（2013）南民初字第1081号
裁判日期: 2013-10-09
公开日期: 2014-11-04
案件名称
（2013）南民初字第1081号原告（反诉被告）廖方继与被告（反诉原告）廖方坡、第三人郑彩琼房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
贵港市港南区人民法院
所属地区
贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖方继,廖方坡,郑彩琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款
全文
广西壮族自治区贵港市港南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第1081号原告（反诉被告）廖方继，男，1967年5月26日出生。委托代理人覃新明，女，1968年11月8日出生。委托代理人李瑞平，男，1952年8月26日出生。被告（反诉原告）廖方坡，男，1957年10月11日出生。委托代理人甘全朋，广西君望律师事务所律师。第三人郑彩琼，女，1962年10月3日出生。原告（反诉被告）廖方继与被告（反诉原告）廖方坡、第三人郑彩琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法由审判员覃玉莲适用简易程序，于2013年8月30日公开开庭进行了审理，书记员李燕丽担任记录。原告廖方继及其委托代理人覃新明、李瑞平，被告廖方坡及其委托代理人甘全朋，第三人郑彩琼到庭参加诉讼。案件在审理过程中，2013年9月16日，本诉原告廖方继向本院提出撤诉申请，法院已另外作出了（2013）南民初字第1081-1号民事裁定书准许本诉原告撤回起诉。本案现已审理终结。被告（反诉原告）廖方坡诉称，第一、2012年2月9日双方签订的《房屋买卖协议书》是无效的，该协议书不是被告真实的意思表示。原、被告系同胞兄弟关系。诉争房屋是被告合法所有，从1994年4月起，被告将房屋借给原告一家人居住。1998年8月被告提出以45000元的价格把诉争房屋卖给原告，原告认为房屋价格过高不同意购买。2011年原告要求以60000元价格购买诉争房屋，被告认为价格太低拒绝。2012年2月9日，原告再次提出以60000元的价格购买该房屋，被告再次拒绝，为此原告召集亲朋好友13人在饭店对被告进行压制，因被告有高血压，在众人的逼迫下感到身体不适，无奈之下在《房屋买卖协议书》上签字，所以，以60000元的价格出售诉争房屋不是被告真实的意思表示。按法律规定应属于无效。第二、被告出售该房屋未经共有人郑彩琼同意，属无权处分的行为。被告与第三人郑彩琼于1987年5月3日登记结婚，诉争房屋是被告与第三人婚后共同出资建造，属于夫妻共同财产，被告未经郑彩琼的同意私自出售该房屋，且郑彩琼对《房屋买卖协议书》不同意追认，所以《房屋买卖协议书》是无效的。综上所述，由于双方签订的《房屋买卖协议书》是无效协议，按法律规定，无效的协议没有法律的约束力，双方不需要履行，应互相返还，因此请求法院判令：1、原告将贵港市港北区贵城镇南江街2651号房屋的国有土地使用证【证号为：贵国用（1998）字第2695号】、房屋所有权证（证号为：贵房权证字第0007**号）原件返还被告；2、被告返还原告房屋转让款60000元，且补偿原告经济损失25000元，合计85000元。被告（反诉原告）对其主张在举证期限内提供的证据有：1、健康体检表及健康检查报告各一份，证实被告患有高血压的事实；2、结婚证一份，证实被告与郑彩琼是夫妻关系及讼争房屋是夫妻共同财产的事实；3、1988年9月16日廖昂群、廖方坡、廖方继、廖甲四人书写的字据一份，证实现争议的房屋是由被告出资建的，属其所有；4、收款收据一份，证实讼争土地的转让费是被告支付的；5、证人廖甲、廖乙证言，证实被告于2012年2月9日签订的《房屋买卖协议书》时证人在场，该协议书并不是被告的真实意思表示。原告（反诉被告）廖方继辩称，被告诉称不是事实，是其胡乱捏造的，诉争房屋本来属于其父亲的遗产，是父亲在1988年建立，土地使用证及房产证都是登记在父亲名下，1994年父亲病故后，母亲因独自居住感觉孤独，便叫原告及其妻儿来诉争房屋居住。1998年被告逼迫母亲及原告到房产管理部门把诉争房屋的所有权人的名字改为被告的名字。2002年，被告因要购买贵港市世纪花园的宅基地，第三人郑彩琼说将诉争房屋以45000元的价格卖给原告，最后经商定转让价为40000元，原告支付了被告及第三人房屋价款合计37000元。1995-1996年诉争房屋所在街道因街道硬化需要1000元、水表、电表更换等费用3700元都是原告支付，因此原告已经支付给被告40700元。原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，但被告说双方系亲兄弟，没有必要过户。2011年底，被告同意把诉争房屋定价为60000元卖给原告。2012年2月9日，原、被告及其同宗兄弟在饭店再次商定买卖诉争房屋的事宜，经商量后，双方同意定价为60000元，被告当时打电话给第三人，第三人也同意了，双方核对《房屋买卖协议书》后没有异议，原、被告分别在《房屋买卖协议书》上面签名，最后见证人也在上面签名，当时原告支付了诉争房屋的转让款60000元给被告，因此，被告称双方签订的《房屋买卖协议书》不是被告的真实意思表示没有事实依据。诉争房屋是原、被告父亲的遗产，不属于被告夫妻的共同财产。2011年被告夫妻跟哥哥廖其辉说诉争房屋要提价到60000元；2012年2月9日原、被告签订《房屋买卖协议书》时，被告已经打电话告知其妻子把诉争房屋卖给原告，被告已代替其妻子行使权利；诉争房屋的土地使用证及房屋所有权证登记的都是被告的姓名，不需要第三人的同意，因此，被告称出售该房屋未经第三人同意属无权处分行为没有事实依据，请求法院应驳回被告的诉讼请求。原告（反诉被告）廖方继为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件一份，证实原告的身份情况；2、房屋买卖协议书一份，证实原、被告于2012年2月9日签订该协议，被告将贵港市港北区贵城镇南江街2651号房屋转让给原告的事实；3、2012年2月9日收条一份，证实被告收到原告支付房屋转让费60000元；4、贵国用（1998）字第2695号国有土地使用证一份，证实该房屋土地使用者是被告；5、贵房权证字第0007**号房屋所有权证一份，证实该房屋所有权人是被告；6、证人廖丙、廖丁证言，证实原、被告于2012年2月9日签订的《房屋买卖协议书》，两位证人在场，清楚当时的情况。第三人郑彩琼述称，原、被告未经第三人同意转让诉争房屋，该转让行为是无效的。第三人不同意被告把诉争房屋卖给原告，要求原告返还诉争房屋的国有土地证及房屋所有权证给被告及第三人，第三人和被告同意返还房屋转让款60000元给原告，并且补偿原告经济损失25000元。第三人对其陈述在举证期限内没有证据向法庭提供。经过开庭质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1的真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据2的真实性没有异议，对证实的内容有异议，认为不能证实该房屋是夫妻共同财产；对证据3因被告逾期举证，因此不予质证；对证据4的真实性没有异议，但对“廖方坡黄恒足合交”这几个字有异议；对证据5证人证言有异议，其认为并没有胁迫被告在《房屋买卖协议书》上签字。第三人对被告（反诉原告）提供的证据均没有异议。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、3、4、5没有异议；对证据2真实性没有异议，但该协议没有第三人的签名，该房屋转让价为60000元并不是被告的真实意思表示；对证据6有异议，证人证言是不真实的，房屋转让价格60000元并不是经过讨论，其也没有同意。第三人对原告（反诉被告）提供的证据1、3、4、5没有异议，对证据2有异议，其不清楚这回事，也没有签到名；对证据6有异议，证人证言是不真实的。本院对双方当事人均无异议的证据予以确认。对于证据真实性没有异议，但对证明内容有异议的证据，因这些证据与双方诉辩事由具有关联性，故本院根据案情和其他证据综合予以认定。对于被告（反诉原告）提供的证据3，本院认为没有其他证据予以佐证，本院不作为定案的依据；对于证据5，因没有其他证据予以佐证，本院不予采信。对于原告（反诉被告）提供的证据6，因没有其他证据予以佐证，本院不予采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告（反诉被告）廖方继与被告（反诉原告）廖方坡系同胞兄弟关系。第三人郑彩琼与被告系夫妻关系，双方于1987年5月3日登记结婚。1994年至今诉争房屋都是原告一家人居住。诉争房屋于1998年办理国有土地使用证及房屋所有权证，两证上登记的土地使用者及房屋所有权人是廖方坡。一直以来，原、被告多次协商诉争房屋的买卖，但双方最终没有达成一致的书面房屋买卖协议。2012年2月9日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》，协议书上约定：一、甲方（即被告）愿意将坐落在贵港市港北区贵城镇南江街2651号房屋，占地面积44.00平方米，建筑面积93.40平方米【贵房权证字第0007**号，土地证贵国用（1998）字第2695号】，卖给乙方（即原告）名下使用，买卖成交后永远属乙方所有。二、买卖房屋价款为人民币60000元（陆万元整），房屋买卖费用于当日一次性结清。三、公房公地租赁费由乙方自行交费。乙方居住期间修路、更换水表、电表等费用由乙方负责。……六、过户手续限于2012年12月30日前办结。但因国家政策尚不办理过户的可延期至政策允许办理为止……。原、被告均在协议书上签名及捺印，廖甲、廖其辉、廖庆龙等13位见证人均在协议书上签上自己的姓名及捺印。当天，原告给付了被告房屋买卖的转让款合计60000元，被告出具了收条一张给原告收执。收条上载明：今收到廖方继交来房屋转让款陆万元正（以前交37000元，今天交23000元，共6万元）。当天被告将诉争房屋的国有土地使用证及房屋所有权证交给原告收执。诉争房屋至今没有办理过户手续。为此，原告于2013年7月31日向法院提出诉讼，要求法院判令被告按合同约定协助原告办理诉争房屋的过户手续。2013年8月19日，被告向本院提出了反诉，请求法院判令：1、原告返还诉争房屋的国有土地使用证及房屋所有权证原件返还给被告；2、被告返还原告房屋转让款60000元，且补偿原告经济损失25000元，合计85000元。案件在审理过程中，2013年9月16日，本诉原告廖方继向本院提出撤诉申请，法院已另外作出了（2013）南民初字第1081-1号民事裁定书准许本诉原告撤回起诉。另查明，原、被告在签订《房屋买卖协议书》当天，第三人不在场。综合各方当事人的意见，本案反诉的争议焦点为：1、反诉原告廖方坡与反诉被告廖方继签订的《房屋买卖协议书》是否有效？2、反诉原告廖方坡要求反诉被告廖方继返还贵港市港北区贵城镇南江街2651号房屋国有土地使用证【贵国用（1998）字第2695号】、房屋所有权证（贵房权证字第0007**号）原件有何事实及法律的依据。本院认为，根据婚姻法的有关规定，夫妻在婚姻关系存续期间由一方购买的财产，除法律特别规定或双方当事人约定为夫妻一方的财产外，归夫妻共同所有。本案中，诉争房屋的国有土地使用证及房屋所有权证虽然是登记在反诉原告一人名下，但该财产是反诉原告与第三人郑彩琼在夫妻关系存续期间取得的，应认定该房屋为夫妻共同财产，反诉原告与第三人均对该房屋有平等的处理权，反诉原告无权单独处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的。受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中反诉原、被告签订的《房屋买卖协议书》，第三人并未在该协议书上签名，反诉被告与反诉原告是同胞兄弟关系，其明知诉争房屋属于反诉原告与第三人的夫妻共同财产，该房屋的买卖事后也没有得到第三人的追认；《房屋买卖协议书》签订的时间为2012年2月9日，根据诉争房屋的情况及当时的市场价格，反诉被告仅支付了房屋的转让款60000元，该价格并非诉争房屋在2012年的合理对价；诉争房屋至今并未办理过户手续。综上所述，反诉被告的行为并不符合善意取得，反诉原告没有经过共有人郑彩琼的同意，无权单独将诉争房屋转卖给反诉被告，因此原、被告签订的《房屋买卖协议书》违法了法律法规的强制性规定，是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中造成合同无效的，原、被告都有过错，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此反诉原告应将反诉被告交付的房屋转让款返还给反诉被告，反诉被告也应将诉争房屋的国有土地使用证及房屋所有权证返还给反诉原告。鉴于合同无效，反诉原告也有过错，其还应向反诉被告支付60000元的利息损失，利息损失应从收到购房款之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，因反诉原告自愿补偿经济损失25000元给反诉被告，不违反法律规定，本院予以准许，因此对于反诉原告的诉讼请求，本院予以支持。反诉被告辩称与反诉原告夫妻于2002年开始已经就诉争房屋达成了一致的买卖协议，对此，证据不足，本院不予采信。反诉被告辩称诉争房屋不属于反诉原告与第三人的夫妻共同财产，对此，并没有事实及法律依据，本院不予采信。案件在审理过程中，本诉原告向法院提出了撤诉申请，是对其权利的合法处分。综上所述，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定：一、被告（反诉原告）廖方坡与原告（反诉被告）廖方继于2012年2月9日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、原告（反诉被告）廖方继将贵港市港北区贵城镇南江街2651号房屋的国有土地使用证【贵国用（1998）字第2695号】、房屋所有权证（贵房权证字第0007**号）原件返还被告（反诉原告）廖方坡；三、被告（反诉原告）廖方坡返还原告（反诉被告）廖方继房屋转让款60000元，被告（反诉原告）廖方坡支付原告（反诉被告）廖方继经济损失25000元，合计人民币85000元。本案反诉受理费650元（被告已预交），由被告（反诉原告）廖方坡负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满后次日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费1300元（款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：455101012001893）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 覃玉莲二〇一三年十月九日书记员 李燕丽附法律条文：《中华人民共和国婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的。受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：