（2013）庆西民初字第1278号
裁判日期: 2013-10-09
公开日期: 2015-12-20
案件名称
庆阳市廉租住房管理所与张占宁房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
庆阳市西峰区人民法院
所属地区
庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庆阳市廉租住房管理所,张占宁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 裁 定 书（2013）庆西民初字第1278号原告庆阳市廉租住房管理所。法定代表人朱静，该所所长。委托代理人马军锋。被告张占宁。委托代理人袁涛，甘肃环江律师事务所律师。原告庆阳市廉租住房管理所与被告张占宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告庆阳市廉租住房管理所的委托代理人马军锋，被告张占宁及其委托代理人袁涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庆阳市廉租住房管理所诉称，原、被告双方在2000年已形成房屋租赁关系，被告张占宁与其妻吴素红在2000年租住原告位于庆阳市西峰区西大街小什字附近商品18号楼1-6-1室，该房屋建筑面积为74.09㎡，使用面积为59.4㎡。被告从2002年1月1日至2013年1月1日长达11年时间里不向原告缴付房屋租赁费，已累计欠付原告房屋租赁费14847.52元（租赁费标准为2.2元／㎡／月），滞纳金3998.8元。原告向被告多次催收房屋租赁费用，但均遭被告拒绝。现请求：1、判令被告支付拖欠原告房屋租赁费14748.52元及滞纳金3998.8元；2、判令解除原被告租赁关系，被告向原告缴回租赁原告的商品18号楼161室房屋；3、诉讼费用由被告承担。被告张占宁辩称，被告1995年取得原庆阳地区房管所公有安架房1间的居住权，入住后经房管所允许在该安架房所处院落修建厦房2间、煤房1间、灶房1间，并配套建设围墙、大门。被告一家人在此居住至2000年，因该院落所处区域进行商业开发，原庆阳地区房地产开发经营总公司委派项目经理朱光平与被告妻子吴素红协商，达成口头协议，以庆阳地区房地产开发经营总公司所有的庆阳市西峰区西大街小十字附近商品18号楼161室置换被告前述房产，与被告相同情况的其它住户均选择领取财产折价款和15000元搬家费，被告因置换房产未向该公司领取任何赔偿。如前所述，本案涉案房产系被告与庆阳地区房地产开发经营总公司口头协商置换所得，所有权与使用权均归被告，故原、被告之间不存在房屋租赁法律关系，原告诉讼请求应予以驳回。并且在被告承租房屋期间共交纳该房屋的配套设施费5000元及维修房屋费用15140元，上述费用应由原告来承担。经审理查明：被告张占宁于1995年8月7日租住原庆阳地区房地产业管理所（现更名为庆阳市廉租住房管理所）位于庆阳市西峰区箭道巷33号房屋，其中包括平房1间、厦房2间。2000年原庆阳地区房地产开发经营总公司对该片区进行开发改造，其与原庆阳地区房地产业管理所进行产权兑换，将建成的本案涉案房屋（位于庆阳市西峰区西大街商品街18号楼1单元6层1号，建筑面积74.09㎡，使用面积59.4㎡）的产权让渡于原庆阳地区房地产业管理所，原庆阳地区房地产业管理所于2000年3月份将被告张占宁安置至该房屋居住，并为被告张占宁建立住房租赁登记卡。房屋租赁面积计算标准以使用面积59.4平方米计算，租金标准自2002年1月1日至2007年6月30日月租金标准为1.2元／㎡，自2007年7月1日至今月租金标准为2.2元／㎡。因原告方给被告张占宁留有两年的搬迁过渡期，因此租金计付时间自2002年1月1日起计算。自原、被告双方2000年建立房屋租赁关系以来，原告多次要求与被告签订房屋租赁合同，但被告均拒绝签订，且拒绝缴付租金。另查：被告张占宁于2000年3月15日向庆阳地区中元建设安装有限责任公司第八项目经理交纳了5000元18#楼161号房屋配套设施费；其妻吴素红在庆阳市西峰区城乡居民最低生活保障工作办公室办理了低保证件，自2011年7月11日起享受城市居民最低生活保障。在本案审理过程中，原告陈述若被告夫妻任何一方享受城市最低生活保障，则自其低保证件颁发之日起，其所承租房屋的租赁价格降为1.43元／㎡／月。上述事实，有原、被告陈述，住房租赁登记卡、庆阳中元建设开发有限公司便函、庆阳地区房地产业管理所文件等证据在卷，予以认定。本院认为：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局联合发布的自2007年12月1日起开始实施的《廉租住房保障办法》属于行政法规范畴，该《办法》规定的廉租房居住权取得方式看为：具备一定条件的主体按照一定程序向管理部门提出申请，经廉租住房管理部门审核批准后，双方才能建立廉租住房租赁关系，承租人方可取得廉租住房的承租权。因此，廉租住管理部门与承租人之间的关系属于不平等主体，是管理者与被管理者的关系；住房和城乡建设部、民政部、财政部于2010年4月23日联合发布的《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保（2010）62号）第（十五）条规定：“对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期闲置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，市、县住房保障部门要按照有关规定或合同约定责令限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格；对拒不执行处理决定的，市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行”，据此可知，对于欠交租金等行为应先由相关部门处理，并非直接提起民事诉讼；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的案件，不适用本解释。”综上所述，本案原告庆阳市廉租住房管理所与被告张占宁之间因廉租住房发生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项之规定，裁定如下：驳回原告庆阳市廉租住房管理所的起诉。案件受理费269元，退付原告庆阳市廉租住房管理所。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 张许会代理审判员 喻海妮人民陪审员 段宝生二〇一三年十月九日书 记 员 路娜娜 关注微信公众号“”