（2013）崂民三初字第106号
裁判日期: 2013-10-09
公开日期: 2014-03-20
案件名称
张国基与青岛众合嘉企业管理有限公司、刁锡金房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张国基,青岛众合嘉企业管理有限公司,刁锡金
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条
全文
青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2013）崂民三初字第106号原告张国基，男，1955年9月27日生，汉族。委托代理人刘惟佳，山东润世律师事务所律师。被告青岛众合嘉企业管理有限公司，（新兴路）。法定代表人魏振东，职务经理。被告刁锡金，男，1952年12月30日生，汉族。两被告共同委托代理人ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。原告张国基诉与被告青岛众合嘉企业管理有限公司、刁锡金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员徐春雷担任审判长，与人民陪审员张朝霞、王帅共同组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张国基及委托代理人刘惟佳，被告青岛众合嘉企业管理有限公司、刁锡金之委托代理人ＸＸ均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张国基诉称，2011年4月20日，原告与被告青岛众合嘉企业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，该被告承租了原告位于本市崂山区中韩街道文张村后背撘山（新兴路）的两处厂房，面积约为2000平方米。租期5年，租金每年150000元，第一年租金于签订合同时一次性付清，剩余四年租金分别于该年度开始前一个月（即每年3月20日）前一次性付清，每逾期一天需承担当年租金万分之五的违约金，逾期七天以上原告有权终止合同，被告刁锡金为被告青岛众合嘉企业管理有限公司承担保证责任。合同签订后，原告依约向被告青岛众合嘉企业管理有限公司提供了租赁房屋及相关设施，但是被告除了第一年履行的基本适合外，从第二年开始就已各种借口拖欠应交租金，被告在延期交付了第二年租金中的80000元后，对另外应交的租金70000元一直拖欠至今未付。故诉请法院判令：1、解除原、被告2011年4月20日签订的《房屋租赁合同》；2、被告青岛众合嘉企业管理有限公司偿付所欠租金70000元、违约金26250元，合计96250元；3、本案诉讼费由被告承担；4、被告刁锡金对上述债务承担连带清偿责任。被告青岛众合嘉企业管理有限公司辩称：原告提出解除合同不符合法律规定，与事实不符。首先被告欠交租金事出有因。2011年6月，被告租用的房屋屋顶突然塌陷，导致被告的部分机器设备受损严重，造成停工停产。在与原告交涉无果的情况下，自行维修了设备；其次，双方约定供水和排水畅通至市政管道，但时至今日仍未接通。为此被告已向原告多次要求其解决，但原告迟迟未予以解决，无奈被告只好自行出资打深水井一口；最后原告给被告提供的电源系高价电，明显高于当地普通电价水平。针对上述三个方面的问题，被告多次要求原告按合同解决，但原告至今未予答复，导致双方矛盾发生，被告只好从租金中将损失扣除，故被告拖欠租金事出有因。因此，原告诉请不应得到支持。被告刁锡金辩称：被告刁锡金系原告与被告青岛众合嘉企业管理有限公司签订合同的介绍者。对双方签订合同起到见证作用，并没有承诺给任何一方承担保证责任，合同中也未涉及到被告刁锡金承担保证责任的内容，所以，被告刁锡金不应是本案的当事人和诉讼主体。经本院审理查明，2011年4月20日，原告与被告青岛众合嘉企业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于青岛市崂山区文张村后背撘山的厂房两处租赁于被告青岛众合嘉企业管理有限公司，面积约为2000平方米；租期从2011年4月20日起至2016年4月19日止共5年，每年150000元，第一年租金于签订合同时一次性付清，剩余四年租金分别于该年度开始前一个月（即每年3月20日）前一次性付清，每逾期一天需承担当年租金千分之五的违约金，逾期七天以上原告有权终止合同。并由原告提供200千瓦电源，提供供水、排水畅通至市政管道，对厂房外部墙体自然出现的塌陷、屋面漏雨进行维修，其他方面全部由被告青岛众合嘉企业管理有限公司负责维修（如下水道堵塞等）。被告刁锡金在担保人一栏中签字确认。合同签订后2011年度租金150000元被告青岛众合嘉企业管理有限公司已支付，2012年4月20日被告青岛众合嘉企业管理有限公司支付2012年度租金80000元，剩余70000元至今未支付，2013年度的租金未支付。2011年3月20日，被告青岛众合嘉企业管理有限公司交纳押金10000元。案件审理过程中，原告主张自2013年3月20日起解除合同。原告本案提交证据及被告质证情况如下：1、提交出租前涉案出租房屋结构图一张，证明出租前涉案房屋的完好状态。图片中红笔点点的地方系被告青岛众合嘉企业管理有限公司租赁涉案房屋使用后，擅自对涉案房屋进行了改造。主要是拆除了承重隔断，建了大棚的事实。2、提交图片一宗，证明租赁前包装车间室内承重隔断的状况，成品库出租前的承重隔断状况，出租前包装间及成品库被出租后被被告改造后的状况，被告擅自更换承租物屋顶屋面瓦的材料，原成品库屋顶被承租方擅自加建了挡水板，加上挡水板，水就积在了屋顶，造成了屋顶的压力，承租方擅自更换原告配备的上水泵，造成了淤沙淤泥，出水量减少的结果。两被告质证称：首先，对房屋图纸平面图不予认可，该平面图的生成时间无法确认。该平面图的效力显然是自绘的图，很难与事实相符合，故该证据的证明内容不能成立。关于成品库的照片，根据其内容，无法确认位置，而且显然与本案的房屋无法对应，原告对该租赁房屋是否进行过改造也无法确认。故以无法确认时间的照片现状来证明本案的事实不能成立。图片应当是反映房顶塌陷后整修的现状，与原告所称的擅自改造与事实不符。图片中所堆叠的石棉瓦是因为屋顶塌陷后更换下来的石棉瓦，而不是被告擅自更换。关于挡水板，1、证明了原告所提交的房屋有漏水现象；2、如此轻巧的挡水板在房屋的边缘，是不可能对房屋屋顶的压力造成任何负面作用，故原告称加建挡水板对屋顶造成压力不能成立。关于水泵问题，该证据恰恰证明原告没有按照合同约定为被告提供市政管道的供水设施，该水井是原告一个临时的供水设施，供水量远远不能满足被告的生产需求。水泵更换是原告为了加大抽水的力度，将原来供水达不到要求的水泵予以更换是非常正常的事情，故不存在私自更换造成违约的事情。3、提交涉案房屋出租前的照片一宗，证明涉案房屋出租前的房屋结构情况。两被告质证称：对该照片的真实性有异议，证明的事项不予认可。因为原告不能证明该厂房在租赁被告之前是否有过改造，照片生成的时间不能确认，故对该证据不予认可。被告本案提交证据及原告质证情况如下：1、提交照片8张，证明租赁房屋房顶在被告使用过程中发生了坍塌的事实，以及砸坏被告包装设备的事实，及被告进行房屋维修的事实。原告质证称：通过成品库屋顶塌陷的照片可以看出是涉案房屋的情况，房屋塌陷是事实，该组照片恰恰可以证明涉案房屋承重隔断被拆除，被告提交的该组照片与原告提交的照片吻合，恰好证明被告擅自拆除了原来的包装间和成品库的承重隔断，故造成屋顶塌陷的责任在被告。关于被告提供的设备被砸坏的照片，对该照片的形式不认可，无法证明设备是怎样坏的，是何原因砸坏的，与屋顶塌落无因果关系证明。退一步讲，即使设备是屋顶砸坏的，也是被告自己的问题。2、提交费用单据7份，证明被告修缮塌陷房屋花费费用10000元；因房屋的塌陷，损坏包装机一台，被告为此购置新的包装机一台所支出的费用为49000元，向被告主张20000元；因为原告没有按合同约定给被告提供与市政相通的水源，其原有的水井不能满足水源，无奈在院内打深水井一口，以满足生产需求，为此支出费用19200元。上述共计产生费用为49200元。原告质证称：更换屋顶屋面板的单据是2011年6月28日的，设备购买的单据是2011年6月11日的，屋顶坏了应该先换屋顶再购买设备，但是该证据显示是在先购买设备17天后再修缮的屋顶，违反常理。关于打水井系被告违约，合同第八、十项有约定，被告擅自打水井，更换水泵违反合同约定。该部分费用的产生系被告自己造成的，与原告无关。上述事实，有原告提交的租赁合同、证明、照片、平面图、工商登记材料，被告提交的照片、收费单据及双方当事人陈述在案为凭，可以采信。本院认为，原告与被告青岛众合嘉企业管理有限公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示。双方应按照合同履行自己相应的权利义务。合同签订后原告如约将房屋交付被告青岛众合嘉企业管理有限公司使用，被告青岛众合嘉企业管理有限公司应按合同约定支付租金，现被告青岛众合嘉企业管理有限公司未按合同约定足额支付2012年度租金，已构成违约，原告向被告青岛众合嘉企业管理有限公司主张所欠2012年度租金70000元，理由正当，本院予以支持。因被告青岛众合嘉企业管理有限公司的违约行为已构成合同约定的合同解除条件，原告主张自2013年3月20日起解除双方的租赁合同，本院予以确认。根据合同约定，被告青岛众合嘉管理有限公司逾期支付租金，每逾期一天需承担当年租金千分之五的违约金，现原告按日万分之五主张自2012年4月20日起至2013年4月19日止的违约金26250元，不违反法律法规强制性规定及合同约定，本院予以支持。被告刁锡金虽在合同落款处担保人一栏中签字，但未明确约定其保证方式，应按照连带责任保证承担保证责任。本案审理过程中，被告青岛众合嘉企业管理有限公司曾向本院提起反诉，向原告主张损害赔偿责任。本院认为，该反诉不符合反诉条件，依法应予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、原告张国基与被告青岛众合嘉企业管理有限公司2011年4月20日签订的房屋租赁合同于2013年3月20日解除。二、被告青岛众合嘉企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张国基租金70000元。三、被告青岛众合嘉企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张国基违约金26250元。四、被告刁锡金对上述二、三项承担连带清偿责任。五、驳回被告青岛众合嘉企业管理有限公司的反诉起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2206元，由被告青岛众合嘉企业管理有限公司、被告刁锡金共同承担。（因原告已预交，被告青岛众合嘉企业管理有限公司、刁锡金应于本判决生效之日起10日内支付原告张国基诉讼费用2206元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 徐春雷人民陪审员 张朝霞人民陪审员 王 帅二〇一三年十月九日书 记 员 李 媛 关注微信公众号“”