（2013）薛民初字第1110号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-07-10
案件名称
于治会与枣庄金洋房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
枣庄市薛城区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于治会,枣庄金洋房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2013）薛民初字第1110号原告于治会，男，1962年3月11日出生，汉族，居民。被告枣庄金洋房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区永福北路。法定代表人盛继平，董事长。委托代理人崔常松（一般授权），山东龙头律师事务所律师。委托代理人马俊（特别授权），男，1986年10月29日出生，汉族，居民，该公司工作人员。原告于治会与被告枣庄金洋房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于治会与被告枣庄金洋房地产开发有限公司委托代理人崔常松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于治会诉称，原、被告双方经多次协商，于2011年6月7日签订了房屋拆迁安置协议。原告将位于薛城区永福北路东侧的沿街门市房三间（房产证号：枣房权证枣开字××号）交给被告，被告承诺一年零二个月建成并回迁。该协议明确了回迁房的坐落位置。该房屋现已建成，经原告多次要求，被告至今不履行交房义务。经了解，被告又将该房屋销售给其公司股东马士田。被告的行为已严重违约，原告为维护其合法权益，特请求判令被告枣庄金洋房地产开发有限公司交付给原告位于薛城永福北路东侧266号的房屋（即益洋花园门市房）一套并承担违约责任。被告枣庄金洋房地产开发有限公司辩称，1、原、被告双方签订的房屋拆迁安置协议属实，但该协议没有明确约定回迁房屋的具体位置和房号，故原告要求交付北11第266号房屋无依据。2、2013年4月3日，枣庄高新技术产业开发区房产管理局出具证明，证实原告诉请的房屋已经登记备案在马士田名下，物权已经发生转移。3、原、被告双方虽然约定了违约金，但违约金的数额过高，请求法庭酌情降低。4、原告诉请的房屋已经在枣庄高新技术产业开发区房屋开发办备案，于2012年9月11日已销售给马士田，马士田已经向被告支付了707105元的购房款。经审理本院认定，2011年6月7日原、被告双方签订了房屋拆迁安置协议，该协议主要约定：原告将其所有的位于薛城区永福北路东侧被告沿街综合楼一楼南侧的116平方米的三间营业用房作为被拆迁房交给被告；被告按拆迁房现有面积116平方米补偿新房（产权调换后的新房沿街长度不低于10米，东西宽不高于12米）；原告被补偿新房的一楼面积高于116平方米的部分，若沿街长度超过10米的部分则由原告按5000元／平方米购买，若东西宽超出12米的部分及被拆迁新房的二楼面积按照2500元／平方米购买；新房的位置：基本上位于两栋多层楼房中间位置；产权调换过渡期为一年两个月，超出一年两个月至一年六个月之间的赔偿费为3600元／月，十八个月以上不具备营业条件则按照7200元／月赔偿。另认定，2012年9月11日，被告与马士田（被告公司的股东）签订了商品房买卖合同，合同约定：被告将益洋花园9号楼门市房永福北路266号出售给马士田，并于当月在枣庄高新技术产业开发区房产管理局进行了网上签约，该房屋现已建成。本院认为，原、被告双方签订的房屋拆迁安置协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告应当按照该合同的约定充分履行合同义务，其至今未履行合同义务的行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。鉴于原告的原房屋为营业用房，根据双方约定的计算方法计算违约金的数额并无不当。根据双方的约定，产权调换期为一年两个月，对超出一年两个月至一年六个月之间的违约金数额应按3600元／月计算四个月即从2012年8月7日至12月7日；对十八个月以上不具备营业条件的违约金数额应按每月7200元从2012年12月7日开始计算至房屋交付止。对于原告主张的交付房屋的诉讼请求，本院认为争议的焦点问题是原告主张的涉案房屋的坐落位置是否确定？针对该焦点问题，本院认为，原、被告双方签订的房屋拆迁安置协议中约定了新房的大体位置，即“基本上位于两栋多层楼房中间”，从已经建好的两栋多层房屋中间来看，该房屋与被告销售给第三人马士田的房屋位置一致，即位于永福北路266号的房屋正好位于两栋多层楼房中间，结合被告辩称的“原告诉请的房屋已经登记备案在马士田名下”的事实及被告股东刘某的证言，本院足以认定，原告主张的回迁安置房的位置为永福北路266号。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。本案中，从原、被告双方的拆迁补偿安置协议及刘某的证言中，可以看出补偿安置房的位置是明确的。本案中，被告虽将该房屋另售给第三人马士田但并未办理产权登记手续，故该销售行为并不能对抗原告取得该房屋的优先权。第三人马士田与被告之间的权利义务关系可以另行处理。对于被告建成的回迁房屋若面积超出了合同的约定，对超出的部分如何计算的问题，鉴于原、被告双方对此已经作出了约定，故原、被告应在交接房屋时按照约定的方法计算房屋的总价款。对于双方结算后，需原告补交的购房款问题，原、被告可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告枣庄金洋房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于薛城永福北路东侧266号的房屋（即益洋花园门市房）一套交付给原告于治会；二、被告枣庄金洋房地产开发有限公司赔偿原告于治会违约金（即从2012年8月7日至12月7日按3600元／月计算四个月；从2012年12月7日，按每月7200元计算至房屋交付止），于交付房屋时付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元、保全费5000元，由被告枣庄金洋房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 褚夫课审判员 张 彤审判员 陈磊光二〇一三年十月八日书记员 葛金梅 来源：百度搜索“”