（2013）怀民初字第00772号

裁判日期: 2013-10-09

公开日期: 2015-06-26

案件名称

孟海涛与单文锁等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市怀柔区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孟海涛,孟宪坡,单文锁,刘怀凤

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

北京市怀柔区人民法院民事判决书（2013）怀民初字第00772号原告孟海涛，男，1970年6月5日出生。委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。被告孟宪坡，男，1945年9月24日出生。被告单文锁，女，1948年1月25日出生。二被告委托代理人贾大华，河南团结律师事务所律师。被告刘怀凤，女，1963年3月6日出生。委托代理人徐波，北京徐波律师事务所律师。原告孟海涛与被告孟宪坡、单文锁、刘怀凤农村房��买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟海涛及其委托代理人彭金城与被告孟宪坡、单文锁共同委托代理人贾大华、被告刘怀凤委托代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟海涛诉称：被告单文锁、孟宪坡系我的父母。我与被告单文锁、孟宪坡共同拥有位于怀柔区雁栖镇北台上村×号房屋及院落，并登记在我名下。2003年被告孟宪坡、单文锁在未告知和征得我同意下私自将上述房产及院落租赁给被告刘怀凤使用。2011年我才得知上述事实，鉴于上述事实，我认为，被告单文锁、孟宪坡与被告刘怀凤签订的租赁协议未经共同所有人的同意，故该协议属无效，被告刘怀凤理应立即将上述房屋和院落腾退给我。故我诉至法院，一、要求依法确认被告单文锁、孟宪坡与被告刘怀凤签订的房屋院落租赁协议书无效；二、判令被告刘怀凤立即将位于怀柔区雁栖镇北台上村×号房屋及院落腾退给原告；三、诉讼费及其他费用由被告承担。被告单文锁辩称：同意原告的诉讼请求，事实部分没有补充。被告孟宪坡辩称：同意原告的诉讼请求，事实部分没有补充。被告刘怀凤辩称：一、原告不具有本案原告诉讼主体资格，因原告不是被告刘怀凤购买房屋时的所有权人。被告作为农民具有购买农村房屋的主体资格，并且在购买此房屋时征得北台上村村民委员会同意并加盖公章。合同签订为房屋院落租赁协议书是因为不懂法、文化水平低，租期100年就是要表明房屋永久归被告刘怀凤所有。被告单文锁、孟宪坡在前案诉状中承认买卖房屋的事实。法院（2011）怀民初字第04100号民事判决书确认房屋买卖行为合法有效，虽然该判决被二中院发回重审。二、被告刘怀凤已取得诉争房屋及院落的所有权，��对原有房屋进行了翻建、改建、和添附，即使证明被告单文锁、孟宪坡不是诉争房屋及院落的完全处分权人，也不应支持原告的主张。三、本案发生直接原因为拆迁利益，法院不应支持违背诚信者，支持原告的请求。经审理查明，被告单文锁、孟宪坡系原告孟海涛的父母。怀柔区雁栖镇北台上村×号房屋，系1988年3月21日户主单文锁申请并经批准，全家参与建设正房四间。1993年12月，原怀柔县土地管理局为雁栖镇北台上村×号院颁发集体土地建设用地使用证即怀集建（93）字第8-7-216号，土地使用者为孟海涛，四至为东至孟宝善，西至街道，南至郑立祥，北至孟召才。2003年1月18日，被告单文锁、孟宪坡（甲方）与被告刘怀凤（乙方）签订房屋院落租赁协议书，租赁协议书主要内容如下：一、房屋间数和院落四至及面积：甲方原有上房四间、西厢房三间、东偏又（右）��棉瓦棚两间，东至孟宝善、南至郑福生、西至街道、北至孟召才，东西长13.60米、南北长15.00米，总面积204米2（0.3亩）。二、租期期限：自二零零三年一月十八日至二一零三年一月十八止（壹百年）。三、交款方式与交付房屋院落使用：乙方在协议签字之日，将租金柒万伍仟元整人民币（75000元）以现金方式一次性给付甲方。同时甲方将房屋、院落和所有设施及院内外的树木交给乙方使用，直至租赁期满。在租赁期内房屋修缮、再建、使用管理权归属乙方。四、租赁期间，乙方可以对房屋进行装修及各项再建，一切费用由乙方负责。五、如房屋需要翻建时，甲方须协助办理一切审批手续，建房费用由乙方负责。六、水电费及村内规定收取的其他费用由乙方按时交纳。七、违约责任：甲方违约。悉数退还租金款及赔偿给乙方造成的一切经济损失。八、如遇不可抗力（��地震、水灾等）致使协议无法履行，协议就此终止，损失自负。如遇国家或地方规划建设占地需拆迁时，所得补偿金归乙方所有。九、租赁期满时，乙方需将房屋、院落和所有的设施及院内外的树木转让给甲方。十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，相互制约，共同信守。此协议甲乙双方签字，加盖北京市怀柔区雁栖镇北台上村村民委员会公章。刘怀凤入住后在雁栖镇北台上村×号院内进行部分建设。原告孟海涛于2001年10月17日从北台上村×号（农业户）迁出。原告孟海涛之妻谢建红户口登记为农业家庭户，住址为怀柔区雁栖镇北台上村×号。被告刘怀风系农业家庭户，户籍所在地怀柔区雁栖镇乐园庄村×号。现原告诉至法院，一、要求依法确认被告单文锁、孟宪波与被告刘怀凤签订的房屋院落租赁协议书无效；二、判令被告刘怀凤立即将位于怀柔区雁栖镇北台��村×号房屋及院落腾退给原告；三、诉讼费及其他费用由被告承担。本案在审理过程中，原告、被告经法院释明，双方均表示对房屋翻建、其它各项损失、协议款75000元的返还不在本案中一并解决。涉及本案争议房屋，2011年7月25日单文锁诉于生三农村房屋买卖合同纠纷，单文锁要求法院判令房屋买卖关系无效，经审理本院做出（2011）怀民初字第04100号判决，驳回单文锁诉讼请求。单文锁提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第02417号民事裁定书，以部分事实需进一步查清为由，撤销北京市怀柔区人民法院（2011）怀民初字第04100号民事判决书，发回重审。发回重审案件另立案号（2012）怀民初字第02156号，经法院调查案外人纪明荣宣称争议房屋系其购买，并让于生三（刘怀凤的丈夫）居住，没有卖给于生三（刘怀凤的丈夫），单文锁以此为由撤诉。2012年7月26日，单文锁以房屋买卖合同纠纷为由，起诉纪明荣、于生三，要求依法确认其与纪明荣之间房屋买卖无效，要求纪明荣、于生三腾退房屋院落，经法院于2012年11月7日再次向纪明荣调查，纪明荣承认其与单文锁签订房屋租赁协议的三四天后，双方解除房屋租赁协议，单文锁将钱款退还纪明荣。纪明荣对争议房屋的陈述前后矛盾，本院结合认定事实，对纪明荣2012年11月7日的谈话笔录予以认可。在审理中，追加孟宪坡、孟海涛为共同原告。在审理中于生三向法院提供刘怀凤与单文锁、孟宪坡签订的房屋院落租赁协议书。单文锁、孟宪坡、孟海涛，以房屋院落系租赁协议书为由撤诉。上述事实，有原、被告当庭陈述、集体土地使用证、租赁协议书、户口本、结婚证、质证笔录、民事判决书、开庭笔录、谈话笔录等在案佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，用以保证本集体村民最基本的居住。原告孟海涛主张其对被告单文锁、孟宪坡处分房屋不知情一节，根据原告孟海涛长期在本区内居住，原告孟海涛妻子谢建红户口登记为农业家庭户，住址为怀柔区雁栖镇北台上村×号，应当知道房屋被处分一事，故对原告孟海涛的该项主张不予认可。被告单文锁、孟宪坡与被告刘怀凤签订协议名为租赁，但协议内容约定租赁期限为一百年，房屋修缮、再建、使用管理权归被告刘怀凤，翻建时被告单文锁、孟宪坡协助办理审批手续，如遇占地规划，所得补偿金归被告刘怀凤所有等涉及物权处分、收益内容，依协议内容可认定被告单文锁、孟宪坡与被告刘怀凤所约定��真实意思为农村房屋买卖。被告刘怀凤不是北台上村集体经济组织成员，被告单文锁、孟宪坡与被告刘怀凤的房屋院落租赁协议，系用租赁名义掩盖买卖房屋之实，损害社会公共利益，故本院依法确认被告单文锁、孟宪坡与被告刘怀凤签订的名为房屋院落租赁协议实为农村房屋买卖协议无效。原告与被告均不同意在本案一并处理涉及的利益损失与协议款75000元的返还，本院对此不持异议。在雁栖镇北台上村×号院内被告刘怀凤进行装修等事项，原被告双方均主张涉及的利益损失与协议款不在本案中进行处理，故对原告要求被告刘怀凤腾退房屋及院落的主张，在本案中亦不进行处理，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告单文锁、孟宪坡与被告刘怀凤于二零零三年一月十八日签订的名为房屋院落租赁协议书，实为农村房屋买卖协议书无效。二、驳回原告孟海涛其它诉讼请求。案件受理费七十元，由原告孟海涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　刘泽彬人民陪审员　　胡俊林人民陪审员　　武淑明二〇一三年十月九日书　记　员　　石　慧微信公众号“”