临街商业地价为1458元每平方米，2000年12月25日填发的契税缴款书显示该土地的计税价格为71383.68元（48.96平方米×1458元／平方米）。2000年11月21日，象山县计划委员会对石浦鲜活市场（即中国水产城鲜活市场）项目批复：由渔港公司开发，基建类别为“房地产开发”，建设地点为“石浦兴港路”，建设规模为“市场经营用房及配套生活用房共17000平方米，交易大厅（玻璃棚屋）2000平方米，绿化面积2700平方米”；建设资金为“计划投资1060万元，资金自筹解决”。2000年11月6日，渔港公司成立，住所地为象山石浦镇兴港路96号，公司股东为胡俊武和胡全荣二人，法定代表人为胡全荣，后于2004年8月19日变更为叶孟。该公司房地产开发资质期限暂定为一年（2000年12月至2001年11月），资质开发范围仅限于象山县石浦镇兴港路96号地块，资质期限届满后需另行申请审批。后渔港公司取得位于石浦镇兴港路96号案涉拟建鲜活市场中本案原告等已集资修建街面之外的剩余土地，并于2012年12月27日获得建设工程规划许可，将该剩余地块开发建设为石浦渔港花苑住宅小区。现原告奚成华等业主集资自建街面房已建成，但原立项批复的中国水产城鲜活市场因行政规划变更、中国水产城整体搬迁等原因未建成。原告奚成华等业主知其在受让土地上联建的商铺预期利益可能无法实现，经多方交涉未果后，便阻止该工程施工。经石浦镇建设局协调，渔港公司与原告奚成华等业主达成补偿协议，协议载明：因原告奚成华等业主在受让国有土地使用权时与原转让人之间对该地块规划方案的约定与现有规划方案不一致，造成其购地预期利益受损，渔港公司为了顺利施工及时化解与周边住户的矛盾，同意对双面门面（朝内设有门面）的购地业主给予一定补偿，分三期支付共30000元。另查明，2000年8月30日原告与被告签订土地使用权转让协议前，鲜活市场筹建处虽未经工商部门核准登记成立，但沪港公司、象山县供销合作社联合社及浦港公司都派人参与了案涉土地前期的开发与销售等工作。根据原、被告的诉辩陈述，本案存在以下争点：一、被告主体是否适格。二、原告要求赔偿损失58616.32元诉请是否已超过诉讼时效。三、原告在象山报刊登广告是否存在虚假宣传。四、原告主张以两份合同约定的土地使用权转让价款之差额请求被告赔偿违约损失58616.32元是否合理。五、渔港公司对原告奚成华等购地户的补偿，被告胡全荣是否可以免除赔偿责任。本院认为：本案的首要争点在于被告主体是否适格。2000年8月30日，被告胡全荣以鲜活市场筹建处代表名义与原告奚成华签订土地使用权转让协议书，因该拟建的中国水产城鲜活水产品交易市场并未成立，故其相应法律后果应由发起人承担。根据现有证据显示，本案被告胡全荣不是鲜活市场及其筹建处的发起人。因此，原告奚成华与被告胡全荣之间不存在直接利害关系，胡全荣不是本案的适格被告。因诉讼主体资格系案件审理基础问题，本案在认定被告主体不适格后，对其他争点不再论述。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告奚成华的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭裁定书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 王云奖代理审判员 李 光人民陪审员 孙根花二〇一三年十月九日代书 记员 方宇强 百度搜索“”