（2013）浦商再初字第0003号
裁判日期: 2013-10-09
公开日期: 2015-09-23
案件名称
赵俊鸣与江苏万诚置业有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
赵俊鸣,江苏万诚置业有限公司,吴海波
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百三十条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第二百零一条
全文
淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书(2013)浦商再初字第0003号原审原告赵俊鸣，个体工商户。委托代理人季秀平，江苏知缘律师事务所律师。原审被告江苏万诚置业有限公司，住所地江苏省泗洪县泗州东大街3号。法定代表人孙文化，该公司董事长。委托代理人付旭东，该公司职员。委托代理人梁孔建，江苏引航律师事务所律师。第三人吴海波，自由职业。委托代理人沈连成，江苏穿石律师事务所律师。原审原告赵俊鸣与原审被告江苏万诚置业有限公司(以下简称万诚公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年1月17日作出(2012)浦商初字第0123号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年4月15日作出(2013)浦商监字第0003号民事裁定，再审本案。再审期间，本院追加吴海波为第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原审原告赵俊鸣及其委托代理人季秀平，原审被告万诚公司委托代理人付旭东、梁孔建，第三人吴海波及其委托代理人沈连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年1月17日，原审原告赵俊鸣诉称：2011年1月18日，原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的淮安市盛世名门小区24-27幢1室房屋，房屋价款为1068830元，合同约定被告应当于2012年12月28日前将验收合格的房屋交付原告，但被告至今不能履行，故被告应当立即交付上述房屋，如被告不能交付上述房屋，则要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，返还原告购房款1068830元，并赔偿原告因解除合同给原告造成的房屋差价损失。原审被告万诚公司辩称：我公司愿意与原告协商解决。原审查明：2012年1月17日，原审原告赵俊鸣分别向本院提起7起商品房销售合同的诉讼（共7套房屋），其中涉案房屋为盛世名门花园24-27幢1室房屋，房屋价款为1068830元，本院于同日立案受理，双方当事人于同日达成如下协议：一、如果万诚公司于2012年8月20日向赵俊鸣返还购房款1068830元并赔偿损失（损失至2011年12月31日为70851元，自2012年1月1日起至实际给付之日止，按日0.0012459标准计算），则双方之间的1021500001723号商品房买卖合同解除，赵俊鸣应当于款项全部到位后、且收到万诚公司要求共同办理解除手续的函件后的3日内协助万诚公司到相关部门办理买卖合同的解除手续，如赵俊鸣未按上述约定履行协助解除义务，则万诚公司可以向人民法院申请强制执行，要求赵俊鸣履行协助义务，且赵俊鸣向万诚公司承担其购房款6%的违约金。二、如果万诚公司未能于2012年8月20日前向赵俊鸣返还购房款并赔偿损失，则应于同年8月23日前向赵俊鸣交付房屋并协助办理产权过户登记手续，否则赵俊鸣可以向人民法院申请强制执行，并要求万诚公司承担购房款6%的违约金及因本案所支付的律师费3000元。本院再审过程中，原审原告赵俊鸣称：2011年1月18日，原审原、被告签订商品房买卖合同1份，约定原审原告购买原审被告开发的淮安市盛世名门小区24-27幢1室房屋，房屋价款为1068830元，合同约定原审被告应当于2012年12月28日前将验收合格的房屋交付原告，但原审被告至今未交付，故要求原审被告履行商品房买卖合同，立即交付上述房屋，并承担本案诉讼费用。原审被告万诚公司答辩称：我公司与原审原告之间虽然签订的是房屋买卖合同，但双方真实关系并非房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。签订房屋买卖合同只是作为民间借贷关系的一种担保形式。双方虽然形式上签订房屋买卖合同，但买卖合同并未实际履行，双方仍按民间借贷关系履行，故本案应当按照民间借贷关系进行审查、判决。第三人吴海波称：清浦法院在2010年7月9日作出（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书，已经把涉案房屋抵给第三人，原审被告将涉案房屋出售或者抵给原审原告的行为属于无权处分，侵犯了第三人的房屋所有权。因此原审原、被告之间的民事调解书是违法的，不应受到法律保护。本院再审查明:2011年1月19日，原审原告赵俊鸣与原审被告万诚公司分别就盛世名门花园24、27幢之间1、2、3、9、10、11、12室营业用房签订商品房买卖合同7份，合同约定上述7套房屋的建筑面积（及价款）分别为：1室（涉案房屋）305.38㎡（1068830元）、2室371.79㎡（1301265元）、3室371.79㎡（1301265元）、9室585.96㎡（2050860元）、10室33.86㎡（208781元）、11室56.72㎡（349736元）、12室35.56㎡（219263元），总价款为650万元，交房时间为2012年12月28日前。赵俊鸣于2011年1月20日将650万元通过信用卡转到万诚公司委托的杨维刚信用卡帐户，万诚公司出具收条1份给赵俊鸣。双方同时口头约定上述650万元作为原审被告向原审原告借款，月利率3.3%，并计算出1年的利息为260万元，该款由原审被告出具借条1份给原审原告，该借条载明：借到赵俊鸣人民币现金260万元，每月支付21万元，期限为1年，如不按时还款，按应还款日1%支付违约金。本院所查明的书证截明：2011年2月21日，赵俊鸣妻子吴庆梅收到万诚公司利息221650元（从2011年1月20日至2月20日按650万元、月利率3.3%、每天7150元计算，下同）。2011年3月29日、4月8日，吴庆梅分别收到万诚公司利息10万元、100200元（信用卡转帐，从2011年2月20日计算至3月19日）。2011年4月29日，赵俊鸣收到万诚公司利息221650元（信用卡转帐，从2011年3月20日计算至4月19日）。2011年6月15日，赵俊鸣收到万诚公司利息214500元（信用卡转帐，从2011年4月20日计算至5月20日）。2012年1月17日，原审原告赵俊鸣分别向本院提起7起商品房销售合同的诉讼，并于同日达成调解协议（内容同原审查明情况）。赵俊明与万诚公司在本院领取调解书后，双方又自行协商撤销了10、11、12室3套重复销售的房屋买卖合同。另查：2008年下半年，原审被告万诚公司因资金紧张陆续向第三人吴海波借款4904400元。借款到期后，被告没有如约还款。为此，吴海波分三次向本院提起诉讼，分别为(2009)浦民二初字第0037号(标的46万元)、(2009)浦民二初字第0082号(标的268万元)、(2009)浦民二初字第0095号(标的173.44万元)。经本院调解，双方当事人分别于2009年2月20日、3月20日、3月2日达成调解协议，并分别约定原审被告及其淮安分公司于2012年6月底之前将3笔借款还清。在上述3件案件审理期间，经第三人吴海波的申请，本院依据(2009)浦民二初字第0095-1号裁定，查封了盛世名门小区27号楼至24号楼及其相连部分的原审被告办公楼第一层房屋(保全时，房屋没有编具体房号)。2009年6月1日，第三人吴海波就上述案件向本院申请执行［案号为(2009)浦执字第602号、724、725号］，本院向原审被告及其淮安分公司发出执行通知，原审被告拒不履行。在执行过程中，本院强制执行了原审被告1490705元，余款一直未履行。后本院根据第三人的申请委托了淮安市价格认证中心对原审被告位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号楼至24号楼及其相连部分的办公楼第一层的房地产进行评估，评估价为6983656元。后本院依法委托淮安市五鑫拍卖有限公司对上述房地产进行了三次拍卖，均因无人购买流拍。原审被告又以办理该房地产的产权证向银行抵押借款，用以清偿所欠第三人吴海波债务为由，要求暂缓执行，但一直拖延无果。吴海波遂提出以房产抵债的要求，2010年6月23日本院向原审被告及其淮安分公司发出通知，告知两被执行人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十三条之规定，本院拟作出以物抵债的民事裁定，由吴海波将多余的款项交至本院帐户。2010年7月9日，本院依法作出(2009)浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定：一、将被执行人万诚公司及淮安分公司位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，面积为894.9平方米，作价5656761.36元，交给申请执行人吴海波，用以抵偿被执行人所欠借款及利息4825762.57元，并承担案件受理费、保全费41652元，上述房地产的评估、拍卖费用33000元，合计4900414.57元。吴海波应挺出756346.79元给万诚公司及淮安分公司(此款已交至本院帐户)。上述房地产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达申请执行人吴海波时起转移。二、申请执行人吴海波可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。该裁定于同日送达申请执行人及被执行人。与此同时，本院还向淮安市住房和城乡建设局(简称住建局)送达裁定书及协助执行通知书，但住建局拒收，其理由是原审被告的房屋没有办理注册登记，不具备办理初始登记条件，他们无法协助法院为第三人吴海波办理房屋过户手续。2010年7月16日，万诚公司与吴海波达成协议约定：“乙方（吴海波）同意只要甲方将上述款项5656761.36元本息按时还清，其放弃甲方（万诚公司）位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼相连部分的该公司办公楼第一层房产，面积为894.9平方米房屋所有权，将裁定书中的房屋交还给甲方。甲方在本协议签字时还款80万元，余款每月10日前还款70万元，本金利息每月结算，利息为每月月息2%，直到本息还清为止。如果甲方有一次不能按时还款，乙方有权将裁定中的房屋过户或转让他人。”2010年10月30日，双方达成补充协议，约定“1、甲方于2010年10月30日给付乙方欠款25万元后，余款300万元转为借款；2、到2010年10月30日，甲方还欠乙方借款本金300万元，计息时间从2010年10月12日算起。于2011年10月12日一次性付清本金及当月利息，利息按月3%，每个月12-20日付给乙方。3、本协议是对双方2010年7月16日协议的补充协议，如果甲方不能按期履行，则双方仍按2010年7月16日所签订的协议履行。”2012年2月27日，双方达成补充协议2，约定：“甲方欠乙方借款本金300万元，乙方同意将此款延长至2012年10月12日付清，利息按月3%计算，每个月12-20日之间付给乙方。本协议是双方对2010年10月30日所签订的协议的补充协议，如果甲方不能按期履行，则双方仍按2010年7月16日协议履行。”在上述3份协议签订期间，原审被告万诚公司仅归还第三人吴海波一部分借款本息，后因万诚公司无力继续还款，吴海波在住建部门要求将所有房产过户，目前已经过户了12套(房号为1-12室)并取得了房屋所有权证书。本院在再审中告知原审原告可变更诉讼请求，按民间借贷诉讼处理，但其明确表示不变更诉讼请求，仍坚持原来的诉讼请求，即要求原审被告履行商品房买卖合同。上述事实，有原审原、被告及第三人陈述，原审原告提供的商品房买卖合同、付款凭证、授权委托书、收条，原审被告提供的商品房买卖合同、利息计算表、领取利息收条，第三人提供的本院(2009)浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书、协助执行通知书、完税证明、产权证、土地证等予以证实，本院予以确认。本院再审认为：原审原、被告虽于2011年1月19日就盛世名门花园24、27幢之间1、2、3、9、10、11、12室营业用房签订商品房买卖合同7份，但双方在次日交付房款时又约定该房款作为原审被告向原审原告借款。按月利率3.3%计算1年的利息为260万元，原审被告为此又向原审原告出具260万元借条，原审原告赵俊鸣及其妻子吴庆梅从2011年2月21日起，连续数月从原审被告万诚公司领取了以本金650万元、月利率3.3%计算的利息。从双方后来在本院达成的调解协议内容来看，双方虽然签订的是房屋买卖合同，但就双方的本意来说，原审原告仅仅是想获得实现债权的保障，该房屋成为原审被告履行还款义务的担保，而原审被告签订此合同，其本意也并非出售房屋。再者，本院于2010年7月9日依法作出的(2009)浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定已将位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，以房抵债给第三人吴海波。根据《物权法》第二十八条的规定，本院裁定生效时上述第一层房屋产权已归第三人吴海波所有，原审被告对此是明知的，其无权再将该房屋处分给原审原告。综上，原审原、被告之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，且原审被告对本院裁定给第三人的房屋亦无处分权，第三人现已取得上述第一层房屋产权证，故原审原、被告签订的商品房买卖合同因第三人拒绝追认而无效。经本院释明后，原审原告不愿按民间借贷诉讼处理，仍坚持要求原审被告履行商品房买卖合同，故本院对原审原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十二条《中华人民共和国物权法》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第二百零一条之规定，判决如下：一、撤销本院(2012)浦商初字第0123号民事调解书；二、驳回原审原告赵俊鸣的诉讼请求。案件受理费15057元（赵俊鸣已预交），由原审原告赵俊鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交纳上诉案件受理费（该院开户行：市农行城中支行，账号：34×××54）。审判长 潘树林审判员 程少英审判员 张年红二〇一三年十月九日书记员 陈 敏判决所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。