（2013）浙嘉民终字第460号
裁判日期: 2013-10-09
公开日期: 2014-06-19
案件名称
朱克力与嘉兴兴城置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴兴城置业有限公司,朱克力
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第460号上诉人（原审被告）：嘉兴兴城置业有限公司。法定代表人：沈伊行。委托代理人：吴涛、钱彬豪。被上诉人（原审原告）：朱克力。委托代理人：周永静。上诉人嘉兴兴城置业有限公司（以下简称兴城置业）为与被上诉人朱克力商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2013）嘉秀民初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人兴城置业的委托代理人吴涛、钱彬豪，被上诉人朱克力的委托代理人周永静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2008年7月3日，朱克力、兴城置业签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，朱克力向兴城置业购买丽池庄园57幢1号房屋，建筑面积为194.59平方米，总价款为1248763元，兴城置业应于2009年6月30日前将房屋交付给朱克力使用，如逾期交房，兴城置业应按每日向朱克力支付已交房款万分之五的违约金；兴城置业应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需兴城置业提供的资料报产权登记机关备案。如朱克力不能在规定期限内取得房地产权属证书的，兴城置业按朱克力已付房款承担每日万分之一的违约金，累计最高不超过已付房款的1%。商品房达到交付使用条件后，兴城置业应书面通知朱克力办理交付手续。双方进行验收应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，兴城置业还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。兴城置业不出示证明文件或出示证明文件不齐全，朱克力有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由兴城置业承担。兴城置业承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施达到使用条件（即水、电、有线电视、电话、宽带、管道煤气接口到户，每户一个接口）。双方对其他事项分别作了约定。合同签订后，朱克力按约支付了购房款。2009年6月29日11时，兴城置业向朱克力发送了交房通知书，朱克力于同年7月初收到了该通知书。朱克力在收房时发现房屋有质量问题而未收房，并于2012年3月22日在验房记录中记载了需整改的内容。2012年9月11日朱克力向有关部门投诉了房屋所存在的质量问题。兴城置业于2012年9月13日向朱克力出具了《承诺书》一份，内容为“你于2008年7月3日向我公司购买丽池庄园57幢1号房屋，我公司2009年6月底前通知朱克力接受房屋，但因你接到通知检查、验收房屋时发现空鼓、漏水、地面裂缝等问题，于2009年7月初向我公司提出交涉。现上述问题已基本解决，请你及早接收房屋，我公司向你承诺如该房屋在交付给你使用后出现任何质量问题，由我公司负责”。嗣后，朱克力未收房，故成讼。审理中，朱克力撤回要求兴城置业继续履行房屋买卖合同，将朱克力购买的房屋恢复原状后交付给朱克力的诉讼请求。原审法院审理认为，朱克力、兴城置业的合法权益受法律保护。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。商品房经竣工验收合格是其可以交付使用的法定前置条件，交付合格商品房是兴城置业的合同义务，对所购商品房是否符合使用条件进行验收是朱克力的合同权利，两者并不冲突。朱克力在收房过程中发现房屋有质量问题向兴城置业提出后，直到兴城置业在2012年9月13日承诺书中言明才解决所存在的质量问题，造成朱克力难以收房，责任在于兴城置业。故朱克力主张的逾期交房违约金的诉讼请求应予以支持。但朱克力应于2012年9月13日按约收房，故违约金应从2009年7月1日计算至2012年9月13日止共1170天，之后未收房的责任在于朱克力，双方可按合同约定交付房屋。双方约定的违约金计算方式过高，现兴城置业对此有异议，应予调整为每天万分之二点五计算。故其逾期交房违约金为365263.18元。因朱克力未收房故按合同约定不存在逾期办证的违约金。兴城置业辩称承诺书系受朱克力胁迫所致，缺乏相应的事实与法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、嘉兴兴城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付朱克力逾期交房违约金365263.18元；二、驳回朱克力其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18089元，财产保全费4920元，共计23009元，由朱克力负担8009元，由嘉兴兴城置业有限公司负担15000元。判决宣告后，兴城置业不服，向本院提起上诉称，一、原审基于兴城置业出具的承诺书，认定兴城置业存在逾期交房与事实不符。因为，该承诺书系兴城置业工作人员在受到朱克力胁迫的情况下出具。原审中兴城置业提供的录像资料能够看出朱克力集结数人，以限制兴城置业相关人员自由的形式进行胁迫。其次，原审曲解了承诺书的意思。此份承诺书仅是对系争房屋维保责任的承诺，无逾期交房的意思，并且以承诺书签订的时间作为认定逾期交房的节点与事实不符。最后，承诺书不能当然推定兴城置业存在逾期交房。本案中，系争房屋已于2009年5月21日取得五方竣工验收，已经符合合同的交付条件。之后，兴城置业向朱克力寄送了收房通知；二、原审法院关于系争房屋存在质量问题，不符合使用条件，进而判决兴城置业承担逾期交房违约责任缺乏依据。首先，根据相关法律规定，只有合同标的物存在根本性违约如房屋主体结构不合格，买受人才有权拒绝接受标的物。即使承诺书所描述瑕疵存在，但此部分瑕疵并不影响房屋的正常使用也尚未达到不能实现合同目的的程度。其次，系争房屋达到了双方约定的使用条件。再次，朱克力未收房的责任在于其本身。系争房屋已经达到法定的交付条件，即使存在质量瑕疵也可以通过保修责任予以弥补，是朱克力拒收房屋才造成兴城置业逾期交房；三、朱克力诉请已经超过诉讼时效。本案中，合同约定的交房时间是2009年6月30日，朱克力在2009年7月1日已经知道或应当知道其权利受到侵害，其依法应当在2011年7月1日前向兴城置业主张支付违约金；四、原审关于违约金调整的方式不符合法律规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原审无视该规定，将违约金调整为每日万分之二点五，没有法律依据。请求撤销原判，改判驳回朱克力的一审诉讼请求。朱克力在二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，兴城置业提供嘉北派出所情况说明一份，用以证明一审认定的承诺书是在朱克力胁迫之下出具，兴城置业工作人员无奈报警。朱克力质证认为，该份证据不属于新的证据。其次，从情况说明的内容来看，现场无闹事，也无打架、物品损失的情况。而且派出所民警也对此事件进行了调解，不存在胁迫的事实。本院认证认为，首先，该情况说明显示事件现场无闹事，也无打架、物品损失的情况。其次，兴城置业工作人员向民警表示丽池庄园房产商已向朱某作出书面承诺，此事已经解决。若存在胁迫之情形，兴城置业工作人员完全可以向民警表示，但其表述的是此事已经解决，可见当时并不存在胁迫的情形。本院经审理认定的事实与原审认定的一致。本院认为，本案二审的争议焦点有四：一是兴城置业出具的承诺书是否有效；二是如果承诺书有效，是否能从中推导出兴城置业逾期交房，逾期交房的责任又在哪一方；三是朱克力要求兴城置业承担逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效；四是一审酌定的每日万分之二点五的逾期交房违约金是否合理。有关争点一。合同法上的胁迫是指为达到非法目的，采用某种方法造成他人精神上的巨大压力或直接对他人肉体施加暴力强制的行为，使他人意思表示不自由。本案中，兴城置业提供的录像资料以及嘉北派出所的情况说明，均不能证明朱克力实施了暴力强制行为。而从民警介入此事以及之后兴城置业工作人员向民警表示丽池庄园房产商已向朱某作出书面承诺，此事已经解决的表示来看，亦不存在朱克力采用某种方法使人产生精神上的巨大压力，导致意思表示的不自由的情况。所以，兴城置业认为承诺书是在受胁迫的情形下出具的没有依据，其主张承诺书无效本院不予支持。有关争点二。承诺书出具的时间是2012年9月13日，其中表述2009年7月朱克力因其购买的房屋存在空鼓、漏水等质量问题向兴城置业提出交涉。现问题已经基本解决，兴城置业请朱克力及早收房。由此可知，兴城置业未按照合同约定的交房时间交房，原因是房屋存在质量问题，逾期交房的责任在兴城置业一方。兴城置业辩称2009年7月，系争房屋已经具备了合同约定的交付条件，是朱克力拒收房屋才导致逾期交房。对此，本院认为，首先，兴城置业主张朱克力拒绝接收房屋，但并未提供证据证明。双方于2012年3月22日签署的房屋接收登记表验收显示直至此时，系争房屋还存在五项整改内容。其次，即便系争房屋于2009年7月已经具备了合同约定的交付条件，但兴城置业通过承诺书亦表示了其整改后再交房的意思。所以，兴城置业的此节上诉理由亦不能成立，本院不予采信。关于争点三。朱克力自2009年7月初收到交房通知后，因房屋存在质量问题，一直与兴城置业进行交涉，积极主张相关权利。并且兴城置业未曾表示拒绝支付逾期交房违约金，故兴城置业认为朱克力主张逾期交房违约金已超过诉讼时效缺乏依据，本院亦不予支持。关于争点四。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条并非强制性规定，并且该条款适用的前提为商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案中，系争合同约定逾期交房违约金为每日万分之五，一审将其调整为每日万分之二点五并无不当，兴城置业认为应当按照同地段同类房屋租金标准确定违约金没有依据，应予驳回。综上，兴城置业的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18089元，由嘉兴兴城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 褚 翔代理审判员 毛 彦代理审判员 陈海滨二〇一三年十月九日书 记 员 苏 轶 来源：