（2013）钟民初字第694号

裁判日期: 2013-10-09

公开日期: 2014-10-31

案件名称

原告杨××、卢×、王××、陶××与被告钟山县飞达置业投资服务有限责任公司（以下简称飞达置业公司）商品房销售合同纠纷一案民事判决书

法院

钟山县人民法院

所属地区

钟山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨××,卢×,王××,陶××,钟山县飞达置业投资服务有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广西壮族自治区钟山县人民法院民事判决书（2013）钟民初字第694号原告杨××。原告卢×。原告（反诉被告）王××。原告（反诉被告）陶××。委托代理人陈裕卫，钟山县法律事务中心法律工作者，代理上述四原告。被告（反诉原告）钟山县飞达置业投资服务有限责任公司。法定代表人李海涛，该公司经理。委托代理人董学繁，广西顺景律师事务所律师。原告杨××、卢×、王××、陶××与被告钟山县飞达置业投资服务有限责任公司（以下简称飞达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理后，被告飞达置业公司于2013年5月28日对原告王××、陶××向本院提出反诉请求，本院予以受理。本院受理本案本诉和反诉后，依法组成由审判员陈安录担任审判长，代理审判员黄蕾、人民陪审员潘宗禄参加的合议庭，于2013年6月19日公开开庭进行了审理。书记员苑楠担任庭审记录。原告杨××、卢×、王××、陶××及其委托代理人陈裕卫，被告飞达��业公司的委托代理人董学繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨××、卢×、王××、陶××诉称，2012年1月13日，四原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告将其正在建设的位于钟山县城兴钟中路东侧的金达大厦4单元801号、3单元702号、4单元1001号、4单元802号商品房分别出售给原告杨××、卢×、王××、陶××，被告应于2012年12月1日前将符合合同约定的商品房交付给上述四原告。合同签订后，四原告按照合同约定履行了付款义务，但被告以四原告未缴纳办理房产登记等手续所需缴纳的税费为由，拒不办理交房手续，至今未将房屋交付给四原告，造成了四原告未能按时取得所购房屋的损失，应当赔偿。另外，在上述合同签订前，被告未取得商品房预售许可证，却分别向原告杨××、卢×、王××、陶××收取了购房预付款42600元、44800元、42600元、41800元，违反��《商品房销售管理办法》的规定，造成了四原告所付购房预付款的利息损失，亦应赔偿。因此，请求人民法院判决：1、被告分别向原告杨××、卢×、王××、陶××交付所购房屋；2、被告分别向原告杨××、卢×、王××、陶××赔偿逾期交房损失（从2012年12月1日起至实际交房之日止按同地段房屋租金500元／月计付）；3、被告分别向原告杨××、卢×、王××、陶××支付购房预付款利息2376.66元、2383.07元、2376.66元、2381.76元（从各原告实际支付预付款之日起至被告取得商品房预售许可证之日即2011年12月8日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计付）。原告杨××、卢×、王××、陶××对其主张在举证期限内提供的证据有：1、钟山金达大厦预订单2份、商品房买卖合同4份，证明该预订单及商品房买卖合同是被告制定和提供的格式合同；2、原告杨××付款凭证及收款收据13��、原告卢×付款凭证及收款收据10单、原告王××付款凭证及收款收据9单、原告陶××付款凭证及收款收据13单，证明四原告均已按合同约定付清了全部购房款并缴纳了水电安装材料费；3、钟山县地税局缴税通知书1份、缴税凭证4份，证明四原告与被告未能就办理房产登记等手续所需缴纳的税费应由谁承担的问题达成一致意见；4、照片5张，证明截至2013年4月19日止四原告所购的房屋均未安装窗户，未达到合同约定的交房标准。被告飞达置业公司辩称，被告在未取得商品房预售许可证前收取购房预付款没有违反法律的规定，无需向四原告支付预付款利息。根据合同约定，被告应于2012年12月1日前将符合合同约定的商品房交付四原告使用，但如四原告出现违约情形，被告可据实延期交房。金达大厦在2012年12月1日前已经完成整体施工，并于2012年12月11日经相关部门验收备��，达到了交房标准。被告曾多次登报催促四原告办理房屋交接手续，但四原告均不愿依约定缴纳办理房产登记等手续所需缴纳的税费，致使房屋至今未能交付。因此，请求法院驳回四原告的各项诉讼请求。被告飞达置业公司对其主张在举证期限内提供的证据有：1、营业执照1份、法定代表人身份证1份，证明被告具有诉讼主体资格；2、贺州日报2份，证明被告曾多次催促四原告办理受领房屋手续，四原告均不配合的事实；3、意邀开发合同书1份、钟山县工商银行职工团购商品房有关问题决议2份，证明四原告与被告签订的商品房买卖合同经过协商，不是格式合同；4、商品房预售许可证1份，证明被告于2011年12月8日取得商品房预售资格；5、竣工验收备案表1份，证明被告承建的金达大厦于2012年12月11日完成竣工验收手续，符合交房标准。被告飞达置业公司反诉称��2012年1月13日，被告分别与原告王××、陶××签订了《商品房买卖合同》，约定由被告将其正在建设的位于钟山县城兴钟北路东侧的金达大厦4单元1001号、4单元802号分别出售给原告王××、陶××，房屋总价款分别为147000元、142600元。该合同还约定，原告王××、陶××与被告签订《商品房买卖合同》之前分别交付的诚意金42600元、41800元转化为购房预付款后，剩余购房款从大厦第三层开始，每层建造时即每个月，原告王××至少支付一期购房款11600元，原告陶××至少支付一期购房款11200元，至大厦第十一层封顶时止全部付清。金达大厦共十一层，第三层至第十一层共九层，第三层已于2012年1月完工，根据上述被告分别与原告王××、陶××签订的《商品房买卖合同》中关于付款方式及付款期限的约定，原告王××、陶××剩余的购房款应在2012年2月至2012年10月期间分别按每月11600��和每月11200元分九期付清，但原告王××、陶××未按上述约定支付剩余购房款。其中，原告王××第二期购房款应在2012年3月31日前支付，却在2012年4月19日支付，逾期19天；第四期购房款应在2012年5月31日前支付，却在2012年6月18日支付，逾期18天；第六期购房款应在2012年7月31日前支付，却在2012年8月29日支付，逾期29天；第八期购房款应在2012年9月30日前支付，却在2012年10月30日支付，逾期30天。原告陶××第二期购房款应在2012年3月31日前支付，却在2012年4月1日支付，逾期1天；第五期购房款应在2012年6月30日前支付，却在2012年7月1日支付，逾期1天；第八期购房款应在2012年9月30日前支付，却在2012年10月4日支付，逾期4天。根据合同关于违约责任的约定，逾期付款15日之内的，自应付款期限届满第二日起至实际全额支付之日止每日按逾期应付款的3%支付违约金，逾期付款超过30日的，被告有权解除合同。原告王××逾期付款累计达96天，应支付违约金33408元（11600元×3%×96天），原告陶××逾期付款累计达6天，应支付违约金2016元（11200元×3%×6天），且被告有权解除与原告王××、陶××签订的《商品房买卖合同》。另外，房屋建成后，被告曾多次登报通知原告王××、陶××办理房屋交接手续，但二原告因不愿依约定缴纳办理房产登记等手续所需缴纳的税费，致使房屋至今未能交付，造成了被告的房屋差价损失。原告王××购买的房屋面积为134.47平方米，该房屋现在的市场价为每平方米1700元，购房时约定的价格为每平方米1093.18元，差价为606.82元，被告的房屋差价损失为81600元；原告陶××购买的房屋面积为130.35平方米，该房屋现在的市场价为每平方米1700元，购房时约定的价格为每平方米1093.98元，差价为606.02元，被告的房屋差价损失为79000元。因此，请��法院判决：1、解除被告分别与原告王××、陶××签订的《商品房买卖合同》，2、原告王××、陶××分别向被告支付逾期付款违约金33408元、2016元，3、原告王××、陶××分别向被告赔偿房屋差价损失81600元、79000元。被告飞达置业公司对其反诉主张在举证期限内提供的证据与其在本诉中提供的证据相同。原告王××、陶××针对被告的反诉辩称，被告分别与原告王××、陶××签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，合同对付款方式和付款期限的约定不明确，依法应当作出不利于被告的解释。合同关于违约责任的规定和办理房产登记等手续所需缴纳的税费由原告承担等规定，违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效条款。原告王××、陶××均不存在逾期付款的行为。被告登报通知原告办理房屋交接手续不能证明原告王××、陶××存在违约行为。原告王××、��××已付清全部购房款，被告并无实际损失。因此，请求法院驳回被告的各项反诉请求。原告王××、陶××对其针对被告反诉的主张在举证期限内提供的证据与其在本诉中提供的证据相同。经庭审举证、质证，本院认证如下：四原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院予以确认；四原告提供的证据4，被告认为不能证明照片中的楼层为金达大厦。本院认为，四原告提供的证据4无金达大厦明显标志，不能确认其真实性，本院不予确认。被告提供的证据1、5，四原告无异议，本院予以确认；被告提供的证据2，四原告对其真实性无异议，但认为不能证实四原告存在违约行为。本院认为，该证据是真实的，本院予以确认；被告提供的证据3、4，四原告对其真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，被告提到的证据3、4是真实的，与本案具有关联性，本院予以确认。��合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年5月20日，中国工商银行股份有限公司钟山县支行（以下简称钟山县工行）与被告飞达置业公司签订《意邀开发合同书》，约定由被告在钟山县工行拥有使用权的位于钟山县城兴钟中路东侧的国有土地【土地使用证号为：钟国用（1999）字第001206号】上建设金达大厦（商品房），出售给钟山县工行职工作住房使用。2010年11月15日，被告飞达置业公司分别与原告杨××、卢×、王××、陶××（均为钟山县工行职工）签订《钟山金达大厦预订单》，约定由被告飞达置业公司分别向原告杨××、卢×、王××、陶××预售其准备建设的位于钟山县城兴钟北路东侧的金达大厦4单元801号、3单元702号、4单元1001号、4单元802号商品房，四原告需先交纳预购诚意金，该诚意金在双方正式签订《商品房买卖合同》后可充抵为首期购房款。2011年12月8日，��告取得了商品房预售许可证。2012年1月12日，被告完成金达大厦第三层的整体施工后，于次日分别与原告杨××、卢×、王××、陶××正式签订了《商品房买卖合同》。该合同是由被告提供的格式合同。该合同约定上述预售房屋每套总价款分别为147000元、159100元、147000元、142600元，原告杨××、卢×、王××、陶××于签订该合同前已分别交付的诚意金42600元、44800元、42600元、41800元转化为购房预付款即首期购房款，各剩余购房款自金达大厦（共十一层）第三层（含第三层）开始，原告杨××、卢×、王××、陶××于每层建筑时即每月分别至少支付11600元、12700元、11600元、11200元，至大厦封顶时分九期全部缴清。合同还约定，逾期付款在15日之内的，按逾期付款天数每日支付应付款3%的违约金；逾期付款超过30日的，被告有权解除双方签订的合同。合同签订后，原告杨××分别于2012年2月27日、2012年4月9日、2012年4月23日、2012年7月17日、2012年8月25日、2012年10月12日、2012年10月24日每次支付购房款11600元，累计81200元，于2012年6月29日支付购房款23200元，截至2012年10月24日止，已付清全部购房款147000元；原告卢×分别于2012年2月29日、2012年4月10日、2012年4月30日每次支付购房款12700元，累计38100元，分别于2012年6月28日、2012年8月24日、2012年10月22日每次支付购房款25400元，累计76200元，截至2012年10月22日止，已付清全部购房款159100元；原告王××于2012年2月28日支付购房款11600元，之后分别于2012年4月19日、2012年6月18日、2012年8月29日、2012年10月30日每次支付购房款23200元，累计92800元，截至2012年10月30日止，已付清全部购房款147000元；原告陶××分别于2012年2月29日、2012年4月1日、2012年4月30日、2012年5月30日、2012年7月1日、2012年7月31日、2012年8月30日、2012年10月4日、2012年10月30日每次支付购房款11200元，累计100800元，截至2012年10月30日止，已付清全部购房款142600元。另查明，金达大厦于2010年底开始施工，于2012年12月11日竣工验收。上述被告分别与四原告签订的《商品房买卖合同》约定，被告于2012年12月1日前将房屋交付给四原告使用，如四原告发生违约行为被告可延期交房，并约定办理房产登记手续所需缴纳的税费分别由四原告承担。金达大厦竣工验收后，四原告不愿按合同约定缴纳办理房产登记等手续所需缴纳的相关税费，一直未办理房产登记等手续，亦未与被告办理所购房屋的交接手续。本院认为，被告分别与四原告签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。合同约定四原告购买的房屋办理房产登记等手续时所需缴纳的税费分别由四原告承担，��原告应当依此约定缴纳相关税费办好房产登记手续，并与被告办好各自所购房屋的交接手续。四原告未依此约定履行自己的义务，造成所购房屋至今不能交付和受领，已构成违约。因此，四原告要求被告交付房屋的请求和要求被告赔偿逾期交房损失的请求，本院不予支持。四原告以被告尚未取得商品房预售许可证即向四原告收取购房预付款，违反了《商品房销售管理办法》的规定为由，要求被告赔偿该购房预付款利息损失的请求，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定不符，本院亦不予支持。被告分别与原告王××、陶××签订的《商品房买卖合同》，关于付款方式和付款期限的约定不明确。该合同约定的付款方式和付款期限是：剩余未付的购房款从金达大厦第三层开始，按每层结构建筑时即每月至少支付一期购房款，至大厦封顶时分九期全部付清。合同既约定按每层建筑时付款一期，又约定按每月付款一期，王××、陶××是按每层建筑时付款一期，还是按每月付款一期无法确定。如果按每层建筑时付款一期，从第三层开始付款，签订该合同时第三层已经建筑完工，第一期无论何时付款，王××、陶××都已超过付款期限，以后各层的付款由于未约定每层建筑的起止时间亦无法确定付款时间。大厦的施工进度是由被告掌握的，王××、陶××并不知道，在未约定每层建筑起止时间的情况下合同应当约定由被告承担每层建筑起止时间的告知义务，但合同未约定。如果按每月付款一期进行付款，则应当约定每月付款的起止时间，但合��亦未约定。该合同是由被告提供的格式合同，在格式合同条款约定不明按通常理解存在两种以上解释的情况下，依法应当作出不利于提供格式合同一方的解释。从王××、陶××实际履行付款义务的情况来看，每期付款的时间和金额也是合理的，并无拖延付款的现象。因此，被告以原告王××、陶××逾期付款为由，要求判令原告王××、陶××支付逾期付款违约金的反诉请求理据不足，本院不予支持。被告以原告王××、陶××未及时受领房屋造成其房屋差价损失为由，要求判令原告王××、陶××赔偿房屋差价损失，无损失依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如��：一、驳回原告杨××、卢×、王××、陶××的诉讼请求；二、驳回被告钟山县飞达置业投资服务有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费310元（原告已预交155元），由原告杨××、卢×、王××、陶××负担；反诉案件受理费4425元，由被告钟山县飞达置业投资服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于贺州市中级人民法院。审　判　长　　陈安录代理审判员　　黄　蕾人民陪审员　　钟敬礼二〇一三年十月九日书　记　员　　苑　楠来自