（2013）浙杭民终字第2491号

裁判日期: 2013-10-09

公开日期: 2014-06-19

案件名称

徐爱琴与浙江盛泰房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙��省杭州市中级人民法院

所属地区

浙��省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浙江盛泰房地产开发有限公司,徐爱琴

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第2491号上诉人（原审被告）：浙江盛泰房地产开发有限公司。法定代表人：陈帮政。委托代理人：冯泽周、吴宝宝。被上诉人（原审原告）：徐爱琴。委托代理人：徐新源。上诉人浙江盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房产）因与被上诉人徐爱琴租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2011年7月14日，徐爱琴与盛泰房产签订《租赁合同》两份，约定盛泰房产将星尚城商场第二层2023、2025两间店铺租赁给徐爱琴经营，租赁期限均为25个月，即2011年10月30日起到2013年11月29日止，其中2011年10月30日至2011年11月29日免收��金，合同期内每间店铺总租金均为48004元。合同同时均约定，徐爱琴同意并接受盛泰房产将商场的管理全权委托给浙江星尚城商业管理有限公司（以下简称星尚城公司），徐爱琴必须在签订租赁合同当日与星尚城公司签订《管理合同》，租赁合同才能生效，徐爱琴如不遵守国家相关工商、税务、物价、消防等政策法规，不服从星尚城商场的各项规章制度，盛泰房产有权解除合同，已交租金不予退回。同日，徐爱琴与星尚城公司签订《管理合同》两份，均约定由星尚城公司接受盛泰房产的委托对徐爱琴承租商铺进行管理。合同签订后，徐爱琴向盛泰房产交纳了2023店铺租金24002元、2025店铺租金24002元。2012年10月29日，星尚城公司向徐爱琴发出通知一份，载明将合同中规定的租赁费、管理费、物业费的交付时间顺延12天，即截止日期至2012年11月12日，对在2012年11月5日前支付者，给予第二年租赁费和管理费在合同规定的基础上各优惠30%，30%优惠后的管理费缴纳金额为88409元，30%优惠后的租赁费缴纳金额为33603元。2012年11月5日，徐爱琴与星尚城公司签订补充协议两份，约定两间店铺下一租赁年度费用均由24002元变更为16802元，两间店铺第二年管理费人民币56006元均变更为39204元，第二年物业费均为5001元。同日，徐爱琴将两间商铺第二年度的租赁费用33604元交纳给星尚城公司。合同履行过程中，双方由于退租一事产生分歧。2012年12月23日，星尚城公司向徐爱琴发出限期腾退通知一份，通知由于徐爱琴对签约协议及文件的履行存在严重瑕疵，且履行瑕疵已对公司及商户造成了实质性损害，严重干预到星尚城的正常开业和经营，鉴于上述情况，公司要求自接到通知之日起3个自然日内将2023、2025商铺内的物品全部搬离，腾退出商铺，待徐爱琴对通知��涉及的内容作出合理阐释和责任承担后，再行由双方协商协议的履行、存续等相关问题。同日，星尚城公司用布将徐爱琴承租的两间商铺围住，徐爱琴无法进行经营，后徐爱琴手持菜刀进入商场，将围布割破，引起围观。现徐爱琴起诉至法院，要求判决：确认徐爱琴与盛泰房产之间的租赁合同已于2012年12月23日解除：盛泰房产返还已支付的租赁费33604元，并支付从2012年12月24日起至判决确定履行日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失；本案诉讼费用由盛泰房产承担。原审法院认为，徐爱琴与盛泰房产间签订的两份《租赁合同》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。租赁合同中明确约定盛泰房产将涉案商铺委托星尚城公司管理，故徐爱琴在订立合同时已明知盛泰房产与星尚城公司存在代理关系，故星尚城公司与徐爱琴签订的补充协议，直接约束徐爱琴、盛泰房产双方。徐爱琴、盛泰房产协商一致对原租赁合同约定的租赁费用进行了变更，真实有效。本案的争议焦点为双方租赁合同解除的时间及盛泰房产是否应当退还租赁费用。徐爱琴请求确认其与盛泰房产之间的租赁合同于2012年12月23日解除，盛泰房产则辩称同意解除合同，但应当从庭审之日即2013年5月15日起解除。对此，原审法院认为，盛泰房产于2012年12月23日向徐爱琴发出限期腾退通知中虽未明确提出解除合同，但其要求徐爱琴腾退的行为已表明其解除合同之意，且盛泰房产用围布将徐爱琴承租商铺围住，实际上也导致徐爱琴无法经营，在徐爱琴同意解除租赁合同的情况下，原审法院确认徐爱琴、盛泰房产之间签订的两份租赁合同于2012年12月23日起解除。徐爱琴请求返还第二年租赁费用，盛泰房产辩称徐爱琴参与围堵商场的行为，违反了商城的规章制度，故租金不予以退还。对此，原审法院认为，现有证据无法证明徐爱琴在经营商铺过程中违反了星尚城的规章制度，故盛泰房产租金不应予以退还的辩称不符合双方约定，原审法院不予采纳。关于退还租赁费用的金额，原审法院认为，根据合同约定，徐爱琴交纳的33604元租赁费用应为2012年11月30日至2013年11月29日期间的费用，因此盛泰房产应将合同解除日2012年12月23日之后的租赁费用退还给徐爱琴，经计算为31457.08元（33604元／年÷12月×11月＋33604元／年÷12月÷30天×7天）。盛泰房产应将租赁费用退还给徐爱琴而实际未予以退还，故徐爱琴主张盛泰房产应自2012年12月24日起支付按银行同期同类贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2013年7月10日判决：一、确认徐爱琴与盛泰房产之间签订的2023店铺《租赁合同》、2025店铺《租赁合同》于2012年12月23日起解除；二、盛泰房产于判决生效后十日内退还给徐爱琴租金31457.08元并支付该款的利息损失（从2012年12月24日起按银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回徐爱琴的其余诉讼请求。案件受理费640元，减半收取320元，由徐爱琴负担20元，盛泰房产负担300元。宣判后，盛泰房产不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《租赁合同》于2012年12月23日解除属错误。徐爱琴数次组织、参与围堵时间，严重违反双方签订的《租赁合同》、《管理合同》，构成违约。为避免事态进一步恶化，盛泰房产于2012年12月22日对徐爱琴经营的2023及2025商铺实施封存，并给其他店铺围上幕布以维护其物品的安全，由双方对合同的履行、存续等进行协商。但徐爱琴对发出的书面通知采取对立态度，纠集其亲戚等人对盛泰房产的管理人员进行口头上的人身威胁。对此，盛泰房产于2012年12月23日书面催告徐爱琴将商铺限期腾退，并下发限期腾退通知，期间盛泰房产与徐爱琴多次协商未果。盛泰房产发的“限期腾退通知”是依据合同约定行使管理职责，目的在于针对徐爱琴不服从商场管理作出的管理方式，并未表明解除合同的意思。二、徐爱琴违反商场的管理制度，应当承担违约责任，原审法院对此没有认定，属错误。双方在履行合同期间，徐爱琴组织、参与、联合其他商户参与围堵事件，在商场正常营业期间，通过堵在商场门口不让顾客进入等方式扰乱正常经营，对商场的利益造成了极大损失，徐爱琴应对此承担责任。综上，请求撤销一审判决，改判驳回徐爱琴��诉讼请求。上诉人盛泰房产在二审中未提交新证据。被上诉人徐爱琴辩称，盛泰房产于2012年12月22日因与其他商户纠葛，无故围封了其租赁的店铺，使店铺无法正常经营，经多次协商，盛泰房产仍不肯拆除。因盛泰房产的上述行为导致其无法实现原合同经营目的，无法继续履行合同，同时，盛泰房产又向其发出《限期腾退通知》，要求其在3日内腾退店铺，以书面形式告知双方之间的合同履行终止，故双方合同应于2013年12月23日解除。另外，盛泰房产并未提供证据证明“徐爱琴通过过激、不合法的方式组织联合其他商户参与围堵时间、扰乱经营”，反而是盛泰房产围封店铺的行为给其造成了损害，因此，其并不存在违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人徐爱琴在二审中未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现盛泰房产向徐爱琴发出限期腾退通知并违封其商铺，实质上剥夺了徐爱琴作为承租人对租赁物使用、收益的权利，可以认定盛泰房产向徐爱琴表达了其解除租赁合同之意。后，徐爱琴也未再实际使用该案涉商铺，且同意解除租赁合同。原审法院依据上述事实认定徐爱琴、盛泰房产之间签订的两份租赁合同于2012年12月23日起解除，并无不当。至于盛泰房产认为徐爱琴违反商场管理制度的意见，因其无法提供证据予以证明，故本院对于该上诉理由不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人浙江盛泰房地产开发有限公司承担��本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　盛　峰代理审判员　　睢晓鹏二〇一三年十月九日书　记　员　　丁　晔关注微信公众号“”